湖濱還是合肥的重點(diǎn)新區(qū)。研究合肥房地產(chǎn)，湖濱永遠(yuǎn)是最重要的課題之一。據(jù)我目前接觸的一些粉絲說，湖濱是咨詢我最多的，湖濱是大多數(shù)國(guó)外買家首先考慮的。安徽湖濱買家的份量不言而喻。

我統(tǒng)計(jì)了合肥鏈家2019年第二季度所有二手房的成交數(shù)據(jù)，共有3776個(gè)樣本，均價(jià)16623元/平米，比去年的16386元/平米上漲了237元/平米，漲幅1.45%。其中，濱湖銷售489臺(tái)，占總營(yíng)業(yè)額的13%，比去年增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)湖濱建設(shè)的順序、各板塊的特點(diǎn)和重點(diǎn)學(xué)區(qū)的范圍，我將湖濱分為五個(gè)板塊，即:

1.啟動(dòng)區(qū)域板。主要是湖濱世紀(jì)城和藍(lán)色關(guān)定湖花園。

2、46中學(xué)區(qū)板塊。主要是四十六中學(xué)區(qū)內(nèi)的所有區(qū)。

3.西方金融背景。主要是房型大道以南、惠州大道以西的所有社區(qū)。

4.核心區(qū)域板。主要是房型大道以南、惠州大道以東的所有社區(qū)。

5.省政府板塊。主要是房型大道以北和瀘州大道以東的所有社區(qū)。

本文分析的數(shù)據(jù)主要是2019年第二季度的平均數(shù)據(jù)，不能完全代表濱湖目前的真實(shí)房?jī)r(jià)。因?yàn)榻衲晟习肽隇I湖的房?jī)r(jià)一直在上漲，實(shí)際價(jià)格可能會(huì)高于圖中標(biāo)注的價(jià)格。

與這次相比，數(shù)據(jù)是2018年全年和2019年第一季度的房?jī)r(jià)分析。詳見我的文章《2018年合肥濱湖區(qū)二手房交易分析及購(gòu)房建議》和《2019年第一季度合肥濱湖區(qū)房?jī)r(jià)分析及購(gòu)房建議》。

在這個(gè)分析中，我計(jì)算了每個(gè)區(qū)的價(jià)格漲幅，比較數(shù)據(jù)是2018年的平均成交價(jià)格。由于很多社區(qū)交易數(shù)據(jù)少，誤差可能比較大，所以對(duì)于樣本很少的社區(qū)，漲價(jià)僅供參考。對(duì)于成交量比較大的板塊，整體房?jī)r(jià)走勢(shì)還是有一定參考價(jià)值的。

2019年第二季度濱湖平均成交價(jià)格為19135元/平方米，比2018年上漲672元/平方米，漲幅3.64%，遠(yuǎn)高于全市平均水平。交易周期從65.2天增加到86.3天，延長(zhǎng)21.1天；議價(jià)空從2.51%收窄至2.12%，跌幅0.39%。

一般來說，房?jī)r(jià)的上漲必然會(huì)讓一些買家猶豫不決，從而導(dǎo)致交易周期比第一季度延長(zhǎng)6.2天。但從議價(jià)空來看，比第一季度下降了0.66%，說明湖濱業(yè)主表現(xiàn)更為強(qiáng)勢(shì)。從漲價(jià)也可以看出，總價(jià)門檻進(jìn)一步提高了6.7w。

啟動(dòng)區(qū)域板

2019年第二季度，創(chuàng)業(yè)區(qū)共售出81套，平均成交價(jià)格從2018年的16640元/m2上漲至17318元/m2，上漲678元/m2，漲幅4.07%，高于平均漲幅。議價(jià)空為2.23%，比去年低0.20個(gè)百分點(diǎn)，略高于平均值。交易周期82.3天，比去年多9.4天，略低于平均水平。

起始區(qū)板塊平均年齡2010.5年，幾乎是湖濱最古老的板塊。此外，由于缺乏優(yōu)勢(shì)資源，板塊相對(duì)劣勢(shì)。第一季度，創(chuàng)業(yè)區(qū)各區(qū)喜憂參半，整體表現(xiàn)穩(wěn)定。第二季度，上升區(qū)數(shù)量增加，增速加快，下降區(qū)數(shù)量減少，下降幅度縮小。啟動(dòng)區(qū)是濱湖最后一個(gè)板塊。

我在之前的文章《合肥有什么樣的改良房值得投資》中分析過。一般來說，改善后的居住區(qū)至少要滿足以下條件:大戶型占交易比例大，大戶型單價(jià)高于新需求戶型。濱湖世紀(jì)城的大戶型雖然成交量比較可觀，但是二手房的單價(jià)低于剛需要的，說明小區(qū)已經(jīng)開始低人一等，剛需要。

瓊·袁林平均房?jī)r(jià)下跌的主要原因之一是，第二季度大型公寓的交易占了很大比例。隨著濱湖房?jī)r(jià)的上漲，濱湖已經(jīng)成為僅次于政務(wù)區(qū)的二手房均價(jià)第二高的區(qū)域，而起步區(qū)則是濱湖均價(jià)最低、入住門檻最低的區(qū)域，成交率相當(dāng)可觀。

46中間板

2019年第二季度，46個(gè)中學(xué)學(xué)區(qū)售出90套，平均成交價(jià)格從去年的19746元/m2上漲至20848元/m2，上漲1102元/m2，漲幅5.58%。議價(jià)空進(jìn)一步從2.49%降至2.09%，下降0.40個(gè)百分點(diǎn)，與湖濱均線基本持平；交易周期83.3天，比去年多17.7天，略低于平均水平。

46中在今年的中考中取得了很大的進(jìn)步，成功跨過了一年級(jí)學(xué)區(qū)的門檻，超出了我的預(yù)期，但要成為真正的學(xué)區(qū)，可能還有很長(zhǎng)的路要走。具體學(xué)區(qū)分析可參考我的文章《合肥真假學(xué)區(qū)-2019年合肥市初中學(xué)區(qū)最新排名》，見文末。

一般來說，上半年是學(xué)區(qū)房交易的旺季。這個(gè)時(shí)候?qū)W區(qū)房不僅價(jià)格高，房主也不同程度的不愿意賣。所以我們可以看到46號(hào)中板均價(jià)比去年上漲了1100元/平米，議價(jià)價(jià)格空收窄，從而縮短了交易周期。

很明顯，46中+師范附屬的雙校區(qū)，如書香門第、濱湖明珠、濱湖平閣等，均價(jià)明顯高于46中落地濱湖假日系列小區(qū)。甚至雙校區(qū)的湖邊住宅也比單校區(qū)高20%左右。濱湖匯源實(shí)際均價(jià)和濱湖家園差不多，因?yàn)橐?0w左右的土地出讓金。

從房?jī)r(jià)上漲來看，雙校區(qū)也比單校區(qū)強(qiáng)。46中的年齡和出發(fā)區(qū)差不多，但是均價(jià)一直高于20%。46中雖然目前不是真正的學(xué)區(qū)房，但已經(jīng)顯示出真正學(xué)區(qū)房應(yīng)該有的溢價(jià)，依然是濱湖最好的公立初中。

金融后臺(tái)西部

2019年第二季度，西部金融板塊共賣出117套，平均成交價(jià)格從18384元/m2上漲至18866元/m2，上漲482元/m2，漲幅2.62%。議價(jià)空從2.23%收窄至1.72%，跌幅0.51個(gè)百分點(diǎn)；交易周期從62.2天延長(zhǎng)到86.2天，增加了24天，基本等于平均值。

由于云谷、濱湖新苑等低價(jià)二手房集中出貨，板塊平均值降低，導(dǎo)致第二季度漲幅遠(yuǎn)低于其他板塊。事實(shí)上，從大多數(shù)住宅區(qū)的漲幅來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2.62%。如果剔除廉租房的影響，西部金融板塊實(shí)際漲幅應(yīng)該在5.5%左右。

中鐵湖濱名宅均價(jià)有所下降，主要是2018年漲幅較大，達(dá)到10.73%，導(dǎo)致基數(shù)較大。萬象大廈曾經(jīng)是板塊內(nèi)平均成交價(jià)格最低的小區(qū)，去年增長(zhǎng)12%，今年增長(zhǎng)7%-8%，兩年增長(zhǎng)20%。

云谷比去年增長(zhǎng)了11%以上，平均成交價(jià)格為16921元/平方米。如果加上兩年以下的增值稅，實(shí)際價(jià)格應(yīng)該接近1.8w W..可以看出，西部金融板塊存在明顯的填谷現(xiàn)象，這意味著該板塊對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感，平均成交價(jià)格最低的小區(qū)應(yīng)該是未來升值潛力較大的目標(biāo)，除了搬遷的小區(qū)。

濱湖萬科城和保利拉菲大廈是成交量較大、平均成交價(jià)格較高的兩個(gè)小區(qū)，均超過2w。這兩個(gè)小區(qū)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是善于換房，戶型滿足功能需求，總價(jià)不太高。另外，品牌效應(yīng)和房子的年代都比較年輕，資產(chǎn)很高。

云谷路以北的二手房正在全面進(jìn)入2w+大關(guān)，南方還在突破1.8w以上。云谷是制約西南地區(qū)新房性價(jià)比的關(guān)鍵因素。目前云谷二手房加增值稅的平均成交價(jià)格應(yīng)該已經(jīng)達(dá)到了1.85w左右，所以如果新房的高級(jí)定價(jià)超過1.85w，可能會(huì)失去性價(jià)比。

從這個(gè)角度來看，價(jià)格在1.8w-1.85w左右的榮盛華富和金鵬一品天成的小三房，在西南板塊有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，我覺得應(yīng)該是剛剛需要或者投資的首選。綠城招商園定價(jià)2.33w，還在試探綠城粉的錢包，但沒有宋衛(wèi)平是同一個(gè)綠城嗎？

新城董事長(zhǎng)的這次黑天鵝事件，讓新城的資金鏈壓力巨大空。如果不能挺過這一關(guān)，合肥新城的項(xiàng)目值得警惕。很多業(yè)主都向我表達(dá)了對(duì)未完工的湖濱環(huán)境的擔(dān)憂。我覺得住宅項(xiàng)目都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，最慘的是被其他房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)，沒必要這么著急。如果他們?cè)琰c(diǎn)咨詢我，我會(huì)阻止他們購(gòu)買這個(gè)房產(chǎn)，因?yàn)樾詢r(jià)比很差。

繼中海之后，華潤(rùn)在金融西部板塊拿地，也是華潤(rùn)第一次進(jìn)入湖濱。底價(jià)已經(jīng)到了1.5w的高度，金融板塊大大小小的開發(fā)商基本都聚集起來了。房地產(chǎn)的寒冬將考驗(yàn)開發(fā)商的溢價(jià)能力。同樣的地價(jià)，品牌開發(fā)商可以賺錢，中小開發(fā)商可能賠錢。不注重品牌建設(shè)的開發(fā)商，未來的生存時(shí)間會(huì)越來越小。

核心區(qū)域板

2019年第二季度，核心區(qū)共售出139套，平均成交價(jià)格從17840元/m2上漲至18850元/m2，上漲1010元/m2，漲幅5.66%。交易周期由66.2天延長(zhǎng)至90.8天，增加24.6天；議價(jià)空從3.01%降至2.23%，下降0.78個(gè)百分點(diǎn)，略高于平均值。

隨著去年幾個(gè)限價(jià)單的清算，核心區(qū)被長(zhǎng)期打壓的房?jī)r(jià)終于爆發(fā)，幾個(gè)熱門小區(qū)漲幅基本達(dá)到8%-12%，尤其是地鐵1號(hào)線和5號(hào)線的交叉口，大部分小區(qū)二手房實(shí)際平均成交價(jià)格基本超過2w+。

由于質(zhì)量和物業(yè)問題，寶能市是去年該行業(yè)平均交易價(jià)格最低的社區(qū)，但今年的漲幅最大。其一期均價(jià)甚至趕上了懷礦的東藍(lán)海和萬達(dá)胡林花園，這與寶能的年齡、戶型、位置有很大關(guān)系。二期總層高多為39、49層，產(chǎn)權(quán)證一般不到兩年，這是成交價(jià)格低于一期的主要原因。

淮礦東藍(lán)海在核心區(qū)逐漸弱勢(shì)，主要是房子年代相對(duì)最老，品牌和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足。萬達(dá)藍(lán)虎園和秦虎園表現(xiàn)不錯(cuò)，林虎園和月湖園差不多，應(yīng)該是距離地鐵1號(hào)線比較遠(yuǎn)的原因。

保利海五月花實(shí)際平均成交價(jià)格一直在2.1w-2.2w之間，較去年有較大漲幅。相比中海濱湖大廈，基本突破了2w+。蓮頭書店的時(shí)代比較新。如果加增值稅，實(shí)際價(jià)格在2w左右。

信達(dá)公園的新房還剩下一些平房，面積太大，總價(jià)大多超過350w，均價(jià)2.5w左右，比高層的二手房高25%左右。說實(shí)話可以考慮自住，投資性價(jià)比不高。文怡唐溪金門的品牌力和產(chǎn)品力不足以支撐目前的價(jià)格，沒有相對(duì)的投資價(jià)值。

總體來說，核心區(qū)二手房呈上升趨勢(shì)，但第一個(gè)體現(xiàn)是填谷，類似金融西盤。想在核心區(qū)買二手房的同學(xué)，他們的淘筍策略是盡量考慮那些戶型好、年齡小、價(jià)格相對(duì)較低的小三房。

省政府板塊