數(shù)據(jù)地圖:在建商品房，中新社記者盧明社

本來(lái)是給孩子買了房子上學(xué)的，但是因?yàn)楦鞣N問(wèn)題孩子，沒(méi)辦法上學(xué)。最近幾天，重慶學(xué)區(qū)房糾紛頻頻發(fā)生。

說(shuō)起學(xué)區(qū)房問(wèn)題，重慶幾位業(yè)主表示憤怒和無(wú)奈。住在重慶九龍坡區(qū)共和西鄉(xiāng)縣的業(yè)主說(shuō):“開發(fā)商買房的時(shí)候承諾小區(qū)的孩子可以上恒大小學(xué)，但是今年恒大小學(xué)突然通知不招西鄉(xiāng)縣的孩子了！開發(fā)商一直裝傻，問(wèn)題解決不了?！?。

據(jù)了解，近日，重慶因?qū)W校未竣工，學(xué)校不再招樓業(yè)主子女，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商與多棟樓業(yè)主發(fā)生糾紛，不少購(gòu)買學(xué)區(qū)房的業(yè)主在網(wǎng)上投訴。雖然各個(gè)樓盤提出了不同的解決方案，但業(yè)主們都表示了對(duì)解決方案的不滿。

說(shuō)好的學(xué)區(qū)沖擊水漂

2009年，李在福州新城沙區(qū)買了一套房子。

李在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開發(fā)商明確承諾:“如果買房，只要是合法子女，以后就可以享受重慶八中的待遇，免于入學(xué)?！苯Y(jié)果，不久前，開發(fā)商告訴李，2017年后，業(yè)主的孩子不能再上重慶八中。

在李向《法制日?qǐng)?bào)》記者贈(zèng)送的購(gòu)房合同中，約定重慶市第八中學(xué)福州新城新校區(qū)預(yù)計(jì)于2011年竣工，李的合法子女繳納一定的捐贈(zèng)費(fèi)用后可免于就讀。

但到目前為止，商定的新校區(qū)還沒(méi)有建成。房地產(chǎn)公司的工作人員回應(yīng)說(shuō):“從今年開始，重慶八中要搬到渝北區(qū)，附近不招學(xué)生。”同時(shí)，該工作人員表示，福州新城將為未來(lái)需要上中學(xué)的業(yè)主子女協(xié)調(diào)上其他學(xué)校。但是，小區(qū)里的居民不買這個(gè)方案。

還有一種情況。住在北濱路北岸江山的唐說(shuō)，他在北岸買江山是為了讓孩子能上新村國(guó)興小學(xué)。買房后，開發(fā)商通知唐，小學(xué)尚未建好。

“我買的時(shí)候說(shuō)的是學(xué)區(qū)?！碧坪懿粷M意?！叭绻⒆釉诹硪凰鶎W(xué)校學(xué)習(xí)兩年后轉(zhuǎn)學(xué)回來(lái)，則支付一年的贊助費(fèi)42000元，不包括其他費(fèi)用?！?。

據(jù)北岸江山售樓部工作人員透露，他們不會(huì)主動(dòng)將該物業(yè)宣傳為“學(xué)區(qū)房”。當(dāng)被問(wèn)及業(yè)主的孩子是否可以在周邊學(xué)校就讀時(shí)，工作人員表示，房地產(chǎn)周邊的學(xué)校有公立的貓兒石小學(xué)和洪恩寺實(shí)驗(yàn)學(xué)校，但房地產(chǎn)是否在這兩所學(xué)校的抄寫員范圍內(nèi)，取決于開學(xué)前張貼的招生簡(jiǎn)章。

當(dāng)記者問(wèn)工作人員新村國(guó)興小學(xué)是否是開發(fā)商承諾業(yè)主可以就讀的學(xué)校時(shí)，工作人員告訴記者，這是學(xué)校決定的，具體情況還需要學(xué)校了解。關(guān)于向業(yè)主收取贊助費(fèi)的問(wèn)題，工作人員也表示，是否支付贊助費(fèi)是學(xué)校的決定，他們并不知道。

學(xué)區(qū)房屋開發(fā)商推廣噱頭

記者從福州新城社區(qū)主任處了解到，在2009年與開發(fā)商簽訂的合同中，李明確表示其子女可以就讀重慶八中，但八中的建設(shè)并未在開發(fā)商承諾的時(shí)間內(nèi)完成，因此開發(fā)商在今后的合同中不再注明此條。

2月24日，沙坪壩區(qū)組織重慶八中、區(qū)教委等部門開會(huì)達(dá)成協(xié)議，決定2017年有初中需求的業(yè)主子女繼續(xù)按合同進(jìn)入八中；在新方案出臺(tái)之前，業(yè)主的子女以后還是按照合同辦。3月9日，重慶八中、沙坪壩區(qū)教委負(fù)責(zé)人來(lái)到福州新城，承諾三年內(nèi)完成“八中新校區(qū)”建設(shè)。

雖然爭(zhēng)議由教育局解決，但記者在教育部官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，2017年2月22日，教育部辦公廳新下發(fā)了《關(guān)于做好2017年義務(wù)教育招生工作的通知》，明確提出了“多校劃線”的政策。這項(xiàng)政策旨在將熱門的小學(xué)和中學(xué)分散到每個(gè)地區(qū)，以確保地區(qū)之間的總體平衡；學(xué)校報(bào)名人數(shù)不超過(guò)計(jì)劃招生人數(shù)的，按順序錄取；如果招生人數(shù)超過(guò)計(jì)劃招生人數(shù)，則通過(guò)電腦抽簽分配名額，未動(dòng)搖的學(xué)生安排到附近有招生計(jì)劃的其他學(xué)校。

采用“多校抄寫員”的意思是，如果你在學(xué)校附近買了一個(gè)學(xué)區(qū)，你可能就上不了那個(gè)學(xué)校了。

成功的權(quán)利保護(hù)取決于成功的證明

眾所周知，當(dāng)業(yè)主與房產(chǎn)中介發(fā)生糾紛無(wú)法解決時(shí)，業(yè)主只能通過(guò)起訴房產(chǎn)中介解除合同來(lái)獲得賠償。維權(quán)成功與否，取決于業(yè)主舉證成功與否。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料屬于要約邀請(qǐng)，但出賣人對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和承諾是明確確定的，對(duì)商品房買賣合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響的，視為要約。即使商品房買賣中不包含描述和承諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

本條所稱“相關(guān)設(shè)施”是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、供氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”，但對(duì)“學(xué)區(qū)房”內(nèi)容的相關(guān)規(guī)定不明確。

2016年2月1日起施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布條例》第十八條規(guī)定:“房地產(chǎn)廣告不得含有廣告主對(duì)居民戶口、就業(yè)、升學(xué)的承諾?！睋?jù)此，西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授侯國(guó)躍認(rèn)為，“廣告主是發(fā)布廣告的房地產(chǎn)企業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)承諾升學(xué)的行為本身就是違法行為，可能面臨工商等行政管理部門的行政處罰”。

侯國(guó)躍解釋說(shuō)，在正常情況下，開發(fā)商的廣告內(nèi)容不能被視為合同的組成部分。根據(jù)行業(yè)慣例，開發(fā)商的廣告材料一般都有免責(zé)聲明，如“...不構(gòu)成要約，...一切以商品房買賣合同為準(zhǔn)”。

北京大成律師事務(wù)所律師王雪梅表示，解除合同，必須確定開發(fā)商當(dāng)時(shí)的宣傳內(nèi)容，具體具體，可以明確預(yù)期。公示和承諾在業(yè)主可以要求解除合同之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同的界定和房屋價(jià)格產(chǎn)生重大影響。如果開發(fā)商只是口頭宣傳和承諾學(xué)區(qū)，消費(fèi)者很難舉證，也很難認(rèn)定開發(fā)商的虛假宣傳。

面對(duì)違約，業(yè)主往往會(huì)遇到取證困難。侯國(guó)躍和王雪梅給出的建議是:如果買家對(duì)教育資源有特殊考慮，要注意政府部門的相關(guān)規(guī)定；如果開發(fā)商有明確承諾，建議買受人在購(gòu)房時(shí)寫入合同。如果不能寫進(jìn)合同，至少要有相關(guān)證據(jù)應(yīng)該保留；就父母而言，期待成龍是合理的，但進(jìn)名校不代表有靠譜的未來(lái)。關(guān)鍵在于父母的引導(dǎo)和孩子自己的努力。所以，因材施教最重要。