商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn),是經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場所。營改增的到來也為投資商鋪帶來了機(jī)會(huì),但是商鋪是不動(dòng)產(chǎn),投資商鋪就是投資不動(dòng)產(chǎn),這里面涉及到很多問題。所以投資時(shí)要各方面都考慮好,以免不僅不盈利,還把本金虧了。那么,我們該如何選擇投資商鋪?買房考慮的已經(jīng)夠多了,其實(shí)投資商鋪更多,畢竟還要考慮后續(xù)經(jīng)營問題。
如何選擇投資商鋪1、地段佳帶來高人氣。買商鋪一般都是長線投資,所以一些目前地段不太好、位置不理想的地方并不見得不適合投資,商鋪投資要看發(fā)展前景。經(jīng)??吹揭粭l路或一條橋的打通可以盤活一條商業(yè)街,同時(shí)一個(gè)商業(yè)廣場或者大賣場的開建,帶來人氣,從而帶來繁榮。所以,了解城市發(fā)展規(guī)劃非常重要。如何選擇投資商鋪?在一些位置偏差的地方,前期租金很低,幾乎無人問津的商鋪,如果未來有規(guī)劃,比如興建市場、學(xué)校等,客流有逐步擴(kuò)大的趨勢,也是非常值得投資的。
2、選擇有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是資金要求高、專業(yè)整合能力要求強(qiáng)的高難度房地產(chǎn)產(chǎn)品。如何選擇投資商鋪?投資前一定要考察開發(fā)商實(shí)力與品牌的綜合影響力,考慮其有沒有過同類產(chǎn)品的成功項(xiàng)目。值得注意的是,購房者不能被開發(fā)商的概念所迷惑,更要注重其招商及管理的思路、行動(dòng)計(jì)劃,以及目前的進(jìn)展等。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié),很大程度上決定了投資者能否獲取長期穩(wěn)定并不斷攀升的投資回報(bào),因此專業(yè)的、富有經(jīng)驗(yàn)的招商、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)是必不可少的。
3、留意周邊規(guī)劃。投資商業(yè)地產(chǎn)要特別留意政府規(guī)劃。如果選擇購買的是商鋪,則要留意以后是否會(huì)有地鐵、公共設(shè)施的配套,以保證充足的人流。如果是選擇大型的商鋪,則要留意周圍是否有龍頭的商業(yè)集團(tuán),可以借大品牌推廣的“東風(fēng)”將自己的物業(yè)帶動(dòng)起來。
4、長線投資較理想。商業(yè)物業(yè)如果能在12至15年內(nèi)回本,這樣的投資才比較理想,否則便很難達(dá)到賺錢的目的。對(duì)于那些想趁物業(yè)低價(jià)買入,等幾年看發(fā)展的買家,如何選擇投資商鋪?建議購買小區(qū)的商鋪,如果投資資金較多,則可以考慮專業(yè)市場的物業(yè)。
5、小面積商鋪。近年來,小面積商鋪投資受到越來越多的人青睞。小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種,它的投資價(jià)值很高。單身公寓、小面積商務(wù)樓和小商鋪市場火熱的主要原因是單位面積小、總價(jià)低,吻合絕大多數(shù)房產(chǎn)投資者投資起點(diǎn)低回報(bào)收效快的購買心理。小商鋪?zhàn)罱鼛啄瓿鞘猩虡I(yè)模式已有兩極化發(fā)展趨勢,或大商場、高檔商場,或大眾化的遍布各新開發(fā)小區(qū)的小商店,而中小投資者需要的小商鋪目前還十分稀缺。
6、成長型商鋪。如何選擇投資商鋪?在一些邊緣地區(qū)大盤建設(shè)的早期,投資其周邊商鋪,已日漸成為樓市穩(wěn)健型投資客的長線投資品種之一。住宅郊區(qū)化趨勢的推進(jìn),使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)從中心區(qū)域向邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移。依附于新城建設(shè)而蓬勃發(fā)展的外圍地區(qū)商鋪,由于其良好的成長性,廣受投資客的關(guān)注。商鋪建設(shè)跟著大盤走的趨勢正日益明顯。在新建社區(qū)周圍,人口很多,居民潛在購買力巨大。成長型商鋪初始投資額較低,這種需要孵化期的產(chǎn)品,收益率呈現(xiàn)遞增形態(tài),因此比較適合資金回報(bào)迫切性不強(qiáng)的小投資者。
7、消費(fèi)能級(jí)高的地段。如何選擇投資商鋪?在商鋪投資市場上,資深買家的訣竅之一就是“看客買鋪”。CBD商務(wù)規(guī)劃區(qū)和社區(qū)商業(yè)鋪位之所以熱銷,根本原因就在于,投資判定一家商鋪的價(jià)值,最重要的是看客流的消費(fèi)能級(jí),哪里的消費(fèi)能級(jí)越高,哪里的商鋪投資越有價(jià)值。
寫字樓商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)比較低,升值空間大;其次是CBD商務(wù)區(qū)的客流比較穩(wěn)定,消費(fèi)能級(jí)比較高,特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。類似的CBD商務(wù)區(qū)規(guī)劃有限,其商鋪存量則更是稀缺,對(duì)投資者來說,升值潛力都十分看好。一般來說,CBD商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費(fèi)能級(jí)相對(duì)較高。以商務(wù)樓白領(lǐng)、外籍人士為目標(biāo)消費(fèi)群的酒吧咖啡館、健身健美中心、美容美發(fā)廳以及銀行證券、展覽展示廳都會(huì)開在這些地方。
8、大型超市旁。從城市的發(fā)展看,城市空心化會(huì)成為趨勢,隨著居住的外移,商業(yè)也會(huì)向外發(fā)展,而商務(wù)中心會(huì)集中在城市中心。百貨業(yè)需要相對(duì)的集中,買衣服、家電等,需要看流行、看趨勢,消費(fèi)者需要貨比三家。而超市就不用集中,是消費(fèi)者很快可以下決定購買的,只要有消費(fèi)人群的支撐,就能獨(dú)立形成旺區(qū)。現(xiàn)在要尋找風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高的地段,城市地鐵的出口應(yīng)該是投資的最佳選取點(diǎn),地鐵出口確定的位置,一般租金會(huì)成倍地上漲。
如何選擇投資商鋪?對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資,要注意地段和商業(yè)業(yè)態(tài),現(xiàn)在的超市將有可能會(huì)被倉市所取代,倉市將成為一種方向。在倉市和超市的旁邊可以考慮選擇商鋪,因?yàn)樵诟浇蝗比藲?,但要注意的是,?jīng)營要有差異性,不能經(jīng)營和倉市、超市相近的商品。
9、綠地周邊商鋪。經(jīng)歷非典,市民開始更加注重健康、環(huán)保、綠色的消費(fèi)理念,綠地商鋪炙手可熱。如何選擇投資商鋪?隨著市民生活水平的提高,消費(fèi)市場已經(jīng)從“物質(zhì)經(jīng)濟(jì)”逐步轉(zhuǎn)向“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”階段。品牌、服務(wù)和空間環(huán)境、消費(fèi)的安全與健康作為“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”的有機(jī)組成部分,逐漸超越單純的價(jià)格戰(zhàn),成為主導(dǎo)人們消費(fèi)行為的重要因素。綠地商鋪熱正是在這些綜合因素的作用下應(yīng)運(yùn)而生。
10、警惕高租金商鋪。不同位置的商鋪,獲得客流的能力不一樣,租金價(jià)格也自然大不相同。商鋪?zhàn)饨鸬淖兓?,往往是某個(gè)區(qū)域或某類商鋪投資價(jià)值的坐標(biāo)。在目前的市場上,這類位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”,其價(jià)格已經(jīng)被抬升到一個(gè)危險(xiǎn)的價(jià)位區(qū)間,投資者如果現(xiàn)在入市,存在巨大的套牢風(fēng)險(xiǎn),務(wù)必三思而后行。如何選擇投資商鋪?租金高的商鋪,雖能代表它的經(jīng)營價(jià)值高,但絕不能說商鋪?zhàn)饨鹪礁?,就越值得商家入駐。能讓老板賺錢的商鋪是好商鋪,但決定一家商鋪是否值得投資,租金并非惟一的參考指標(biāo)。
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