從冰霜到艷陽好像就是一瞬間。

　　西安的天氣如此，樓市好像也如此。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，受疫情影響武漢、石家莊等19個城市2月新房無成交，價格視為沒有變動。

　　西安似乎也在其中，新房和二手房價格環(huán)比指數(shù)均為100。更有數(shù)據(jù)顯示，西安2月樓市成交量跌去了90%。

　　但到了3月，各家售樓部開門迎客，連續(xù)十多個項目地塊取得預(yù)售證，一些項目均價超兩萬，還得搖號，更有在小三室憋了兩個月的大家庭立刻投入改善換房的隊伍……

　　這事就有些不正常了。

　　疫情之后，市場是更理性還是更狂熱?現(xiàn)在上車與繼續(xù)觀望，到底誰會笑到最后?西安樓市“小陽春”，是假象還是真熱?

　　冰封的二月

　　2月房產(chǎn)交易量下跌幾乎是全國普遍現(xiàn)象。

　　除了武漢，如石家莊、太原等城市，同樣出現(xiàn)了“零成交”。

　　西安當然未能幸免，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，西安2月樓市成交量同比跌去9成，處于近幾年的歷史低位。

　　一家全國TOP10房企在西安的置業(yè)顧問徐聰告訴粉巷君，西安公司整個2月銷量都非常低，幾乎沒有銷售。從2月底轉(zhuǎn)線上，情況才有所好轉(zhuǎn)。徐聰所在的項目因為疫情暫緩了原定于2月的開盤，他只能電話拓展客戶。

　　而有些在疫情爆發(fā)前開盤的項目，因為突然的疫情管控，線下銷售也被迫中止，不得不轉(zhuǎn)至線上。

　　線上銷售的效果相比線下就差了許多，多家房企的銷售人員都無奈地表示，直播也好，VR看房也好，更多的是維系客戶，增加品牌好感度，真正能夠轉(zhuǎn)化成交的并不多。

　　即使敢在2月開盤的兩個項目，整體去化率也只有48%，比去年同期低了20%。

　　二手房交易似乎更慘，線下門店關(guān)閉后，各小區(qū)也采取了限制出入政策，外面人進不去，業(yè)主更不想見陌生人，二手房交易幾乎停滯，“都沒法看房，哪來的交易?”

　　此外，西安商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)2月都沒有成交數(shù)據(jù)，特別是商業(yè)物業(yè)庫存量繼續(xù)上漲，去化周期長達116個月。

　　西安2月樓市就如同冰封一般，暫停了一個月。

　　開發(fā)商也很著急，一些小開發(fā)商的項目繼續(xù)爛尾，有實力的大開商，則用折扣換取交易量，保住現(xiàn)金流。

　　政府也在2月緊急出手，調(diào)整公開出讓土地的時間節(jié)點、分期繳納土地出讓價款、允許變更出讓價款繳納期限、順延土地評估和規(guī)劃條件有效期等政策快速出臺。

　　一系列舉措之下，房企資金壓力減緩，市場也開始有了熱度，大家把目光都投向了3月。

　　突然的春天

　　西安市內(nèi)是在3月2日以后恢復(fù)線下房產(chǎn)交易。

　　在經(jīng)過了嚴密消毒，員工核酸檢測以及地方疫情防控指揮部審批后，各房企售樓部以及房產(chǎn)中介門店恢復(fù)營業(yè)。

　　而看房客戶需提前預(yù)約，并經(jīng)過消毒、測溫、登記后，才能進入售樓部內(nèi)。

　　讓人意外的是，即使程序繁瑣，多個熱門項目卻人頭攢動，人們看房的熱情好過很多銷售人員的預(yù)期。

　　徐聰所在項目因為正在推廣期，還沒有確定的案名，但這個位于鳳城五路的項目，周末每天都有200組左右客戶看房，周內(nèi)也有五六十組。

　　因為在家辦公了一個多月，突然快節(jié)奏的工作反而讓徐聰有些不適應(yīng)。

　　取得預(yù)售證準備開盤的項目也多了起來。3月截至20日，西安市共有17個項目地塊取得預(yù)售證，一些項目的均價甚至超過兩萬。

　　西安市發(fā)改委公布的2020年第3批商品房價格公示中，共涉及11個項目3943套房源。在這11個項目中，單價在2萬元/平方米以上的就超過一半。

　　剛一開張，就給了觀望者一個“驚嚇”。

　　除了剛需群體目前出手較為謹慎外——畢竟在過去一個多月時間中，的確發(fā)生過收入折損、按揭斷供的現(xiàn)象——市場對于改善型住房的需求日益強烈。

　　一種觀點認為，疫情期間，多是一家數(shù)口人擠在家中，不能出門，小戶型的弊端被集中放大。此外，一些小樓盤物業(yè)在疫情期間的表現(xiàn)被廣泛詬病，更加深了人們對大開發(fā)商、高端項目的向往。

　　因此，不少地產(chǎn)自媒體甚至是傳統(tǒng)媒體的地產(chǎn)廣告，都喊叫西安樓市“小陽春”到來。

　　可事實真的如此?

　　誰在制造繁榮?

　　此時購房者的一個普遍的心態(tài)就是，開發(fā)商資金緊張，為了保住現(xiàn)金流，應(yīng)該會用低折扣換取交易量。

　　在疫情最為嚴重的時期，的確有房企開出很低的折扣，引起不小的市場反應(yīng)，目前這種優(yōu)惠也仍然存在。

　　所以，在樓市解凍初期，一些人會認為是“撿漏”的最好時機，而隨著市場回暖，折扣必定越來越少。

　　銷售的說辭套路也會強化這一點，告訴購房者這是最后的機會，“越往后越貴”。

　　于是，不少觀望者選擇在此時上車。

　　造成了市場的第一重繁榮。

　　此外，前文提到的改善型住房需求，西安市場表現(xiàn)在此前已經(jīng)有明顯的趨勢，疫情強化了這種市場潮流，造成了第二重繁榮。

　　第三重繁榮，表現(xiàn)在房價上。因為多重因素作用，部分項目備案價高企。但實際上與前兩年相比，頂著備案價賣的現(xiàn)象很少，多數(shù)項目能打到95甚至94折，給購房者一個“撿漏”的幻覺。

　　真實情況是，剛需群體依然謹慎，與前兩年相比，需要搖號的項目仍然是少數(shù)，從這點看，說“小陽春”還差點暖意。

　　表現(xiàn)來看，土地零成交，只有長安區(qū)供應(yīng)了7宗土地，說明開發(fā)商也很謹慎，除了可能的資金因素，今年的區(qū)域戰(zhàn)略目標也可能有所調(diào)整。

　　上車千萬要理性。

　　西安這兩年的房價并不低，原因錯綜復(fù)雜，但本質(zhì)還是“面粉”太貴，這也是二三線城市的普遍現(xiàn)象。

　　所以，如果關(guān)心今年西安房價，不如多關(guān)心今年西安的地價。

　　好消息是，部分地方“降低首付”政策一出臺就“被”撤回，說明面臨的境遇再難，“房住不炒”的定調(diào)不變，房價也只能“穩(wěn)”。