千人搶千萬元豪宅、百萬元茶水費重現(xiàn)江湖、187輪競逐“圍標(biāo)”地塊……在進(jìn)入2020年三伏天前夕，滬上房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一波火爆行情。

上海前灘板塊的地王項目三湘印象名邸，單套房源的最高總價超過6000萬元，開盤即售罄，955人搶142套房源，認(rèn)籌率高達(dá)672.54%。不僅如此，東方公證處數(shù)據(jù)顯示，上海前6月有25個項目認(rèn)籌率超過100%，均價超過10萬元/平方米的新盤比例超過30%。

7月以來，《中國經(jīng)營報》記者實地走訪森蘭星河灣、百匯園、虹廬灣等滬上多個熱門樓盤發(fā)現(xiàn)，有項目即使在工作日的晚上，依然有近十組顧客前來看房。盡管如此，在申城樓市熱度不減的另一面，也暗藏“玄機(jī)”。

“為了跟客戶要100萬元的茶水費，都是捂盤不售的，”有熟悉徐匯區(qū)百匯園項目的中介人士向記者介紹稱，存在收取茶水費操作的除了百匯園，還包括知名度頗高的浦東森蘭星河灣。

7月16日，森蘭星河灣的開發(fā)商上海外高橋集團(tuán)股份有限公司對此否認(rèn)稱，該項目的銷售階段未與任何中介機(jī)構(gòu)分銷合作，是部分不良中介散布的“茶水費”虛假信息。

豪宅“日光”

“5月和6月是最忙最累的兩個月，6月份連續(xù)外勤24天，開了6套房的單子，但是公司才排在第二名?！苯鼉蓚€月，從事房產(chǎn)銷售工作的陳偉明顯地感受到上海房地產(chǎn)市場變得越發(fā)活躍。

他告訴記者，自己從平均每月外勤12天到24天，原來平均每周帶看3次，如今每天最少都要帶看1次。

上海房地產(chǎn)市場的變化也直接體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份，上海新建商品住宅成交面積環(huán)比增長73.1%，同比增長53.9%，成交量創(chuàng)近45個月新高，新房成交均價同比上漲14.6%，并出現(xiàn)高端盤熱銷的現(xiàn)象。進(jìn)入6月，端午假期上海樓市迎來成交創(chuàng)十年新高的成績，其中豪宅熱賣程度有增無減。

在6月下旬，上海內(nèi)環(huán)豪宅項目寶華城市之星“56套房源近50分鐘里售罄”，中環(huán)豪宅項目前灘三湘印象已突破板塊價格上限，達(dá)到12.15萬元/平方米，并創(chuàng)下“千人搖”和“日光”奇觀，新靜安大寧板塊的靜安映項目開盤均價突破9萬元/平方米，達(dá)到9.12萬元/平方米。

記者走訪蘇河灣潤府、寶華城市之星、百匯園、森蘭星河灣、虹廬灣、季景銘郡等項目了解到，多個近日入市和剛開啟認(rèn)籌的項目，也為熱度不減的上海豪宅市場“再添一把火”。

7月4日，位于浦東洋涇板塊的豪宅項目尚海酈景94套房源共吸引915組意向認(rèn)購客戶，認(rèn)籌比近10∶1。7月10日，該項目開盤即售罄，再次刷新紀(jì)錄。

森蘭星河灣售樓處的銷售人員介紹，公司售樓處平均周末時段接待客戶200～300人，另有消息稱，目前該項目已接待驗資客戶2000組。7月8日認(rèn)籌首日，記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，森蘭星河灣項目推出217套156~239平方米的三居室至四居室，均價約7.95萬元/平方米。為防止擁擠，開發(fā)商設(shè)了多道鐵柵欄，在記者停留的半小時內(nèi)，約50組客戶前來認(rèn)籌?，F(xiàn)場工作人員表示：“如果不是因為許多客戶需要臨時補(bǔ)資料，今天要排很長時間的隊?！?/p>

據(jù)外高橋集團(tuán)官網(wǎng)信息顯示，自7月8~12日，共計406組意向認(rèn)購客戶簽訂了《森蘭星河灣名庭購房意向書》，其中400組客戶具有參與開盤銷售搖號資格。

上海大虹橋板塊的虹廬灣項目也頗受市場關(guān)注。據(jù)該項目一名置業(yè)顧問介紹，售樓處開放首日接待了1000多組客戶，在記者于工作日走訪該項目時也發(fā)現(xiàn)，晚上7點還有7～8組客戶前來看房。

與豪宅市場的火熱遙相呼應(yīng)的是土拍市場。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上海以1350.5億元的出讓金位居全國第二，同比上漲97%，漲幅位列全國第四。與此同時，記者查詢了解到，上半年上海的純宅地供應(yīng)同比增加58%，賣出34幅宅地。

7月3日，此前卷入圍標(biāo)風(fēng)波的虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，在七大房企經(jīng)過187輪競拍后，被招商蛇口以溢價率28.4%、總價40.04億元競得。

冷熱不均

但在滬上豪宅熱賣、樓市熱度漸起的當(dāng)下，也有不少項目銷售遇冷，典型的如長實集團(tuán)旗下的高端項目高尚領(lǐng)域。

公開資料顯示，《高逸尚城A6地塊》在2020年4月開盤時，共有348套房源，認(rèn)籌率低至3.16%，而截至7月16日，網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，該項目仍有275套住宅處于可售狀態(tài)。

值得注意的是，認(rèn)籌不理想、去化情況一般的不僅有市區(qū)核心板塊的豪宅項目，外環(huán)等區(qū)域的項目也冷熱不均。

由陸家嘴集團(tuán)開發(fā)的浦東新區(qū)陸家嘴錦繡逸庭項目，網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，于2019年1月4日開盤銷售。該項目后續(xù)卻選擇“回爐重造”，于2020年3月21日起認(rèn)籌，盡管如此，網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，截至7月16日，該項目75套項目，可售住宅套數(shù)仍有4套。

對于錦繡御瀾去化情況，以及錦繡逸庭“回爐重新取證”的原因等問題，記者致電致函陸家嘴集團(tuán)，其辦公室相關(guān)工作人員表示將匯報給領(lǐng)導(dǎo)，但截至發(fā)稿，仍未收到其回復(fù)。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦直言，上半年上海豪宅熱銷情況引發(fā)廣泛關(guān)注，但“成交量可能只占整個市場的10%左右，而剩下的90%是剛需或者是剛改項目”，其認(rèn)為更值得關(guān)注的是外環(huán)以外的市場，“其實這部分的認(rèn)籌情況，可能好的項目剛剛?cè)セ?，差的可能去化僅一半左右”。

記者發(fā)現(xiàn)，長實集團(tuán)旗下的高尚領(lǐng)域項目，認(rèn)籌率低至3.16%，創(chuàng)下2020年上半年上海新開盤項目最低認(rèn)籌紀(jì)錄。

違規(guī)暗流

樓市成交數(shù)據(jù)回落的同時，關(guān)于熱門樓盤違規(guī)操作的傳聞也引發(fā)市場關(guān)注。

日前，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，個別豪宅項目如寶華城市之星，在其開盤“日光”，頭頂高品質(zhì)光環(huán)的背后，卻存在前期虛假宣傳“人車分流”，后期鏟掉已造好的綠化和假山，改建地面車位的情況，此事亦受到普陀區(qū)市場監(jiān)管局關(guān)注，并最終認(rèn)定項目方發(fā)布虛假廣告，罰款25.1萬元。至今相關(guān)維權(quán)爭議依然存在。

此外，森蘭星河灣、百匯園、佘山御庭等項目被指涉嫌違規(guī)收取“茶水費”。其中由外高橋和星河灣集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的森蘭星河灣項目，此前被曝從去年10月起開始“內(nèi)部消化”，可通過50萬元“茶水費”拿到購房名額。

記者實地走訪該項目了解到，森蘭星河灣售樓處已處于關(guān)閉狀態(tài)，此前進(jìn)入售樓處的要求是需提前預(yù)約，并驗資350萬元，不過記者近期兩次提前預(yù)約未成功。

“關(guān)于預(yù)約接待問題，項目營銷中心自2020年5月17日開始預(yù)約接待，持續(xù)到2020年7月4日停止接待，開始啟動認(rèn)籌工作?！蓖飧邩蚣瘓F(tuán)方面如此回應(yīng)。

數(shù)位來自不同機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)中介向記者透露，森蘭星河灣項目部分樓層較好的房源已被內(nèi)部員工優(yōu)先選定，買后再拋向市場，另有中介人員表示，“通過中介機(jī)構(gòu)是買不到好房源的，最好是通過關(guān)系找到開發(fā)商內(nèi)部的員工。跟森蘭明軒一、二期相似，大部分房源先內(nèi)部消化，但不會做得很明顯，也會放出來一些樓層較好的房源?！?/p>

針對上述傳聞，5月22日，外高橋集團(tuán)旗下公司通過微信公眾號發(fā)布聲明稱，森蘭星河灣項目從未委托任何二手房中介機(jī)構(gòu)推介和銷售。若有中介機(jī)構(gòu)宣稱可以幫助“提前認(rèn)籌”或“選購房源”等，純屬于發(fā)布虛假信息的違法違規(guī)行為。

外高橋集團(tuán)與星河灣集團(tuán)上海公司則回復(fù)記者稱，上述項目的“認(rèn)籌、銷售嚴(yán)格按照上海市商品房預(yù)售相關(guān)規(guī)定，由市區(qū)二級房地產(chǎn)管理部門、東方公證處等政府公信力機(jī)構(gòu)監(jiān)督、執(zhí)行。目前已完成認(rèn)籌工作。本次預(yù)售認(rèn)籌開盤均由上海市東方公證處全程公證?！?/p>

梳理可發(fā)現(xiàn)，森蘭星河灣項目不是個例，去年開盤的熱門樓盤百匯園也被曝涉嫌收取百萬元“茶水費”。

“百匯園要有特別硬的關(guān)系才能買得到”。近日，記者實地走訪百匯園售樓處，發(fā)現(xiàn)售樓處處于關(guān)閉狀態(tài)，一位熟悉百匯園項目的中介人員告訴記者，徐匯百匯園項目為了向客戶要100萬元的茶水費，采取捂盤不售的措施。

記者數(shù)次撥通該項目開發(fā)商上海百匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的電話咨詢相關(guān)問題，接聽人表示可直接前往售樓處，隨即掛斷電話，記者隨后撥打數(shù)次，接聽人均表示“不用”并立馬掛斷電話。

業(yè)內(nèi)人士指出，近期多地樓市調(diào)控升級，而為穩(wěn)定市場，上海也需防范出現(xiàn)“茶水費”等亂象，尤其要關(guān)注認(rèn)籌率較高的項目。