01

房地產(chǎn)融資的渠道：1. 銀行貸款年利率理論上為8%到10%，詳細(xì)的請(qǐng)參考基準(zhǔn)利率，加上各種亂七八糟的成本，什么以貸轉(zhuǎn)存，中介費(fèi)，顧問(wèn)費(fèi)等，貸款的總成本約為年10%到15%。2. 信托公司利率加財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)再加各種亂七八糟的費(fèi)用，總?cè)谫Y成本一般在年利率13%-23%之間。3. 券商資管與信托渠道十分相似，甚至很多從業(yè)人員都是從信托挖來(lái)的，但監(jiān)管方式和監(jiān)管部門都不同。成本結(jié)構(gòu)也和信托差不多，約為年利率15%-25%之間。資管計(jì)劃算是券商們的信托了，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)書有時(shí)都可以抄，但是要記得只有銀行和信托可以放貸。4. 私募基金項(xiàng)目融資總成本約為年利率22%以上，資金量可大可小，幾千萬(wàn)到幾十億都有。5. P2P借貸總財(cái)務(wù)成本在25%上下，不過(guò)風(fēng)險(xiǎn)很高，集體跑路型。6. 高利貸

02

房地產(chǎn)融資是除金融行業(yè)外，融資當(dāng)中融資總金額最大的，也是融資產(chǎn)品最多，創(chuàng)新速率最快的。房地產(chǎn)具備金融屬性，是除了金融行業(yè)以外另一個(gè)借錢生錢的行業(yè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)的融資風(fēng)控也是非常嚴(yán)格的。在這種情況下，房地產(chǎn)融資因風(fēng)控的需要，形成兩種類型：①以公司為中心的融資。②以項(xiàng)目為中心的融資。除了這兩種以外，股權(quán)投融資也是很正常投資房地產(chǎn)的方式，但股權(quán)沒(méi)有保收益一說(shuō)，更屬于投資類，所以我就不詳細(xì)說(shuō)明了。

03

房地產(chǎn)融資崗位前景和要求：①地產(chǎn)融資最好懂投資。地產(chǎn)投資也最好懂融資。當(dāng)然，如果可以，投資與融資崗位都可以做做，那今后地產(chǎn)投融資的能力集成就不成大問(wèn)題了。②建議做地產(chǎn)融資或者投資的同仁，不必急著去金融機(jī)構(gòu)。先在房地產(chǎn)實(shí)業(yè)扎扎實(shí)實(shí)學(xué)幾年再去金融機(jī)構(gòu)，今后有的是賺錢的機(jī)會(huì)。而且更有核心競(jìng)爭(zhēng)力，不會(huì)遇到瓶頸。正規(guī)大型金融機(jī)構(gòu)以后發(fā)展資管部門都必須配置懂投融資的地產(chǎn)人，而不是以前那樣粗曠式的土地抵押到手、假股真?zhèn)狡谕顺鼍腿f(wàn)事大吉，更多的要輸出品牌、管理、人員與經(jīng)驗(yàn)。③在開(kāi)發(fā)商投資崗位做的好不僅能去地產(chǎn)PE，還能在開(kāi)發(fā)商混到副總級(jí)別。因此，在開(kāi)發(fā)商，投資崗位比融資崗更加吃香，出路也更廣。④在地產(chǎn)基金，投融資一體化，放在一個(gè)部門甚至相同的幾個(gè)人做是未來(lái)趨勢(shì)。地產(chǎn)投融資本質(zhì)是溝通實(shí)業(yè)（地產(chǎn)）與非實(shí)業(yè)（金融、法律、財(cái)會(huì)）的橋梁，其地位本就至關(guān)重要，募投管退能全懂最佳。

04

當(dāng)然，房地產(chǎn)融資也是有很高風(fēng)險(xiǎn)的，融資并沒(méi)有那么容易：鑒于次級(jí)證券在美國(guó)的失敗，一直采取穩(wěn)健政策的中國(guó)政府并不敢放任房地產(chǎn)融資。于是政府開(kāi)始限制房地產(chǎn)信托發(fā)行、限制房地產(chǎn)銀行信貸、禁止房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行私募債等等。要知道客觀上主體經(jīng)濟(jì)的薄弱在關(guān)鍵時(shí)候根本難以抵抗房市的崩潰。更何況①房地產(chǎn)作為受地域限制的商品，供求不像一般商品。②投資者并不像想象中的道德和理性，房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)連美國(guó)人都低估過(guò)，目前他們還處于那場(chǎng)風(fēng)暴的余波中。因此中國(guó)的保險(xiǎn)行業(yè)水平更難以估算房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)。