一個(gè)

洪水過后，全國沒有蕭條。

更別說像深圳那樣大漲之后已經(jīng)調(diào)整了三年。如果前期有一些區(qū)域或者建筑被高估或者低估，那么差價(jià)已經(jīng)通過時(shí)間的緯度一個(gè)一個(gè)的理順了。

深圳目前有抑郁癥嗎？

自米寨深圳家政公司成立以來，已經(jīng)有許多客戶接受咨詢和訪問，特別是外國客戶。深圳作為二三線向上置換的首選城市，一直是熱點(diǎn)。

很多有意向購買深圳的國外客戶，第一感覺是深圳房價(jià)太高，有點(diǎn)不可能；第二，想知道蕭條在哪里，未來哪個(gè)樓盤升值幅度最大空。

這種心情我很理解。大部分人買深圳是為了保值投資，很少有人準(zhǔn)備馬上住自己家。投資，誰不想未來升值最大化？

2

我來梳理一下深圳目前的樓市情況。

第一類是大家看好的高端住宅區(qū)，主要以深圳灣、寶中、紅山、大運(yùn)會(huì)、碧海為代表。

這些小區(qū)都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，都是在大量預(yù)留土地的基礎(chǔ)上新建的小區(qū)，有的老小區(qū)還換了少量的工業(yè)廠房和農(nóng)民的房子。

不像很多建筑都是簡單的從舊的地方改造過來，被城市里的村莊圍著打補(bǔ)丁，這些地區(qū)是整個(gè)地區(qū)的改造和改造，風(fēng)格完全是新的。

而且這幾年政府的規(guī)劃能力和開發(fā)商的建設(shè)水平都有了很大的提高。這些領(lǐng)域不僅在房地產(chǎn)上是新的，而且更符合人們的生活和審美需求。附近的購物中心、寫字樓、圖書館、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施不僅一應(yīng)俱全，而且新穎時(shí)尚。

這樣的地區(qū)房價(jià)不高？

不過面積夠新夠純，也不能最后掀起高房價(jià)。要想房價(jià)暴漲，兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)缺一不可。

一是位置，深圳灣的位置，不用說后?？偛炕兀钲跒彻珗@，還有一片海景；寶中，靠近南山，前海擴(kuò)張的第一站；紅山，福田后花園。

相比之下，大運(yùn)會(huì)和碧海的生活環(huán)境也很純粹，但是位置離市中心遠(yuǎn)，差很多，所以單價(jià)只在6萬左右徘徊，和深圳灣15-20萬，寶中9-12萬，紅山7-10萬比起來不算一個(gè)細(xì)分。

第二個(gè)引爆點(diǎn)是度。

在深圳，一套房子能不能成為豪宅，取決于幾個(gè)因素，位置、質(zhì)量、周邊環(huán)境、生活設(shè)施、程度。

在深圳，一個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤，如果學(xué)歷不好，對(duì)不起，沒有資格被稱為豪宅。

這也是香米湖大廈至今屹立20多年的原因。

因?yàn)閷W(xué)歷的原因，深圳灣廈的房價(jià)在深圳灣校建成后終于暴漲，超越米香湖成為深圳第一豪宅區(qū)；

依山傍水，20年前號(hào)稱只歡迎凈資產(chǎn)500萬以上客戶的華僑城，因?yàn)槿鄙倜＃嗄晡茨艽蛉牒廊A住宅區(qū)；

看紅山區(qū)水榭泉123、56期。一個(gè)品牌開發(fā)商只有一條路可走。就因?yàn)橐粋€(gè)深高北校區(qū)的學(xué)位，一個(gè)能賣7萬，一個(gè)能沖到10萬。

也許你會(huì)說，一個(gè)學(xué)位那么重要，一點(diǎn)都不值得，但這是深圳樓市的共識(shí)，是教育資源短缺帶來的必然結(jié)果。

在深圳，度數(shù)疊加在優(yōu)質(zhì)住房上，房價(jià)飆升是必然的。

這些優(yōu)質(zhì)區(qū)很好，但是價(jià)格已經(jīng)很高了。還能買嗎？

先是然后往下看。

三

第二類是網(wǎng)絡(luò)名人區(qū)的概念，代表區(qū)域是前海、沙井、光明。

這些區(qū)的概念我就不細(xì)說了。初步研究過深圳的都知道，一個(gè)是前海自貿(mào)區(qū)，一個(gè)是大空港口會(huì)展中心，一個(gè)是光明新城，深圳最后的凈土。

目前大部分投資者都在盯著這些區(qū)域，因?yàn)槊總€(gè)人都是聰明的，誰不知道有期待就會(huì)有未來，而期待實(shí)現(xiàn)了，價(jià)格自然會(huì)漲得更高空。

但是，真的有便宜的芯片等著你去買？仔細(xì)想想。

預(yù)期意味著未來的不確定性和當(dāng)前的價(jià)格透支。

前海自貿(mào)區(qū)的藍(lán)圖很美，但能否在遍地開花的全國自貿(mào)區(qū)脫穎而出還不確定；

沙井，目前只能看到會(huì)展中心和海濱城市，大空港口等其他概念還遙不可及，舊城何時(shí)拆遷更新還不確定；

界面明亮不錯(cuò)，但是遠(yuǎn)程位置無法更改。不確定政府什么時(shí)候大力發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)能否成功轉(zhuǎn)移。

各種不確定性和透支的價(jià)格都是今天的網(wǎng)絡(luò)名人區(qū)。

第三類，以前的關(guān)內(nèi)地區(qū)，也是今天的市區(qū)，以福田、羅湖、南山部分地區(qū)為代表。

很多投資者說市區(qū)不能投，因?yàn)樘墒炝?，開發(fā)等待時(shí)間小空，上漲乏力，連續(xù)幾年表現(xiàn)不佳市場(chǎng)。

現(xiàn)在市區(qū)很有意思。以福田為例。福田地理位置優(yōu)質(zhì)，樓下有地鐵入口，附近有公園、圖書館、購物廣場(chǎng)和高端產(chǎn)業(yè)。程度中等，略高。二手房價(jià)格是多少？

15-20歲二手，有質(zhì)量好的小區(qū)7-9萬左右，沒有平均質(zhì)量5-7萬的小區(qū)，也能找到4萬多的老小區(qū)。

新報(bào)價(jià)是多少？

目前市區(qū)新盤很少，少數(shù)多為老盤，小區(qū)小，超高層，價(jià)格8-9萬不等，有的長達(dá)7萬。

松崗和觀瀾距離東莞交界處較遠(yuǎn)，地理位置偏遠(yuǎn)，環(huán)境惡劣，產(chǎn)業(yè)低端，教育薄弱。新址價(jià)格已經(jīng)到了5萬，但市區(qū)才8萬，這是業(yè)界良心。

一切都在意料之中。

單從這一點(diǎn)來看，遠(yuǎn)郊被高估了，市區(qū)被低估了。

接下來市區(qū)會(huì)有價(jià)值回報(bào)嗎？

不一定。市區(qū)還在老化，郊區(qū)還在增長。只是郊區(qū)增速太慢，物價(jià)透支太多，下一步必然陷入橫盤等待。

四

第四類是上面說的郊區(qū)。

這類地區(qū)的共同特點(diǎn)是位于前關(guān)之外，生活不便或配套設(shè)施齊全，但又是城市中村落的低端配套。

城市界面很差，或者到處都是農(nóng)村的房子，或者周圍都是工廠和低端商家。這些地區(qū)包括以前海關(guān)以外的大部分街區(qū)，以布吉、智敏、橫崗、坂田、觀瀾、福永、石巖和坑梓為代表。

相對(duì)于市中心，這些地區(qū)真的是一個(gè)天堂一個(gè)地下。不知道的人來到這里，不會(huì)相信這里也是深圳。

這些地區(qū)的新址沒有人孔、燈光那么繁華，周邊環(huán)境也很差，但是不賣。

這是因?yàn)椋诿恳粋€(gè)樓盤的售樓處，你都能看到很多令人心動(dòng)的老裝修和地鐵規(guī)劃，周邊到處都是老裝修和改造項(xiàng)目，未來兩年的地鐵指日可待。

你站在售樓處，看著樓盤周邊的老裝修項(xiàng)目，幻想著未來幾年能脫胎換骨，成為紅山、寶中下一個(gè)美麗的場(chǎng)景。你不禁感到興奮。房價(jià)只有四萬多。什么時(shí)候等？

但是，夢(mèng)想很充實(shí)，現(xiàn)實(shí)很骨感。我想告訴你，深圳的關(guān)外有很多區(qū)，20年前是這樣，現(xiàn)在也是這樣。如果要等到真正重生，可能還要再等20年，甚至20年。

誰說深圳有無窮無盡的錢，可以到處花錢建？政府缺錢，拜托。到處都在等錢，到處都是硬骨頭。這個(gè)城市的一個(gè)古老的村莊已經(jīng)把它的銀牙咬碎了。

以福田中州灣為例，中州集團(tuán)在上沙拆了一個(gè)小而密的村落，建了4棟48層的超高層住宅，容積率為9.2，其中上沙有兩棟樓敗給了村民，只有兩棟房子可供出售，蝸牛殼被用作道場(chǎng)開發(fā)商。有多少個(gè)空房間？

因此，政府暫停城中村舊改造，不僅是中低收入人群生存的考慮，也是變相推高房價(jià)的延遲。

對(duì)于城中村巨大的頑固腫瘤，不如停下來想想。時(shí)間可能會(huì)給出更好的答案。

但當(dāng)你停下來想一想，這些地區(qū)的舊貌會(huì)更加遙遠(yuǎn)。

五

對(duì)了，還有一個(gè)鹽田和大鵬失蹤了。最近大鵬的新一套保利香檳花園很火。不要超過5萬，4萬，甚至3萬。保利品牌，只要2.7萬，深圳就有2萬多臺(tái)新。你想要一套嗎？

鹽田八號(hào)線快到了。地鐵響的時(shí)候，要不要一個(gè)金價(jià)2.2萬，4.8萬的凱薩城市廣場(chǎng)？

不好意思，這是一個(gè)思考問題，今天不公布答案。

看了各方面的分析，你覺得現(xiàn)在深圳有什么可以找的洼地嗎？

在今天的深圳樓市，更多唱深圳的文章里，到處都是機(jī)會(huì)；華麗的包裝下，到處都是陷阱。

深圳房地產(chǎn)走到今天，指尖沒有便宜的籌碼。很多機(jī)會(huì)只是被包裝的假象，但很多陷阱是真坑。

這是一個(gè)城市的房地產(chǎn)高度成熟后的必然結(jié)果。

樓市復(fù)雜難懂，如何選擇幾百萬甚至幾千萬的投資目標(biāo)，對(duì)很多人來說是一輩子最大的投資，不能犯錯(cuò)。