“哪些樓盤被砸過(guò)？”

在國(guó)家商報(bào)記者的實(shí)地走訪中，這是上饒本地出租車司機(jī)、售樓處工作人員乃至普通市民的日常對(duì)話。

國(guó)慶前上饒打響了“樓市降價(jià)”的第一槍，引起老業(yè)主圍堵打砸搶。記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)上流傳的6、7棟樓被業(yè)主圍攻基本屬實(shí)，維權(quán)成為上饒市場(chǎng)常態(tài)。

維權(quán)的直接導(dǎo)火索是房地產(chǎn)降價(jià)。上饒市場(chǎng)，很多樓盤直接降價(jià)，跌幅可以超過(guò)30%。8-10%的折扣是一個(gè)普遍的趨勢(shì)，甚至各種形式的變相調(diào)價(jià)如精裝換空白、開(kāi)特價(jià)房、售給指數(shù)房等也層出不窮。

“降價(jià)可能會(huì)遭遇圍攻，降低利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)者為什么要做？”

“因?yàn)闆](méi)辦法，賣不出去，何必談利潤(rùn)！”

記者吳若凡拍攝的每一張照片

專用房催生了“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，變相安撫了老業(yè)主

十月的雨和微冷的風(fēng)讓售樓處越來(lái)越冷。

人們天天盼著房?jī)r(jià)降下來(lái)，但當(dāng)房?jī)r(jià)真的降下來(lái)的時(shí)候，就有人不甘心了。

一個(gè)月前，溫嵐之家因?yàn)榻祪r(jià)吸引了大批老業(yè)主圍攻售樓部。物業(yè)顧問(wèn)在文峪樓現(xiàn)場(chǎng)慘不忍睹:“前期業(yè)主買了貴的房子，后期賣的便宜，引起了他們的不滿，但現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)降價(jià)比我們多?！?/p>

據(jù)報(bào)道，溫嵐之家6月份第一次開(kāi)盤價(jià)格為8000 ~ 9000元/平方米，最高價(jià)格約為10500元/平方米?，F(xiàn)在一期工程價(jià)格比首套開(kāi)盤低1000元/平米左右，大部分房子都是7000元/平米，都是毛坯房。

但是，降價(jià)確實(shí)帶來(lái)了效果。8月份，溫嵐大廈提交的在線簽名數(shù)量為201個(gè)，在該地區(qū)遙遙領(lǐng)先。

記者吳若凡拍攝的每一張照片

至于維權(quán)最有力的房地產(chǎn)，上饒很多人都通知了一個(gè)項(xiàng)目——忻州政府。

據(jù)了解，去年12月一期工程開(kāi)盤時(shí)精裝均價(jià)為1萬(wàn)元/平方米；后續(xù)開(kāi)盤后，裝修拆除，毛坯價(jià)格7000元/平米左右，下降30%，導(dǎo)致部分一期業(yè)主砸。但據(jù)記者實(shí)地了解，該工程仍存在屋面滲漏等質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主維權(quán)激勵(lì)措施復(fù)雜。

然而，事件發(fā)生后，工程價(jià)格仍在下跌。目前精裝的項(xiàng)目單價(jià)在9000~10000元/平方米。以一套146.8平米的房子為例，報(bào)價(jià)約為154萬(wàn)元，但實(shí)際售價(jià)為123萬(wàn)元，相當(dāng)于打八折。而且如果是全款，可以享受優(yōu)惠。

但物業(yè)顧問(wèn)表示，這些都是“特價(jià)房”，是公司對(duì)小區(qū)老業(yè)主的反饋，所以需要從老業(yè)主那里購(gòu)買指標(biāo)才能購(gòu)買，從老業(yè)主手中購(gòu)買房子中間會(huì)有“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”。

“這其實(shí)是綏靖，是變相對(duì)老業(yè)主的一種補(bǔ)償?！庇惺煜ろ?xiàng)目的人直截了當(dāng)?shù)恼f(shuō)，這些特殊房間的樓層一般是1~5層，不太理想。

但項(xiàng)目知名度并沒(méi)有明顯提升，物業(yè)顧問(wèn)直言大部分游客每天都在看，消費(fèi)非常謹(jǐn)慎。

8 ~ 90%的優(yōu)惠似乎成了上饒樓市的常態(tài)。

在另一個(gè)項(xiàng)目——田玉娥，我一踏進(jìn)售樓處，物業(yè)顧問(wèn)就熱情介紹說(shuō)國(guó)慶有特別活動(dòng)，業(yè)主自購(gòu)可以享受15%的優(yōu)惠，價(jià)格7400~8600元/平米。

據(jù)悉，該項(xiàng)目首個(gè)開(kāi)盤價(jià)格為9800 ~ 10000元/平米，現(xiàn)在已降至8300元/平米，相當(dāng)于八八折。此外，在88%的總價(jià)基礎(chǔ)上，還有一個(gè)折扣。

無(wú)獨(dú)有偶，該項(xiàng)目因降價(jià)被購(gòu)房者圍攻。

業(yè)內(nèi)人士表示:“如今的上饒樓市，降價(jià)和維權(quán)是和諧的。”

從“開(kāi)盤秒”到“不降價(jià)，不銷售”

然而尷尬的是，麻煩過(guò)后，價(jià)格還在跌。

上饒當(dāng)?shù)匾晃毁Y深市場(chǎng)人士告訴《國(guó)家商報(bào)》，客戶有強(qiáng)烈的觀望情緒，感覺(jué)上饒的房子會(huì)因?yàn)槿珖?guó)樓市的影響而下跌。

據(jù)報(bào)道，從8月份開(kāi)始，上饒樓市開(kāi)始了大規(guī)模的“價(jià)格戰(zhàn)”，甚至有大企業(yè)帶頭扛旗。一家大型房地產(chǎn)企業(yè)以6000 ~ 7000元/平方米的價(jià)格在上饒直接開(kāi)門，打破了該地區(qū)“8000元/平方米”的標(biāo)準(zhǔn)線，一舉引發(fā)了區(qū)域房地產(chǎn)的打折。

“很多房產(chǎn)只能降價(jià)，沒(méi)有辦法，否則賣不出去”?！百u不出去”這個(gè)詞在采訪中被知情人多次提及。他直言上饒還有“開(kāi)門紅用完了”，但好景不長(zhǎng)，房子從7月份開(kāi)始就沒(méi)那么好賣了。

交易量方面，今年6月上饒商品房銷售數(shù)量達(dá)到4135套的新高，但今年9月下降到1541套。

二手房方面，從安居線上市的房源價(jià)格來(lái)看，上饒的房?jī)r(jià)從5月份開(kāi)始下跌，從最高點(diǎn)8600元/平米跌至10月份的8022元/平米?？蛻艟W(wǎng)上住房需求的月增長(zhǎng)率下降了2%~3%。

不掉“沒(méi)門”，就不能掉圍城。由于上饒的市場(chǎng)容量有限，2016~2017年樓市“漲幅足夠”。

58安居客首席分析師張博表示，上饒?jiān)?016年和2017年完成了7.42萬(wàn)套城市棚戶區(qū)改造，2018年也完成了5.03萬(wàn)套，在江西省排名第二。在此驅(qū)動(dòng)下，上饒樓市從2016年到2017年一直處于高位下跌狀態(tài)。此外，上饒樓市政策寬松，首套房可享受10%的利率，也增加了市民購(gòu)房的信心。

上饒當(dāng)?shù)匾恍┵Y深人士對(duì)《全國(guó)商報(bào)》表示，上饒很多拆遷戶都能拿到2000~3000元/ m2的拆遷款，甚至市區(qū)都能拿到5000元/m2，對(duì)于一個(gè)年均可支配收入只有3萬(wàn)元的三線城市來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一筆巨款。

圖片來(lái)源:視覺(jué)中國(guó)

需求被激活，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)區(qū)域投資的熱情，在短期內(nèi)迅速助推房地產(chǎn)投資。

張博說(shuō)，開(kāi)發(fā)商嗅覺(jué)最靈敏，他們下的是一盤很大的國(guó)際象棋。在一二線城市有限的情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)到三四線及以下城市，往往收獲頗豐。這兩年上饒吸引了不少大型地產(chǎn)企業(yè)。

品牌房地產(chǎn)企業(yè)的到來(lái)和購(gòu)房需求的刺激也明顯提振了區(qū)域房?jī)r(jià)。據(jù)上述知情人士透露，上饒部分樓盤前兩年價(jià)格比地區(qū)高20%，甚至更高，透支了房?jī)r(jià)的支撐。"一旦滯銷，價(jià)格調(diào)整是不可避免的."

張博告訴記者，一方面，雖然購(gòu)房需求已經(jīng)釋放，但上饒常住人口超過(guò)600萬(wàn)，絕對(duì)購(gòu)房需求有限。目前消費(fèi)者趨于理性。另一方面，購(gòu)房者可以觀望，但開(kāi)發(fā)商的銷售任務(wù)和支付壓力等不及了。

“尤其是品牌地產(chǎn)企業(yè)，每年都有業(yè)績(jī)壓力，所以第四季度一定要快速?zèng)_量，有的甚至可能一步到位增持量。這是第三季度以來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的一個(gè)重要原因?！?/p>

張博表示，在樓市整體降溫的背景下，降低項(xiàng)目?jī)r(jià)格是明智之舉，一步到位的降價(jià)更有利于后期項(xiàng)目。

“在市場(chǎng)低迷已成定局的城市和地區(qū)，降價(jià)緩慢不利于項(xiàng)目去轉(zhuǎn)型，更容易引發(fā)與老業(yè)主的矛盾。一步到位降價(jià)，是安撫老業(yè)主的更好辦法?！?/p>

張博還建議，目前購(gòu)房者可以考慮選擇房子的好時(shí)機(jī)，但他們應(yīng)該調(diào)整“買高不買低”的心態(tài)，保持契約精神，通過(guò)法律手段在法律范圍內(nèi)保護(hù)自己的權(quán)利。