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深圳住房將學習新加坡模式這意味著什么?

2021-04-19 07:04:10 房產(chǎn)信息深圳住房將學習新加坡模式,深圳,新加坡,住房,的人

來源：

樓市微觀察

深圳又重提學習新加坡的住房制度了。

8月28日，"致敬深圳40周年與城市共生暨第十屆深圳房地產(chǎn)盛典"，深圳住建局領導表示，在住房保障體系建設方面，學習新加坡，目標是要讓60%的市民以購買或租賃的形式住在政府提供的住房里。

可以說，如果這一目標實現(xiàn)，未來深圳將在住房領域建設中國特色社會主義先行示范區(qū)方面取得重大示范性成就。

一、新加坡的成功秘訣新加坡的住房模式無疑是成功的：

1、

新加坡有超過80%的人住在政府提供的組屋里。2、

加上私人住宅，新加坡超過90%的人擁有自住房，人均住房面積超過30平米3、

年輕人進入職場后，2-3年就能買得起組屋。4、

隨著組屋保障體系足夠強大，越來越多的人開始改善居住條件，購買私人住房，組屋居民占比有所下降。新加坡成功的核心依賴于以下四個方面的布局：

1、政府獲得天量廉價土地資源。1955年，《新加坡土地收購法》頒布，按照規(guī)定，只要基于公共利益需求，用途為住宅、商業(yè)或工業(yè)區(qū)，就可以征用。

這一法律使得政府完全控制了土地資源和價格，不被市場左右。隨后政府控制的土地面積逐年增加，到2001年，新加坡政府擁有土地總面積占比達到了90%。這些土地最終都以十分低廉的價格由建屋局啟動開發(fā)，最終變成絕大部分人能買得起的組屋。

2、控制住房價。一是新加坡組屋價格與人均收入嚴格掛鉤。90%的人能夠買得起三房戶型，70%的人能買得起四房戶型。通常情況下，三房戶型是個人年收入的3倍，四房戶型是兩個人年收入的2倍左右。一般情況下，年輕人工作幾年時間，靠積蓄就能買得起一套房，而且購房支出占新加坡人收入的比例常年低于25%。

二是戶型設計以剛需為主。

3、住房資金來源。建屋局建房資金來源有三種方式，一是政府直接撥款，二是政府超低利率貸款，三是銀行貸款。

個人購房資金來源，核心是建立公積金制度，以2008年的數(shù)據(jù)為例，員工繳納20%，企業(yè)繳納14.5%。公積金貸款利率也非常低。此外針對特定購房者還會給予額外補貼。

4、合理的住房分配制度。新加坡組屋的分配制度主要是三種結合，抽簽制、訂購制和直接選購。

抽簽制：供不應求時使用，避免人為干擾。

訂購制：先向建屋局提需求，等建房計劃，適合住房需求不太迫切的人，但能滿足個性化需求。

直接選購：分配滯銷組屋。

在住房短缺問題基本解決之后，新加坡及時開放了轉售市場，價格需接受指導。

二、深圳的現(xiàn)實困難新加坡可以一張白紙上畫一個成功的住房制度，深圳特區(qū)已經(jīng)建設了40年，住房問題日益嚴峻，困難程度遠非新加坡可比。

供需和分配難題新加坡組屋只分配給本國公民，且入籍門檻極高，人口總量穩(wěn)定?；旧辖鉀Q的就是存量住房缺口問題就行了。

深圳在這方面的困難要大得多。深圳只是中國的一個城市，落戶門檻極低，每年吸引幾十萬人口。深圳特區(qū)成立40周年，人口從30萬猛增至2500萬，。

如此龐大的人口增量面前，政府要兜這個底，住房需求測算、房價房租測算、制定住房分配方案等方面都是很大的難題。

深圳住建局房地產(chǎn)業(yè)處呂增學曾表示，深圳1400萬常住人口，雖然有各類住房1065萬套，但商品房政策性住房和保障房占比僅有21%，也就是224萬套。深圳住房自住率僅有24%，如果按實際管理人口2500萬計算，住房自住率則更低。

深圳提出，到2035年要建設170萬套住房，其中保障房不少于100萬套。其中公租房約34萬套，不過目前深圳公租房輪候人數(shù)已超30萬，而且還在動態(tài)增長，到2035年，實際需求應該遠大于34萬套。很多人已經(jīng)等了3年以上，深圳的公租房等候難度已經(jīng)比肩香港，跟新加坡差距太大。至于安居房和人才房了，刨去只租不售部分，剩下能用于出售的部分，也并不太多。

土地方面土地才是重中之重。

深圳在很長時間內(nèi)都遵循"重工商輕住宅"的土地供應邏輯，住宅用地常年占比不足20%。過去十年多，住宅用地不足工業(yè)用地的一半。

2019年深圳計劃供應1200公頃，居住用地占比僅有150公頃，占比僅為12.5%，商業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)用地達到了355公頃是宅地的2.5倍。

其結果是宅地節(jié)節(jié)攀升，房價節(jié)節(jié)攀升，寫字樓大量空置。

任澤平統(tǒng)計顯示，目前深圳居住用地占比僅有11%，而倫敦紐約東京等城市居住用地都超過50%。