契稅是指以所有權(quán)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)為征稅對(duì)象，對(duì)產(chǎn)權(quán)持有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)稅范圍包括:土地使用權(quán)買賣、贈(zèng)與和交換、房屋買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換等。

契稅是土地和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)向承辦人征收的一種稅。現(xiàn)行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國境內(nèi)取得土地、房屋所有權(quán)的企業(yè)和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。上述土地和房屋所有權(quán)的取得包括以下幾種方式:國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、贈(zèng)與和交換。以下列方式轉(zhuǎn)讓土地、房屋所有權(quán)的，視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈(zèng)與，應(yīng)征收契稅:以土地、房屋所有權(quán)作價(jià)出資入股，以土地、房屋所有權(quán)抵減債務(wù)，以獲獎(jiǎng)方式取得土地、房屋所有權(quán)。

契稅已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的固定來源，地方契稅收入在全國范圍內(nèi)迅速上升。各類土地、房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，契稅定價(jià)方式也不同。

根據(jù)規(guī)定，在現(xiàn)行契稅政策下，個(gè)人購買住房的稅率有所不同。個(gè)人購買普通住房，且該住房是該家庭唯一的住房時(shí)，所購買的普通商品房面積為

90平方米以下，契稅按1%執(zhí)行；公寓面積在90平米到144平米之間的，稅率減半，即實(shí)際稅率為2%；購買面積在144平方米以上的住宅單位，契稅稅率按4%征收。購買非普通住房、兩套以上住房、商業(yè)投資房產(chǎn)，按4%的稅率征稅。

契稅減免的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件

1.居住建筑容積率在1.0以上；

2.單體建筑面積小于144平方米或者內(nèi)部面積小于120平方米；

3.實(shí)際成交價(jià)格低于同一級(jí)別土地上商品房平均成交價(jià)格1.2倍以下的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)。

一般第一套房屋契稅是兩次，也就是3-4%。注:一個(gè)家庭唯一的房子不一定是第一套房。比如買房子賣了，可以買第二套房。但是名下只有一套房子，可以申請(qǐng)唯一的家庭房。契稅稅率的調(diào)整幅度為3% ~ 5%。實(shí)行幅度稅率是基于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異較大。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，在3% ~ 5%的稅率范圍內(nèi)自行決定。計(jì)稅依據(jù)確定后，應(yīng)納稅額的計(jì)算會(huì)更簡單。

繳納契稅所需的信息

1.商品房銷售:商品房銷售合同、購房發(fā)票。

2.二手房買賣及贈(zèng)送:買賣合同或禮券、評(píng)估表、房屋產(chǎn)權(quán)證原件。

3.房屋交換:雙方交換協(xié)議、評(píng)估表、房屋證書原件。

4.房屋拆遷中的再購房:拆遷安置合同或協(xié)議、公有房屋拆遷買斷協(xié)議或買斷收據(jù)、再購房屋合同或合同、購房發(fā)票或首付款收據(jù)或評(píng)估表、房屋產(chǎn)權(quán)證原件、低保戶等根據(jù)具體情況需要提供的資料。

契稅納稅人。在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

土地和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移是指下列行為:

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；

買賣房屋；房屋贈(zèng)與；房屋交換。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

契稅稅率。契稅稅率為3-5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，在前款規(guī)定的范圍內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局備案。

契稅的計(jì)稅依據(jù):

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)出售和房屋出售均為交易價(jià)格；

贈(zèng)與土地使用權(quán)和房屋的贈(zèng)與，應(yīng)當(dāng)參照土地使用權(quán)和房屋銷售的市場價(jià)格，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；

土地使用權(quán)和房屋交換是指交換后的土地使用權(quán)和房屋價(jià)格之間的差額。前款規(guī)定的交易價(jià)格無正當(dāng)理由明顯低于市場價(jià)格的，或者交換的土地使用權(quán)與房屋價(jià)格的差額無正當(dāng)理由明顯不合理的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。

契稅的應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率。應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)計(jì)算。

契稅減免。

國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和軍事單位的辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施用地和房屋免征；

城鎮(zhèn)職工按照規(guī)定首次購買公有住房的，免征；

因不可抗力造成房屋滅失而重新購買的，酌情給予減免；財(cái)政部規(guī)定的其他減免稅項(xiàng)目。

經(jīng)批準(zhǔn)減免契稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋用途，不再屬于本條例第六條規(guī)定的減免契稅范圍的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已減免的稅款。

契稅中的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)。納稅人簽訂土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同之日，或者納稅人取得其他具有土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的證明之日。

納稅期限。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地契稅征收機(jī)關(guān)申請(qǐng)納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的期限內(nèi)繳納稅款。

納稅人辦理納稅手續(xù)后，契稅征收機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人開具契稅完稅憑證。

納稅人應(yīng)當(dāng)依法持契稅繳納憑證和其他規(guī)定的文件、資料，辦理土地、房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅證明的，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門不予辦理土地、房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。

稅務(wù)機(jī)關(guān)。契稅征收機(jī)關(guān)應(yīng)為土地和房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。具體征收機(jī)關(guān)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向契稅征收機(jī)關(guān)提供相關(guān)資料，協(xié)助契稅征收機(jī)關(guān)依法征收契稅。

首套房契稅計(jì)算方法

計(jì)算應(yīng)納稅額的公式為

新房應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

二手房應(yīng)稅金額=二手房稅率×房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格

測量標(biāo)準(zhǔn)

一般來說，有以下幾類:一個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)在90平方米以下，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在90-144平方米之間，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在144平方米以上。如果是二套房、三套房，則不享受優(yōu)惠政策，一套房契稅稅率一般在3% ~ 5%的調(diào)整范圍內(nèi)變動(dòng)。各地將根據(jù)實(shí)際情況具體收集。

三、二套房契稅各類房屋均價(jià)低于各區(qū)房管局市場指導(dǎo)價(jià):

買受人面積小于90平方米的第一套住房的契稅:評(píng)估價(jià)的1%；

面積大于90且小于144平方米的買受人第一套契稅為:預(yù)估價(jià)的1.5%；

高于該區(qū)域市場指導(dǎo)價(jià)，面積大于等于144平方米，且買受人不是前兩套房屋的契稅或兩套以上房屋的契稅:評(píng)估價(jià)的3%。