9月份數(shù)據(jù)顯示，貴陽零售市場(chǎng)從前幾個(gè)月的低迷狀態(tài)有所改變，呈現(xiàn)明顯的反彈勢(shì)頭，備案套數(shù)比8月份增加了97%。

但記者在采訪中了解到，進(jìn)入4、5月后，零售租賃市場(chǎng)持續(xù)下滑，空購房率持續(xù)上升。在許多“熱門”地區(qū)，也有許多空商業(yè)門面等待出租。對(duì)于很多房東來說，一面是長(zhǎng)期空購買，一面是還款壓力大。

專家表示，對(duì)于商鋪來說，市場(chǎng)需求是決定其價(jià)值的根本因素，決定市場(chǎng)需求的因素包括很多方面。對(duì)于投資者來說，需要綜合考慮和謹(jǐn)慎。

銷售恢復(fù)庫存仍然很大

據(jù)合肥研究所提供的數(shù)據(jù)，今年9月，貴陽市9個(gè)區(qū)、市、縣共有商鋪1441套，創(chuàng)下8.62萬平方米的成交量紀(jì)錄，成交額近15億元。創(chuàng)紀(jì)錄的成交量較上月增長(zhǎng)97%，反彈勢(shì)頭明顯。2020年前9個(gè)月，貴陽9區(qū)共備案商鋪6144套，備案量近35萬平方米，成交額近66億元。

從地域上看，云巖區(qū)9月份備案店鋪數(shù)量最多，方舟是中天未來的主要交易力量。商鋪均價(jià)方面，南明區(qū)以每平米29399元領(lǐng)先貴陽零售市場(chǎng)，主要交易項(xiàng)目為花果園。

據(jù)市場(chǎng)反饋，今年9月份貴陽9區(qū)商鋪面積集中在20平米以下，總價(jià)集中在60萬元以下，也是今年以來商鋪面積的大趨勢(shì)。

同時(shí)，數(shù)據(jù)也顯示，貴陽零售市場(chǎng)的供給仍然處于較高水平。今年9月，貴陽9區(qū)商鋪供應(yīng)量達(dá)到1.28萬平方米，成交額8.62萬平方米，平均成交價(jià)每平方米1.7105萬元。從交易來看，云巖區(qū)備案量最大，其次是關(guān)山湖區(qū)，而南明區(qū)的庫存非常大。

庫存是零售的一個(gè)重要指標(biāo)。根據(jù)以往的統(tǒng)計(jì)，今年5月以來，貴陽的零售額占比較前幾個(gè)月有了較大提高。

市場(chǎng)分析師認(rèn)為，9月份店鋪銷售數(shù)據(jù)“好看”，這是疫情威脅逐漸消除，過渡期為幾個(gè)月的結(jié)果。臨近年底，房屋開發(fā)商加大促銷力度，導(dǎo)致客戶存儲(chǔ)資源釋放，“但商業(yè)地產(chǎn)銷售沒有反轉(zhuǎn)，只能算是暫時(shí)復(fù)蘇”。

租賃市場(chǎng)空店鋪持續(xù)增加

近年來，隨著貴陽經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)越來越繁榮。另外，人們一直有“一店養(yǎng)三代”的投資理念，所以貴陽的商鋪建設(shè)非常火爆。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近十年來，貴陽新建商鋪呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但從租賃市場(chǎng)來看，商鋪進(jìn)入了“供大于求”的階段。

據(jù)記者調(diào)查，今年以來，貴陽很多地區(qū)的商鋪都面臨空的尷尬局面。以老城區(qū)大十字周邊地區(qū)為例，空的商鋪面積已達(dá)數(shù)千平方米。

省政府路一家商店的店主劉先生告訴記者，自去年年底以來，他前幾年買的大約50平方米的商店越來越難租了。再加上疫情的影響，門面已經(jīng)空快一年了。

“真正想租房的客人覺得房租太高，更多的人只是問，沒有下文?！彼f其實(shí)他要價(jià)不高，月租一萬多一點(diǎn)?！百F陽市中心，這么好的地段，連每平米200元都租不出去？”

這幾天，記者走訪了中華路、中山路、遵義路、北京路的多家店鋪，發(fā)現(xiàn)即使是位于傳統(tǒng)商業(yè)繁華地區(qū)的很多地段，也有不少店鋪帶有空。記者聯(lián)系了一個(gè)房東，房東說他的店開了3個(gè)多月，主要是客戶出價(jià)太低，覺得貸款成本難以維持。

除了老城區(qū)，在關(guān)山湖區(qū)、白云區(qū)、雙龍新區(qū)等地，很多新店的出租情況并不樂觀。在關(guān)山湖區(qū)的一個(gè)新建小區(qū)里，雖然住著很多人，但很多小區(qū)的底層商戶都有“門面出租”、“房東直租”的字樣，但還是很長(zhǎng)時(shí)間沒有興趣，有的門面房子已經(jīng)放置一年多了。

相比之下，花圃、未來方舟等核心區(qū)域的門面房屋運(yùn)營正常，幾乎沒有空。

先不說其他細(xì)節(jié)和個(gè)體差異，過去流行的店鋪已經(jīng)不是香饃了。除了業(yè)務(wù)過剩和電子商務(wù)發(fā)展等因素外，高租金也是導(dǎo)致門面難以出租的一個(gè)重要因素。很多房東只看房租不看生意，盲目增加房租，也導(dǎo)致了門面出租的困難。

貴陽二七路附近一家經(jīng)營了10年左右的牛肉面店，最近和房東毀約了。租客告訴記者，房東今年一直想加房租，但是漲了就漲吧。前幾天房東居然要他有12萬的“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，理由是每三年要交一次轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

由于雙方一直無法正常談判，租約的續(xù)簽就泡湯了。直到今天，門面還沒有租出去，造成了“兩敗俱傷”的結(jié)局。

小心不要做穩(wěn)定的投資

投資商業(yè)地產(chǎn)，不再是買了就躺著賺錢的事情。在貴陽，由于近年來產(chǎn)品數(shù)量的幾何增長(zhǎng)，零售市場(chǎng)良莠不齊，繁榮的市場(chǎng)背后隱藏著許多陷阱。買店是技巧，消費(fèi)者要睜大眼睛，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

投資人選擇店鋪，市場(chǎng)前景應(yīng)該是最重要的。投資商鋪不能違背市場(chǎng)大勢(shì)。比如某個(gè)地方有一個(gè)或多個(gè)大型商場(chǎng)，投資同質(zhì)的小型商場(chǎng)，成功的幾率會(huì)很小。在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，消費(fèi)者應(yīng)該分析某個(gè)地方的市場(chǎng)情況，尤其是考慮到電子商務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的影響。

無論是專業(yè)市場(chǎng)，還是零散店鋪，還是以社區(qū)為基礎(chǔ)的商業(yè)，現(xiàn)在在貴陽，很多開發(fā)商都聲稱自己的店鋪地理位置優(yōu)越，業(yè)態(tài)齊全，交通便利，升值巨大空。但一般來說，決定一家店熱不熱最重要的條件是地段的人流。人流量大的店鋪可能不會(huì)升值空，但是人流量小的店鋪肯定不會(huì)升值空，也不可能租到起步價(jià)。

人氣決定財(cái)富，這是商鋪投資永恒的真理。在判斷店鋪人氣是否旺盛時(shí)，主要可以判斷是否是傳統(tǒng)黃金地段，周邊居民數(shù)量，周邊居民比例，生活規(guī)律。

特別要注意的是，很多人因?yàn)椴皇煜ど虡I(yè)地產(chǎn)投資，往往被市場(chǎng)上大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目弄得眼花繚亂，往往相信商家的單邊宣傳，落入陷阱。比如市場(chǎng)上有很多買店出租的店鋪。

對(duì)于業(yè)主來說，退租最大的誘惑是，即使店鋪在退租期間長(zhǎng)期被占用空，業(yè)主仍然可以收到租金，而對(duì)于開發(fā)商來說，店鋪可以快速出售，資金可以快速提取。

這似乎是一種雙贏的商業(yè)模式，但早在2006年5月，國家就出臺(tái)了一份文件，針對(duì)普遍存在的“買店退租”現(xiàn)象，明確規(guī)定房地產(chǎn)廣告禁止“售后包租”、“承諾退貨”。

為了用“店購包車”的返利吸引人們購買，很多房屋開發(fā)商首先大幅度提高了商鋪價(jià)格。比如商家把一個(gè)店鋪從1萬元提高到2萬元，然后給消費(fèi)者返利，實(shí)際上是借了屬于消費(fèi)者的錢，經(jīng)過多年積累，再返還給消費(fèi)者。其實(shí)消費(fèi)者根本沒有得到任何利益，多出來的錢已經(jīng)投入商業(yè)用途這么多年了。

此外，當(dāng)一些房屋開發(fā)商“買店包車”時(shí)，他們給消費(fèi)者的回扣取決于商店的經(jīng)營狀況。賣完之后，很多地方的店鋪一時(shí)火爆，但過了一段時(shí)間，門都空了，生意慘淡。這時(shí)候房屋開發(fā)商反正已經(jīng)收錢了，就用借口跑了，把業(yè)主搞得一塌糊涂，租不出去。更不可能賣出去，他們往往只承認(rèn)自己運(yùn)氣不好

為了規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者在購買商鋪時(shí)要注意產(chǎn)權(quán)歸屬，而不僅僅是注意投資回報(bào)。其次，消費(fèi)者對(duì)周邊市場(chǎng)要有冷靜、清醒的判斷，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，要多方面考察自己的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、口碑，不能聽其單方面宣傳。

空店鋪“復(fù)活”攻略

商業(yè)地產(chǎn)投資大，租金門檻高。如果房東找到了穩(wěn)定的租客，即使利潤(rùn)略低，也要維持租賃關(guān)系。畢竟這種房子從閑置狀態(tài)快速成功的租出去并不容易。即使房租不到一個(gè)月，也是很大的損失。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)適合長(zhǎng)期投資，這樣的商鋪側(cè)重于穩(wěn)定的投資和增值率。

對(duì)于房東來說，最郁悶的就是很難找到合適的租客。面對(duì)這樣的困境，可以從以下幾個(gè)方面考慮打破游戲。

降價(jià)打折。分析店鋪空的原因。如果地段有價(jià)值，房子空租不出去，要考慮減租。如果所有店鋪都空租不出去，可以聯(lián)系其他商家或者店鋪的運(yùn)營管理商量對(duì)策，考慮降價(jià)出租，或者先免費(fèi)租給商家半年或者一年，燒完地段再收取租金。

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以租為股，和別人合作做生意。租金可以轉(zhuǎn)換成股份，可以與他人合伙“出租”或者以合同分享的形式。分紅可以按企業(yè)盈利能力的一定比例支付，租金可以按利潤(rùn)后的固定收益支付。

個(gè)體戶。雖然實(shí)體店受到電子商務(wù)的沖擊很大，但是普通人的日常用品還是離不開實(shí)體店的。雖然自己創(chuàng)業(yè)很難，但是一旦選擇好項(xiàng)目，管理好了，一般都能賺到錢。

把它用于其他目的?？梢钥紤]把門面房子改成房子，寫字樓等。，但是可以租給別人當(dāng)倉庫，總比沒有強(qiáng)。而且店鋪呆的時(shí)間太長(zhǎng)，空在市場(chǎng)上的口碑也不好，以后更難翻身。

果斷行動(dòng)。如果店鋪的投資成本已經(jīng)收回，可以考慮賣掉。