受8月住宅供應(yīng)量新低影響，羊城廣州9月新建商品住宅成交面積、套數(shù)雙雙環(huán)比下跌。隨著國(guó)慶黃金周的來(lái)臨，9月下旬推盤(pán)量明顯上升，雖“彈藥備足”，但實(shí)際成交數(shù)據(jù)仍不盡人意?！敖鹁拧币堰^(guò)，“銀十”能否實(shí)現(xiàn)?在廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來(lái)，今年下半年廣州樓市成交實(shí)則誠(chéng)意不足。

　　“金九”成色不足國(guó)慶供貨增多

　　羊城九月沒(méi)有成為樓市豐收的月份。

　　據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年9月廣州一手住宅網(wǎng)簽8136套，環(huán)比上漲17.61%，同比卻下跌38.14%，網(wǎng)簽面積85.62 萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲15.96%，同比下降37.54%。從廣州“金九”成交數(shù)據(jù)來(lái)看，同比去年成交套數(shù)和面積雙雙下跌近四成，“金九”成色不足。

　　二手住宅方面，根據(jù)廣州鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年廣州全市二手房的交易套數(shù)自7月起持續(xù)下降，9月環(huán)比8月減少191套，下降了14%，共成交8463套。

　　其中，多個(gè)區(qū)域的二手房交易量環(huán)比均有不同程度的下降，從化、黃埔區(qū)域下降幅度均超過(guò)25%。海珠區(qū)及番禺區(qū)分別下降19.2%和13.3%，由于該區(qū)域成交量占比較大，所以對(duì)全市交易量走勢(shì)影響較為明顯。另外，荔灣區(qū)表現(xiàn)較為活躍，9月成交量環(huán)比8月有3.3%的漲幅。黃韜表示，受新房客戶分流的影響，二手房成交表現(xiàn)冷淡。

　　在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英看來(lái)，“金九”的來(lái)臨，并未對(duì)廣州市場(chǎng)有較大的帶動(dòng)作用，同比仍不及去年同期。預(yù)計(jì)廣州四季度樓市成交量環(huán)比小幅上漲，但仍不及去年同期，價(jià)格方面仍會(huì)持續(xù)小幅下跌。

　　為迎接國(guó)慶，9月廣州入市的樓盤(pán)增多。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，9 月廣州一手新批住宅 6195 宗，對(duì)比 8 月大幅增加 2 成，與年內(nèi)市場(chǎng)熱度較高的 4、5 月供應(yīng)量基本處于同一水平。同時(shí)，2019年“十一”假期廣州一手住宅實(shí)際開(kāi)盤(pán)/加推約2221套，較去年同期上升17%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月廣州預(yù)計(jì)共有28個(gè)新盤(pán)入市或者加推。

　　黃金周成交下滑開(kāi)發(fā)商增開(kāi)“加時(shí)賽”

　　廣州年末的“營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)”始于國(guó)慶。各開(kāi)發(fā)商除紛紛加緊推盤(pán)外，也增加了一系列優(yōu)惠活動(dòng)，優(yōu)惠活動(dòng)持續(xù)時(shí)間也加長(zhǎng)。黃金周已過(guò)，開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠再開(kāi)天窗，“加時(shí)賽”紛紛上演。廣州番禺區(qū)科慧花園項(xiàng)目銷(xiāo)售李先生10月9日告訴記者，雖然國(guó)慶已經(jīng)過(guò)去，但是國(guó)慶的優(yōu)惠活動(dòng)這兩天還可以繼續(xù)參加。

　　至于優(yōu)惠的具體情況，李先生介紹道，正常辦理按揭有95折、額外折扣9折、總裁特批額外98折、當(dāng)天認(rèn)購(gòu)當(dāng)天簽約額外享有98折、團(tuán)購(gòu)價(jià)立減10000元、立減3年管理費(fèi)等優(yōu)惠。

　　與此同時(shí)，代理番禺區(qū)若干個(gè)樓盤(pán)的中介鄭先生告訴記者，位于番禺區(qū)的云溪四季項(xiàng)目，國(guó)慶收官，推出了15套特價(jià)房源。從鄭先生提供的特價(jià)房源價(jià)格表可以看到，單套房源優(yōu)惠幅度在8萬(wàn)-11萬(wàn)不等。由于國(guó)慶假期已過(guò)，特價(jià)房源仍未售完，國(guó)慶活動(dòng)也還在繼續(xù)。

　　從國(guó)慶周成交數(shù)據(jù)來(lái)看，今年廣州成交情況相比去年并沒(méi)有好轉(zhuǎn)。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年國(guó)慶黃金周期間，廣州一手住宅網(wǎng)簽617套，同比下降了5.95%，其中僅荔灣區(qū)、花都區(qū)和番禺區(qū)網(wǎng)簽量有所上漲，番禺區(qū)憑借195.83%的同比漲幅成全市漲幅最大的區(qū)域。相反，海珠區(qū)、南沙區(qū)和從化區(qū)則成為全市跌幅前三的區(qū)域。

　　同時(shí)，從成交面積來(lái)看，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州今年國(guó)慶期間共成交一手住宅62183平方米，同比2018年國(guó)慶期間成交的67217平方米，同比下降了7%。

　　國(guó)仕英就此對(duì)記者表示，以價(jià)換量是房企最常用的促銷(xiāo)手段，但今年房地產(chǎn)市場(chǎng)受長(zhǎng)期調(diào)控高壓環(huán)境影響，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，入市積極性有所下降，雖有降價(jià)等消息的刺激，但效果并不明顯。

　　下半年以價(jià)換量情況更加普遍

　　繼年初出現(xiàn)樓市小陽(yáng)春，廣州后續(xù)成交乏力，黃韜認(rèn)為，與去年相比，今年年初出現(xiàn)小陽(yáng)春，所以總體的情況會(huì)比去年稍微好一些，有些許反彈，但是今年開(kāi)發(fā)商壓力更大，促銷(xiāo)力度會(huì)更強(qiáng)。黃韜預(yù)計(jì)，至今年年底，廣州房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)回到兩年前的水平。

　　根據(jù)住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，截止至9月29日廣州全市新建商品房庫(kù)存約14.9萬(wàn)套，總建筑面積約1807萬(wàn)平方米。新增商品房供應(yīng)主要集中在增城區(qū)、花都區(qū)和南沙區(qū)三個(gè)外圍行政區(qū)，新增房源總套數(shù)占比約六成。全市單套新增商品房的建筑面積約為122平方米，針對(duì)改善型需求的大戶型的房源將是下個(gè)階段新房市場(chǎng)的主力產(chǎn)品。

　　據(jù)廣州鏈家研究院對(duì)全市新房網(wǎng)簽情況的監(jiān)測(cè)，在成交均價(jià)方面，截至9月，2019年廣州主要新盤(pán)的成交均價(jià)為28686元/平方米，同比2018年略微下降了4%，即每平方米下降了1200元左右。

　　黃韜坦言，今年開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力實(shí)際不小，促銷(xiāo)意愿更濃，預(yù)計(jì)廣州第四季度房?jī)r(jià)還會(huì)有一定程度下跌，到年底還會(huì)有一波新的促銷(xiāo)高峰。另外因?yàn)橛胁糠珠_(kāi)發(fā)商由于年初迎來(lái)一波小陽(yáng)春，價(jià)格有所穩(wěn)定甚至出現(xiàn)了一定的加價(jià)，所以不排除年底的時(shí)候有一波降價(jià)優(yōu)惠。

　　國(guó)仕英認(rèn)為，相比往年來(lái)說(shuō)，今年開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力更加嚴(yán)峻。今年來(lái)房企不僅面臨著還債壓力，融資環(huán)境也并不樂(lè)觀，融資受限，各房企急需通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金，緩解償債及其他資金壓力。

　　以價(jià)換量是房企最常用的促銷(xiāo)手段，但今年房地產(chǎn)市場(chǎng)受長(zhǎng)期調(diào)控高壓環(huán)境影響，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，入市積極性有所下降，雖有降價(jià)等消息的刺激，但效果并不明顯。在政策調(diào)控環(huán)境沒(méi)有發(fā)生變化之前，四季度并不會(huì)有逆襲的可能性。