神奇的2020年終于過(guò)去了。今年，阜陽(yáng)的土地市場(chǎng)也是曲折的，呈現(xiàn)帶狀發(fā)展。

受年初疫情影響，阜陽(yáng)的土地流轉(zhuǎn)第一季度基本停滯，第二季度迎來(lái)了“爆發(fā)”，但與此同時(shí)，土地拍賣也很多。第三季度，土地供應(yīng)開(kāi)始調(diào)整，再次陷入沉寂。進(jìn)入第四季度后，許多優(yōu)質(zhì)地塊相繼出售，土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖。11月和12月的大規(guī)模土地供應(yīng)，讓年底的樓市再次活躍起來(lái)！

首先，2020年富陽(yáng)土地拍賣以4642畝商業(yè)和住宅用地結(jié)束

2020年富陽(yáng)新增世茂、陽(yáng)光城、鄭融、石榴、徐匯、京方成等大牌房企；恒大、碧桂園、地標(biāo)、世紀(jì)金源、美的、榮信梁海等地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始了新一輪的征地征程，而莫礪鋒、樂(lè)、榮信、百潤(rùn)居等本土地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)深入培育富陽(yáng)。

據(jù)邊肖統(tǒng)計(jì)，2020年阜陽(yáng)市成功出讓30塊商住用地，總出讓面積4642.481畝，總出讓金1914390萬(wàn)元。

其中，世紀(jì)金源2020年已成為阜陽(yáng)市征地面積和金額最大的房地產(chǎn)企業(yè)，總面積946畝，總金額21.21億元。第二、三個(gè)征地區(qū)的房企是恒大地產(chǎn)和港龍中國(guó)；第二、三次征地金額的房地產(chǎn)企業(yè)是港龍中國(guó)和安徽大地。

1號(hào)|一

集中供地交易單價(jià)上漲

從時(shí)間上看，今年阜陽(yáng)市商品房用地供應(yīng)主要集中在第二、四季度。僅第二季度就出售了17塊商住用地，總出售面積2558.416畝，出讓金約111.5億元。陽(yáng)光城、世茂、鄭融、石榴、北京城宅、金田等。第二季度全部首次進(jìn)入阜陽(yáng)，征地單價(jià)處于中高水平。以718萬(wàn)/畝的高價(jià)，Landmark成了瀛洲王。

繼第二季度火爆之后，第三季度土壤市場(chǎng)迅速降溫。然而，7月份，港龍中國(guó)和中良激烈爭(zhēng)奪城南的土地。港龍航空以695萬(wàn)/畝+22500m安置面積的單價(jià)創(chuàng)下最高安置記錄。整個(gè)第三季度，7月份只賣了兩塊商住用地，8、9月份沒(méi)有供應(yīng)，土地出讓金約19.99億元。

第四季度，雖然供應(yīng)量不如第二季度，但調(diào)整土地供應(yīng)策略后，土地供應(yīng)速度更快，土地單價(jià)更高。碧桂園移民759萬(wàn)/畝+4100 m，莫礪鋒英泉636萬(wàn)/畝，連續(xù)打破區(qū)域紀(jì)錄。上個(gè)月世紀(jì)金源收購(gòu)了約946畝土地，在空的規(guī)模之前，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)完美收?qǐng)?。第四季度共出?1塊商住用地，交易總面積1724.791畝，總出讓金約59.91億元。

2號(hào)| 2

城南土拍賣依然火爆，但單價(jià)有所下降

從地域上來(lái)看，2020年阜陽(yáng)圖譜流行板塊屬于城南新區(qū)雙清灣板塊。雖然不是交易規(guī)模最大的地區(qū)，但總轉(zhuǎn)讓費(fèi)在市區(qū)排名第一，達(dá)到64億元。

但是隨著城南的不斷發(fā)展，雙清灣核心區(qū)的地塊幾乎沒(méi)有了，新的地塊位于更南邊，也導(dǎo)致城南本地市場(chǎng)高開(kāi)低走。房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量的快速增加使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的小幅下跌。

另一方面，英東從后面過(guò)來(lái)，不可阻擋地崛起。交易的數(shù)量和面積是全年最大的。11例商住用地總面積約1742.642畝，總出讓金約52.6億元。英泉也表現(xiàn)不錯(cuò)，年?duì)I業(yè)額約41.85億元。但缺乏優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，后勁不足，所有預(yù)期都集中在金融半島地區(qū)。潁州作為老城區(qū)，搬遷困難，土地資源稀缺。土地一旦推出，就要爭(zhēng)奪。新的一年，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的核心地塊出售。至于京開(kāi)和福和，完全淪為配角。

3號(hào)|三

許多地塊創(chuàng)下紀(jì)錄，土壤市場(chǎng)表現(xiàn)良好

從全年來(lái)看，2020年阜陽(yáng)本地市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好，供應(yīng)穩(wěn)定，沒(méi)有對(duì)樓市產(chǎn)生太大刺激，也保證了有序轉(zhuǎn)移。其中，不少商住用地創(chuàng)下新紀(jì)錄。

▼刷新記錄項(xiàng)目

港龍中國(guó):在城南-12號(hào)地塊，港龍安置房面積695萬(wàn)/畝+2.25萬(wàn)㎡，創(chuàng)阜陽(yáng)安置房面積新紀(jì)錄。

安徽土地:潁州-15號(hào)是阜陽(yáng)第一塊限價(jià)759萬(wàn)/畝的土地，以718萬(wàn)/畝的價(jià)格拿下。

碧桂園:京開(kāi)48號(hào)地塊是富陽(yáng)第一地塊，也是2020年唯一一個(gè)超過(guò)759萬(wàn)/畝限價(jià)的地塊，碧桂園中標(biāo)。

莫礪鋒集團(tuán):英泉26號(hào)地塊。莫礪鋒集團(tuán)以636萬(wàn)/畝的單價(jià)中標(biāo)，打破了英泉的紀(jì)錄。

▼一年中最好的

世紀(jì)黃金資源:先后拿下英東-36、37、38、47地塊，面積約946畝，總成交價(jià)21.21億元。面積最大，金額最高。

2020年，阜陽(yáng)市區(qū)共出售商業(yè)和住宅用地30個(gè)，阜陽(yáng)樓市新增用地26個(gè)，其中命名新增用地23個(gè)，公布房地產(chǎn)規(guī)劃方案20個(gè)，新增阜陽(yáng)住宅3萬(wàn)多套。

新盤的增加為樓市帶來(lái)了新的“血液”，為購(gòu)房者提供了更多的選擇。阜陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)從最初的剛性需求逐漸過(guò)渡到質(zhì)量提升。越來(lái)越多的住宅企業(yè)、產(chǎn)品和物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)和磨合中使市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，居住體驗(yàn)顯著提高。

二是新房數(shù)量不斷增加，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈

小區(qū)方面，除府河公園外，其他區(qū)域都有新址，其中城南新區(qū)和英東新城較為集中。

01

城南新區(qū):競(jìng)爭(zhēng)激烈

高地價(jià)從來(lái)沒(méi)有阻礙過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入城南，雙青灣板塊的大牌房地產(chǎn)企業(yè)都聚集在一起。2020年，陽(yáng)光城、鄭融、港龍、徐匯四家房地產(chǎn)企業(yè)首次進(jìn)入阜陽(yáng)市場(chǎng)，徐匯拿下兩塊連體地塊，城南新區(qū)新增6棟建筑。

從征地單價(jià)來(lái)看，城南所有地塊都是高價(jià)出售，6個(gè)商品房地塊中5個(gè)地塊單價(jià)超過(guò)650萬(wàn)/畝。所有地塊底價(jià)不低于4000元/㎡。

除了以上的新樓盤，城南已經(jīng)有十幾個(gè)樓盤在賣了，是市區(qū)樓盤最多的地區(qū)。

現(xiàn)在城南新區(qū)有20多個(gè)樓盤。一方面，這些物業(yè)為購(gòu)房者提供了更多的選擇，尤其是改善群體。另一方面，房地產(chǎn)的積累加劇了競(jìng)爭(zhēng)。為了擺脫它，甚至引發(fā)“價(jià)格戰(zhàn)”，需要以之前9000+的房?jī)r(jià)“自愿”購(gòu)買車位?，F(xiàn)在可以買一套前綴最低的“7”了。

02

英東區(qū):進(jìn)展順利

英東區(qū)的土地供應(yīng)以英東新城為主，進(jìn)駐恒大和北京城宅。世紀(jì)黃金資源拉開(kāi)了東擴(kuò)大幕，岳家湖板塊成為阜陽(yáng)熱門區(qū)域之一。

今年英東又新增8個(gè)項(xiàng)目，大部分都是大牌，區(qū)域發(fā)展也越來(lái)越成熟。

英東原有建筑很少，房?jī)r(jià)適中。高層建筑均價(jià)7500元/㎡，平房均價(jià)8500-9000元/㎡。該地區(qū)的房地產(chǎn)也進(jìn)展順利。

未來(lái)，隨著三角洲城市中心和岳家湖板塊的深度開(kāi)發(fā)，潁東樓市仍可通過(guò)上一層樓。

03

潁州區(qū):熱點(diǎn)效應(yīng)不足

潁州區(qū)作為涪城主城區(qū)之一，區(qū)域發(fā)展成熟，配套設(shè)施齊全，但土地資源稀缺，供應(yīng)量小，可謂“一地難求”。

2020年，潁州區(qū)將只供應(yīng)2個(gè)商品房用地，總銷售面積431畝，新增商品房3672套。

據(jù)邊肖不完全統(tǒng)計(jì)，潁州區(qū)以前有7處樓盤在售，加上觀瀾書院和百越大廈，樓盤數(shù)量依然不多。

瀛洲區(qū)雖然配套成熟，但樓市并沒(méi)有什么火爆的場(chǎng)面，因?yàn)殡S著城南新區(qū)的發(fā)展，瀛洲區(qū)的熱度逐漸被城南新區(qū)吸收。購(gòu)房者更愿意購(gòu)買城南新區(qū)，這在一定程度上影響了潁州區(qū)新盤的銷售。

04

潁泉區(qū):冷熱不均

阜陽(yáng)三大古鎮(zhèn)中，潁泉最不受重視，樓市處于冷熱不均的狀態(tài)。從土壤拍賣也可以看出，英泉的熱門板塊在金融半島，越往北地價(jià)越便宜。

今年英泉新增6個(gè)市場(chǎng)，但大部分沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)溫和。

05

開(kāi)合后:供應(yīng)量小

2020年，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商品房用地供應(yīng)量小，而撫河公園商品房用地供應(yīng)量小，不出售。

經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)出售的兩塊商品房地塊的地價(jià)差異非常明顯。沃達(dá)星海城項(xiàng)目地價(jià)338萬(wàn)/畝，迎州萬(wàn)達(dá)附近的碧桂園普悅天成超過(guò)759萬(wàn)/畝。

由于地理原因，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城南新區(qū)附近的項(xiàng)目地價(jià)和房?jī)r(jià)都比較高，比如融創(chuàng)淮河一號(hào)、宏陽(yáng)大廈，遠(yuǎn)一點(diǎn)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)便宜。即便如此，去轉(zhuǎn)型依然困難。教育、交通、醫(yī)療等配套設(shè)施還不完善，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，銷量難以增加。

3.樓市穩(wěn)定發(fā)展2021年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

總的來(lái)說(shuō)，雖然今年阜陽(yáng)做了很多高價(jià)土地交易，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯上漲，反而有所下降。購(gòu)房者最擔(dān)心的可能是:2021年阜陽(yáng)房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌？

阜陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《阜陽(yáng)市2020年地價(jià)分析報(bào)告》寫道，阜陽(yáng)城市化的推進(jìn)和需求改善的持續(xù)釋放將形成強(qiáng)有力的支撐。阜陽(yáng)的商品房和土地價(jià)格有所反彈。如果國(guó)家不出臺(tái)更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，阜陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在未來(lái)將呈現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢(shì)。

由此判斷，2021年阜陽(yáng)房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大跌。但有一點(diǎn)不能忽視，阜陽(yáng)新房供應(yīng)量大且不斷增加，去轉(zhuǎn)型任務(wù)同樣艱巨。

有時(shí)候選擇太多，很容易讓買家失去眼光。他們需要提高辨別能力，盡量選擇口碑好、品牌大的房地產(chǎn)企業(yè)，多看多問(wèn)，避免踩坑！