4月2日，位于金雞山西麓的龍湖縣香提項目取得預售許可證。這兩天已經(jīng)有很多人問過了。畢竟物業(yè)位置優(yōu)越，會引起一定程度的關注。既然有人問起，就說出來。

龍湖縣香體原地塊號為2019-04，去年2月15日轉(zhuǎn)讓。這是第一次土地拍賣，在安尚方的七塊土地上出售了近1000畝土地，其中許多有先見之明的開發(fā)商以比以前低得多的地價獲得了土地。金雞山腳下，底價才一萬多。雖然這些地塊的安置房比例高達90%，可供出售的商品房數(shù)量較少，但安置房回購價格高達18900元/㎡。對于開發(fā)商來說，因為土地價格低，回購價格高，光是安置房的建設就賺了不少錢，商品房的那部分更是錦上添花。

然后在去年2月的第一次土地拍賣之后，有錢的開發(fā)商意識到，土地價格低的安尚方的土地是有盈利保障的，于是在接下來的土地拍賣中，大家蜂擁而至，爭奪位置好、地價低的老土地，土地拍賣的升水率逐漸提高，再也沒有像去年年初那樣美好的事情了。所以對于去年第一次拍賣成交的龍湖香體縣、萬科、陽光城排尾地塊等七個項目，現(xiàn)在賣掉確實是有利可圖的。

自去年上半年該市投資欒峰縣以來，它成為一個流行詞并被廣泛接受。曾經(jīng)對這些“安置房”嗤之以鼻的從業(yè)者，隨著自己公司的安置房逐漸上市，開始正視這個新名詞，至少不會貶低自己賣的安置房。但是隨著越來越多的上市項目，我們發(fā)現(xiàn)這些項目的備案價格仍然參差不齊。有些樓盤即使地段不好，依然對獅子開放，甚至為了粉飾熱銷場面，強行讓員工認；有些樓盤比較務實，賣的時候給很多折扣。

龍湖縣香提是一個128畝的大地塊，容積率為3.04。由于該地區(qū)正在進行道路建設，該地塊被路網(wǎng)切割后不是一個整體，而是由六個小地塊組成。從1號地塊到6號地塊，建筑編號分別對應A到F。整個項目共有2713套住房，其中商品房182套(90㎡以下96套，90㎡以上86套)，安置房2531套。

第一個拿到預售許可證的是2號地塊、5號地塊、6號地塊，都是商品房，備案價格很有意思，有高有低。最高3萬多，最低2.78萬。具體情節(jié)我們一個一個來看。

96套住房中的80多平方米集中在2棟(B1棟)，其余86套大型住房均超過144㎡，其中E1棟534套，F(xiàn)1棟652套。B1樓備案單價明顯較低，E1和F1樓備案單價較高。顯然，B1號樓是給剛剛需要的客戶的，而E1和F1號樓總價高的大戶型不僅限于購買，是給外國土豪的，不計得失?？梢哉f這182套房子的客戶群體定位非常明確。

B1棟所在的2號地塊位于項目最東端，金雞山腳下，地塊北側(cè)共有5棟住宅樓和商品房。備案價格相當于去年紅板城欒峰縣的價格?？偟膩碚f，這些項目在金雞山腳下的位置是相似的，但是金雞山西側(cè)的香提縣仍然會比東側(cè)的欒峰縣和金月府好，但是B1號樓的水池比欒峰縣大。從創(chuàng)紀錄的價格來看，作為市中心區(qū)的一個樓盤，2.78萬元的創(chuàng)紀錄價格明顯比排尾、白虎亭、金山3萬元的創(chuàng)紀錄價格更合理。

E1大廈和F1分別位于東南花園的北部和南部。雖然自成一體，但與安置房并不在一起，但5、6棟是夾在晉安河與劉一路之間的狹長地帶。用地面積很小，只有一棟樓，在綠化和小區(qū)環(huán)境上明顯不如其他四塊地，但是離溫泉公園最近。至于價格，一般家庭大多買不起這種總價高的房子，沒必要討論。

所以，顯然80多平米的新需求公寓是其次最受關注的。這些市中心總價223萬的房子性價比如何？

我們知道，去年欒峰縣在“小陽春”上市的時候，二手房的成交量有所回升。許多新的報價仍然難以啟齒。當時以創(chuàng)紀錄價格出售的欒峰縣，性價比極高。畢竟當時鬧市區(qū)3萬以下的新房還是很便宜的。然而今天，完全不同了。經(jīng)過去年下半年的第二次下跌和今年年初的疫情，二手房價格比一年前下降了很多。如果香提縣2531套安置房此時已經(jīng)交房登記，拆遷戶大量拿出房屋出售，那么該區(qū)二手房目前正常成交價格在2.5萬以下。

所以我們可以看到，新房的價格相對于二手房沒有任何優(yōu)勢，更何況兩年后，當這些安置房真正建成并大量上市的時候，不知道當時的房價還會保持多少。雖然位置一流，但這些金雞山腳下的建筑都位于金安河以東。在教育設施方面，金安區(qū)無法與鼓樓區(qū)相比。如果不出意外的話，湘體縣和于恒遵越的劃出學區(qū)很可能是楊霞小學，對應的初中是32中。

一年前回答問題的時候，我經(jīng)常跟大家說，在福州買單價兩萬多的房子要慎重。現(xiàn)在，不知道你是不是害怕買單價兩萬多的房子。我去年一直很謹慎，今年覺得很害怕。