新年剛過，新一年的地球拍賣又拉開帷幕。

前兩天杭州主城區(qū)一口氣推了七個地塊，總建筑面積116.06萬㎡，起價129.84億，又是一場讓人搶食的土地盛宴。江干區(qū)的一個商業(yè)地塊以122.27%的溢價售出，為杭州的土地拍賣開了一個“好頭”。

在過去的2020年，賣地大戶杭州賣地2574億，上海卻以2952億的成績奪冠，與廣州、南京、北京并列前五。

去年創(chuàng)紀錄，4個城市賣地收入超過2000億元，14個城市賣地收入超過1000億元。2019年，只有杭州突破2000億元。

2020年賣多少地？

去年12月中旬，財政部照例公布了前11個月的財政收支情況，包括大家最關(guān)注的土地出讓金。前11個月，國有土地使用權(quán)出讓收入65126億元，同比增長12.9%。

這是一個新高。

賬目還是很好算的。

雖然前四個月同比為負，不是很樂觀，但增速從5月開始轉(zhuǎn)正，增速明顯加快。

12月份推地頻率明顯加快，甚至深圳都愿意賣。與2018年和2019年的10起和12起宅基地供應案件相比，2020年發(fā)生了31起宅基地銷售案件，超過了前兩年的總和。據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全年賣地總收入超過1000億，也創(chuàng)下近年新高。

保守估計，如果到12月份能繼續(xù)保持10%的同比增速，2020年全年賣地收入將達到79768億，正常情況下超過8萬億不是個事。

不與金融掛鉤，真的沒有辦法“賣地”。是因為當初沒有錢賣地。

改革開放后，國家一直在探索從土地上獲得一些收入。當初是從“外資企業(yè)”開始的。如果要使用土地，首先要繳納“場地使用費”。這個收入是用來解決一些財務(wù)壓力的，但是場地使用費很便宜，最低可以3元/㎡，相當于零。

當時深圳建立了特區(qū)，特區(qū)的建設(shè)也需要資金。但是中央拿不到那么多錢，深圳只好想辦法。特區(qū)建設(shè)，缺錢，基本上是個用之不竭的坑。政府向銀行貸款搞“七連一平”，貸款利息5000萬。但1985年深圳的土地收益只有1200萬，不足以償還利息。

來深圳檢查的港商震驚了，說“你懷里抱著你的金飯碗在討飯”。

這個怎么理解？

當時香港土地“歸政府所有”，實行土地租賃制，使用權(quán)通過拍賣、招標、協(xié)議等方式轉(zhuǎn)讓。而且土地很小，房地產(chǎn)商都在爭著漲價，政府可以從土地上獲得很多收入。

隔壁有現(xiàn)成的例子，抄作業(yè)吧。

于是1986年底，一個代表團去了香港，回來就寫報告，一層一層的報道。1987年，深圳成立房改小組，決定通過公開拍賣、招標、協(xié)議等方式出讓土地使用權(quán)。

協(xié)議和招標先行實施，兩塊地塊分別售出106萬元和1705萬元，均價199.2元/㎡，367.8元/㎡，當時是天價。深圳被罵的很慘，壓力很大，甚至有人威脅要打電話給相關(guān)單位。

然而，1987年12月1日，中國第一次土地拍賣如期在深圳廳舉行。為了不引起太多反感，拍賣被稱為“公開招標”。

“帕塞爾諾。H409-4，位于羅湖區(qū)補新路，面積8588㎡，為住宅用地，使用年限50年，底價200萬”。

四十四家企業(yè)收到競價板塊，場面非常激烈。每次漲價5萬，很多都是同時貼標語牌。后來價格漲了20萬，價格也暴漲。到了400萬，只剩下3家企業(yè)，到了490萬，只剩下兩家，最后成交價525萬，申方拿下。

拍賣的錘子進了博物館，土地出讓推向全國。1988年的憲法修正案為賣地讓路。

金飯碗穩(wěn)贏。

據(jù)說這次第一次土地拍賣實際上有點倉促。申方當時的預算是530萬，而參加拍賣的申花成心理價是600萬，但也是同時算的，也就是他們還在算的時候，拍賣就賣了，申花成錯過了歷史上第一次拍賣。

后來深圳有關(guān)領(lǐng)導也坦言，“我們搞土改怕地價太高，示范效果不太好”。

1987年，三塊地共收到黃金2336萬元，比之前黃金量最高的1985年，也是1985年和1986年的總和，增加了一倍多。

土地解決了急需的資金需求，土地出讓金收入越來越高。

從1988年到1992年，全國20多個城市的土地銷售收入達到30億，1995年土地收入為420億。2001年，在千年基礎(chǔ)上翻了一番，達到1295.89億。12年后，終于進入千億元時代。

后來隨著稅制和財政體制的改革，中央和地方保留的比例也在不斷調(diào)整，讓地方更積極地收錢賣地。

1000億到3萬億用了8年，1萬億到3萬億只用了2年。20年間，土地出讓金收入增長了62倍。

對于房地產(chǎn)公司來說，這種土地市場帶來了巨大的發(fā)展機遇，于是房地產(chǎn)大佬們就成了中國最有錢的一批人。

當時怕“示范效應不好”的深圳，民宅越來越少。第一次拍賣宅基地的底價是611元/㎡，但到2020年，最后一次拍賣宅基地的可售底價是45000元/㎡，讓人不知所措。

賣地一方面是為了財政，另一方面被認為是穩(wěn)定房價的一個很好的起點，所以增加土地供應的呼聲也很高，理論很簡單。供給多了，市場上的供需關(guān)系就能緩解，房價就能方便的降下來。

愿望當然很美好，但現(xiàn)實是另一回事，供求理論已經(jīng)部分失效。

為什么？

地價漲了，房價漲了。不可能降價，因為供應量增加了。

根據(jù)中央?yún)⒖妓臄?shù)據(jù)，全國300個城市的整體樓面價格達到2586元/㎡，同比上漲7.1%，而住宅用地更差，達到4574元/㎡，同比上漲9.5%，全國33%的住宅用地收到78%的出讓金。

看不同城市的城市，一線城市的土地供應量增加了，出讓金也增加了，平均交易價格同比上漲20%以上。北京和上海比較搶眼，基本劃分宅基地底價前十。

二線城市增加了土地，但價格相對穩(wěn)定；三四線城市土地供需同比下降。

所以房價上漲的壓力來了。哪些城市壓力大？

1.土地出讓金增長較快的城市，如上海、杭州、深圳就不用提了。南京、寧波、佛山、東莞、惠州、唐山等城市變化很大，需要更多關(guān)注。對于一些高保費的城市，有暴漲的風險。雖然一些城市對新房有價格限制，但投機是必然的。

2.總價前10名基本分布在一二線城市，上海是全國總價之王，其余三個在深圳，兩個在杭州，一個在珠海、廈門、武漢、廣州。

地王盤雖然各有利弊，但可能難產(chǎn)后爆發(fā)，拖累開發(fā)商。但是地王盤一旦上市，基本上價格不會低，房價還得漲不少。

3.武漢、重慶、Xi、蘇州、佛山、廣州、昆明、蘭州、貴陽、沈陽等50強房地產(chǎn)企業(yè)瞄準的城市，征地面積最高。開發(fā)商嗅覺非常靈敏，參考價值高。

當然整體房價還是太高了。

中國人民大學商學院教授鄺大偉在2020年底發(fā)布了一份中國城市住房可負擔性指數(shù)。在報告中，他預測了2006年至2019年城市中等收入家庭的承受能力:

在理性預期下，35個大中城市中，2019年有11個城市的中等收入人群買不起房，分別是石家莊、南京、杭州、合肥、福州、南寧、重慶、昆明、蘭州、寧波、廈門。

此外，哈爾濱、上海、海口、貴陽、銀川、大連等地房價支付困難嚴重。

但是，很難理性預期房價。如果是非理性的話，2019年35個大中城市中有28個城市的中等收入者將買不起房價，包括上海、北京、深圳、廣州、廈門、杭州、?？凇⒛暇?/p>

會有調(diào)控的壓力。

本文來自大貓金融