作為因"國韻地產(chǎn)"的品牌定位而得名的閩系房企，大唐集團控股有限公司成立于1994年，創(chuàng)始人系臺灣第一代地產(chǎn)富商余英儀。在深耕廈門十余載后，受2008年全球金融危機持續(xù)發(fā)酵影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體陷入融資瓶頸，而大唐地產(chǎn)正亟需資金用于70萬方的待開發(fā)項目。

彼時，時年55歲的余英儀正計劃運作大唐地產(chǎn)登陸港交所。但不幸的是，2008年8月余英儀因病遽然逝世。而資金鏈承壓的大唐地產(chǎn)首次上市計劃也隨之擱淺。

2010年，廈門女首富黃晞家族接盤大唐地產(chǎn)，同時延續(xù)了后者的品牌和"藍色竇爾敦"LOGO?，F(xiàn)年58歲的黃晞原名黃希，其資本版圖的核心資產(chǎn)是閩系老牌房企福信集團和大唐地產(chǎn)。

大唐地產(chǎn)LOGO

在將地產(chǎn)業(yè)務剝離至大唐地產(chǎn)后，福信集團開始將重心向金融領(lǐng)域傾斜，并成為前者地產(chǎn)版圖加速擴張的資金后盾。資料顯示，福信集團目前參股的金融機構(gòu)包括民生銀行、恒豐銀行、杭州聯(lián)合農(nóng)村商業(yè)銀行、永安財產(chǎn)保險、昆侖保險、漢口銀行、交通銀行等。

憑借以股東身份獲得的授信額度和上述優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的股權(quán)質(zhì)押融資，"不差錢"的福信集團和大唐地產(chǎn)一直悶聲發(fā)財。然而，受房地產(chǎn)行業(yè)融資政策收緊和融資渠道受限影響，福信集團開始尋找登陸資本市場的機會，意圖通過借殼上市拓寬融資渠道。

2018年年底，廈門石材企業(yè)萬里石公告稱，公司前三大股東擬通過部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓和表決權(quán)委托予福信集團旗下的西藏福聚。若交易完成，西藏福聚將成為萬里石控股股東。次年3月，該計劃最終由于"交易雙方未能達成一致"折戟。

然而，福信集團上市計劃的B方案已同步實施。就在上述公告的10天前，大唐地產(chǎn)正式開始搭建境外架構(gòu)，并于2019年年底向港交所遞交了招股書，二度闖關(guān)港股IPO。不過，該招股書于今年5月28日到期失效。盡管大唐地產(chǎn)在招股書失效后的第三天即火速二次遞表，但其一波三折的上市之路已被迫順延。

與此同時，大唐地產(chǎn)還面臨著年內(nèi)到期的逾9億元信托融資、連續(xù)兩年超過1000%的凈負債率，銷售業(yè)績停滯頹勢盡顯，以及融資渠道匱乏和過度依賴民生銀行等亟需通過登陸資本市場才能緩解的頑疾。

融資渠道收窄，業(yè)績增長"被"停滯

盡管背靠著深耕金融領(lǐng)域逾25年的兄弟公司福信集團，但大唐地產(chǎn)直至2016年才開始閩式業(yè)績狂奔。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，大唐地產(chǎn)合同銷售額分別為86.1億元、144.7億元和308.6億元，年復合增長率達89%，排名則從第149位至第77位。其中，大唐地產(chǎn)2018年的合同銷售額同比增速達113.26%，權(quán)益占比超過九成。受益于此，大唐地產(chǎn)同期營收從20.76億元增長至54.96億元，年復合增長率為62.7%。

竄升

2019年，大唐地產(chǎn)營收繼續(xù)大增近五成至81.08億元，但支撐起核心業(yè)績指標高速增長的銷售額卻停滯不前。數(shù)據(jù)顯示，該公司2019年合同銷售額為339.5億元，排名下滑4個名次至第81位；2019年上半年和2020年上半年，合同銷售額分別為147.7億元和148.2億元，排名較2018年未發(fā)生變化。

值得注意的是，相比此前通過高于九成權(quán)益占比錄得的營收增長，大唐地產(chǎn)2019年權(quán)益銷售額和權(quán)益占比卻分別同比大降35.15%和70%至187.8億元和55.32%；今年上半年，大唐地產(chǎn)權(quán)益銷售額再度走低，同比減少近10億元至74.9億元，排名已跌落至第94位。而驟降的權(quán)益占比或令大唐地產(chǎn)上市后的首份年報面臨業(yè)績大幅縮水的尷尬。

通常情況下，擬IPO房企都會在上市之前不遺余力地釋放業(yè)績來尋求更高的估值。對于大唐地產(chǎn)的反常規(guī)操作而言，或許也是無奈之舉。

一方面，2016年-2018年，大唐地產(chǎn)凈負債率分別高達1085.3%、1087.9%和408.8%。在"降杠桿"為上市房企標配的大環(huán)境下，大唐地產(chǎn)一邊開始收縮戰(zhàn)線限制持續(xù)增長的負債，一邊通過項目合作和增資擴股增加所有者權(quán)益，最終在去年年底遞交招股書之前將凈負債率降至119.2%，但仍高于行業(yè)均值。

另一方面，融資渠道過于單一也限制了大唐地產(chǎn)狂奔的腳步。數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年，大唐地產(chǎn)的有息負債總額分別為54.53億元、91.45億元、84.6億元和77.70億元。

受益于福信集團的民生銀行股東身份和授信額度，截至2019年年底，大唐地產(chǎn)從民生銀行獲得的貸款支持為25.06億元，占當期有息負債總額的比例達32.3%。

來自民生銀行的貸款明細

要知道，同期"福信系"在民生銀行的貸款余額為30.33億元，其中逾八成資金流向了大唐地產(chǎn)。縱橫陸家嘴注意到"福信系"2017年從民生銀行獲得15.05億元貸款，其中用于大唐地產(chǎn)并購的資金就達12億元。而在大唐地產(chǎn)業(yè)績增幅最大的2018年，"福信系"從民生銀行獲得的資金支持為23.67億元，同比增加57.17%。

除與民生銀行深度捆綁外，2019年的有息負債構(gòu)成中還有逾四成的貸款來自信托公司，且均在兩年內(nèi)到期。

截至2020年2月末，大唐地產(chǎn)有息負債總額增至79.27億元，其中。一年內(nèi)到期和一至兩年內(nèi)到期的借款分別為24.33億元和31.51億元，合計55.84億元，信托融資占比超過五成。而其在手現(xiàn)金僅為22.14億元，已無法覆蓋短債。更麻煩的是，隨著信托資金流向房地產(chǎn)的政策趨嚴，大唐地產(chǎn)還面臨著借新還舊的壓力。

面對停滯不前的銷售業(yè)績和驟降的銷售權(quán)益占比，大唐地產(chǎn)仍在2018年和2019年相繼提出"三年500億"和"三年破千億"的口號。但從近三年銷售數(shù)據(jù)和行業(yè)排名來看，業(yè)績目標正漸行漸遠。不過，繼2016年至2018年多次在南寧錄得地王稱號后，償債能力堪憂的大唐地產(chǎn)今年上半年再度出擊頻繁高價拿地。

頗堪玩味的是，大唐地產(chǎn)的底氣或來自其兄弟公司福信集團。數(shù)據(jù)顯示，福信集團今年獲得民生銀行的年度集團授信額度為79億元，較去年的65億元增長逾兩成。

"福信系"資本局，千億目標亟待"補血"

福信集團成立于1993年，創(chuàng)始人系福建永春人陳章輝。福信集團創(chuàng)始團隊共四人，分別是時任董事長陳章輝、財務總監(jiān)黃晞、副總裁吳迪和副總裁張建華。值得一提的是，上述四人全部畢業(yè)于位于廈門集美大學，且均為校董會成員。而福信集團早期的地產(chǎn)項目幾乎全部位于集美大學所在的集美半島。

與地產(chǎn)版圖偏安一隅不同，陳章輝更中意金融版圖的擴張。1995年，陳章輝作為發(fā)起人之一，通過福信集團設(shè)立民生銀行并擔任董事一職，同時持有令福信集團受益至今的1.24%股權(quán)。

然而，"雙輪驅(qū)動"的架構(gòu)剛運行不久，2000年，時年40歲的陳章輝不幸在上海病逝。受此影響，深陷信任危機的福信集團地產(chǎn)主業(yè)遭遇業(yè)主退房、融資受阻等重創(chuàng)，并被迫走向賣資產(chǎn)自救之路。直到遇見同是"命運多舛"的大唐地產(chǎn)，外加金融危機過后房地產(chǎn)寬松政策的持續(xù)釋放，福信集團的地產(chǎn)版圖擴張步伐才能重回正軌。

目前掌管福信集團和大唐地產(chǎn)的是現(xiàn)年55歲的吳迪，但實控人仍是黃晞。招股書顯示，黃晞持有福信集團和大唐地產(chǎn)的股權(quán)比例分別為51.03%和77.79%。受益于此，黃晞2012年以財富90億元位列《2012胡潤女富豪榜》第15位，成為廈門女首富。

不過，自2003年擔任總裁以來，福信集團的臺前人物都是吳迪。吳迪目前持有福信集團和大唐地產(chǎn)的股權(quán)比例分別為11.96%和21.21%。

盡管"福信系"延續(xù)了此前陳章輝時期"地產(chǎn)+金融"為核心的產(chǎn)業(yè)布局，但金融版圖的擴張之路卻接連受挫。從民生銀行控制權(quán)的明爭暗斗，到昆侖保險隱秘的股權(quán)違規(guī)風波，再到恒豐銀行因兩任董事長違規(guī)股權(quán)操作和違規(guī)發(fā)放貸款接連暴雷，一向以戰(zhàn)略投資者示人的福信集團則成為被"誤傷"對象，其所持相關(guān)股權(quán)價值還可能因突發(fā)事件面臨縮水的尷尬。

公開資料顯示，2010年，福信集團通過定增入主恒豐銀行，持股比例為6.1%。受后者引入戰(zhàn)投重組影響，目前持股比例驟降至0.85%，位列第五大股東。十年間，福信集團僅2013年和2014年從恒豐銀行獲得過貸款，且排在關(guān)聯(lián)方貸款排名的第二位。而這兩年恒豐銀行恰好處于兩任董事長的交接期。

金融版圖狀況頻出導致融資渠道收窄，以及福信集團借殼上市未果后，黃晞的"福信系"如今只能寄托于大唐地產(chǎn)成功上市"補血"?？蓡栴}是，"千億盛世"雖令人神往，但業(yè)績停滯不前的大唐地產(chǎn)恐令這位神秘的女首富"今宵酒醒無夢"。

內(nèi)容來源：縱橫陸家嘴

撰文|查克