在2014年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜排名第17位的深圳房企佳兆業(yè)集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱佳兆業(yè))如今走到了債務(wù)重組的境地。

佳兆業(yè)到破產(chǎn)僅兩年

即便如此，佳兆業(yè)重組之路也不是一帆風(fēng)順。

“融創(chuàng)國(guó)際投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱融創(chuàng))收購(gòu)佳兆業(yè)集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱佳兆業(yè))的進(jìn)程目前出現(xiàn)停滯現(xiàn)象，佳兆業(yè)提出對(duì)境內(nèi)債務(wù)重組計(jì)劃的建議，希望能削減利息、延長(zhǎng)付款期限。不過(guò)佳兆業(yè)債權(quán)人擔(dān)心自身利益受損，對(duì)融創(chuàng)收購(gòu)佳兆業(yè)較為遲疑和拖延?！敝型额檰?wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受法治周末記者采訪時(shí)表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者說(shuō)：“目前很多信托和銀行其實(shí)開(kāi)始反思，對(duì)于信貸等層面的流程規(guī)范在強(qiáng)化。同時(shí)對(duì)于此類資金的運(yùn)用以及安全性有更大的關(guān)注程度，當(dāng)然這主要是針對(duì)中型房地產(chǎn)企業(yè)而言的。而對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，要意識(shí)到行業(yè)淘汰的機(jī)制在不斷強(qiáng)化?！?/p>

財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉艷對(duì)法治周末記者表示，佳兆業(yè)發(fā)展的過(guò)程正形象地描繪出近些年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程，這其中有很多值得目前中小房地產(chǎn)企業(yè)借鑒的地方。

佳兆業(yè)危局

資料顯示，佳兆業(yè)成立于1999年，是一家深圳本土家族地產(chǎn)企業(yè)，由郭英成、郭英智、郭駿偉三兄弟成立，并于2009年12月在香港聯(lián)合交易所主板上市。

佳兆業(yè)曾是深圳的龍頭房企。2013年，佳兆業(yè)首次取代萬(wàn)科，以壓倒性的優(yōu)勢(shì)成為當(dāng)年深圳市新房住宅成交量、成交金額雙料冠軍。

“佳兆業(yè)之前能夠快速提升市場(chǎng)規(guī)模，在于幾個(gè)驅(qū)動(dòng)力。第一是因?yàn)榧颜讟I(yè)的業(yè)務(wù)聚焦舊城改造層面，迎合了當(dāng)時(shí)城市快速發(fā)展的需要。第二是相對(duì)低廉的開(kāi)發(fā)成本。第三是佳兆業(yè)對(duì)于爛尾樓收購(gòu)有比較好的經(jīng)驗(yàn)，這使得其能夠通過(guò)持續(xù)性的物業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)尋找盈利點(diǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者分析。

根據(jù)2014年各大房地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)顯示，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)的毛利出現(xiàn)了大幅下降，其中不少都降到25%以下，萬(wàn)科達(dá)到了21.9%，而佳兆業(yè)的毛利卻高達(dá)40.3%。

到了2014年年底，形勢(shì)突然急轉(zhuǎn)直下。

2014年12月，佳兆業(yè)在深圳多處樓盤被地方政府“鎖盤禁售”，而該行為直接導(dǎo)致了佳兆業(yè)股價(jià)當(dāng)日一度下跌19.76%。

業(yè)內(nèi)人士向法治周末記者指出，此舉成為了佳兆業(yè)危局的開(kāi)端?！皼](méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)能夠在其回款被封鎖一月后存活下來(lái)的?！?/p>

危機(jī)的爆發(fā)或許早有先兆。據(jù)媒體報(bào)道，2014年10月17日，稱佳兆業(yè)主席郭英成被扣查，隨之而帶來(lái)的是佳兆業(yè)股價(jià)隨即急跌7%，盡管之后官方稱其為假消息。

而就在佳兆業(yè)被發(fā)現(xiàn)其房源禁售后的幾天，佳兆業(yè)曝出了大股東郭英成家族減持和郭英成辭任的消息，自2014年12月31日起生效。

而這也直接觸發(fā)了佳兆業(yè)未能履約與匯豐銀行的融資協(xié)議。因?yàn)檫@筆4億元的貸款連同應(yīng)計(jì)利息本應(yīng)于郭英成辭任生效當(dāng)日償還，但在辭任正式生效之日佳兆業(yè)未能按時(shí)償還該款項(xiàng)。

2015年新年之后的佳兆業(yè)被破產(chǎn)重組的消息更是甚囂塵上，但最終其在今年的3月2日晚間披露了債務(wù)重組的計(jì)劃，這也是融創(chuàng)收購(gòu)佳兆業(yè)的前提條件之一。

佳兆業(yè)公告顯示，建議的境內(nèi)債務(wù)重組計(jì)劃涉及包括結(jié)欠銀行債務(wù)、非銀行金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，合共計(jì)人民幣479.71億元，占境內(nèi)外宗計(jì)息債務(wù)總額650.09億元的73.79%。

看上去融創(chuàng)接手佳兆業(yè)是板上釘釘?shù)氖虑?，但現(xiàn)實(shí)卻遠(yuǎn)沒(méi)有那么如意。“針對(duì)目前停滯的債務(wù)重組計(jì)劃，關(guān)鍵點(diǎn)在于地方政府即深圳地方政府能夠出來(lái)做一個(gè)擔(dān)保機(jī)制，從而熨平此類投資者的恐慌心理。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者表示。

韓長(zhǎng)吉對(duì)法治周末記者說(shuō)：“佳兆業(yè)進(jìn)行債務(wù)重組是為了避免破產(chǎn)清算的境地，通過(guò)重組，努力維持公司正常運(yùn)營(yíng)，讓各方投資者損失降到最小，同時(shí)有利于穩(wěn)定就業(yè)并繼續(xù)原有項(xiàng)目建設(shè)?！?/p>

“佳兆業(yè)近來(lái)風(fēng)波已經(jīng)嚴(yán)重影響到公司的正常運(yùn)營(yíng)，不管是公司內(nèi)部管理層的穩(wěn)定性，還是公司銷售業(yè)績(jī)，均面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)與威脅。該重組計(jì)劃推行后，佳兆業(yè)未來(lái)在建項(xiàng)目的利潤(rùn)或?qū)⑾魅?，公司原有發(fā)展戰(zhàn)略無(wú)法實(shí)施，現(xiàn)金流有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。”韓長(zhǎng)吉向法治周末記者分析。

政商關(guān)系與外債資本的運(yùn)行成重要原因。

佳兆業(yè)緣何落到這般境地？

多位業(yè)內(nèi)人士在接受法治周末記者采訪指出，政商關(guān)系成為了佳兆業(yè)困局的重要原因。

“在國(guó)家反腐的大背景下，此類企業(yè)過(guò)去有很多開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)不透明的現(xiàn)象，實(shí)際上也確實(shí)有操作不規(guī)范的地方。即此類舊改項(xiàng)目的主導(dǎo)權(quán)在地方政府手中，對(duì)于相應(yīng)的土地資產(chǎn)等進(jìn)行估價(jià)是有一個(gè)可談判的空間和余地的，這也往往是城市地方政府尋租的一個(gè)好借口。此類企業(yè)也默認(rèn)了這樣一種模式。但很顯然，這和市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)確實(shí)有很大的違背。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者表示。

劉艷對(duì)法治周末記者指出，促使佳兆業(yè)興衰的原因其實(shí)都是來(lái)源于其對(duì)外債資本的運(yùn)行情況。

“佳兆業(yè)此前沒(méi)有通過(guò)開(kāi)發(fā)、銷售房地產(chǎn)這種內(nèi)循環(huán)方式來(lái)解決現(xiàn)金流問(wèn)題，而是通過(guò)向非金融機(jī)構(gòu)、銀行等渠道這種外循環(huán)方式來(lái)籌措發(fā)展資金，快速地?cái)U(kuò)大其規(guī)模，因此在當(dāng)時(shí)的確使得非常多中小房地產(chǎn)企業(yè)羨慕?！眲⑵G對(duì)法治周末記者說(shuō)。

接著，劉艷對(duì)法治周末記者分析，但是這種外循環(huán)方式如果一旦出現(xiàn)樓市不景氣、購(gòu)房者預(yù)期下降、國(guó)際金融資本市場(chǎng)下行壓力比較大時(shí)，佳兆業(yè)所需承受的壓力就很大。

據(jù)克而瑞研究中心的一份研究報(bào)告指出，去年三季度，房地產(chǎn)行業(yè)凈負(fù)債率在100%高位上環(huán)比企穩(wěn)，而不同規(guī)模的房企顯著分化。總體上，大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率和負(fù)債結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化，但中型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率繼續(xù)惡化，小房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率在高位徘徊。其中，中糧地產(chǎn)、華僑城、金融街、金科等15家中型房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率為137%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)，逼近高位警戒線；120家小房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率109%，環(huán)比微增1個(gè)百分點(diǎn)。

“現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)不是大魚吃小魚的時(shí)代，而是快魚吃慢魚的時(shí)代?！眲⑵G對(duì)法治周末記者分析道。

劉艷向法治周末記者指出，佳兆業(yè)沒(méi)有做到像萬(wàn)科那樣嚴(yán)格把握風(fēng)險(xiǎn)控制，說(shuō)明他的財(cái)務(wù)杠桿管控存在極大的問(wèn)題。其次，他又沒(méi)有做到恒大集團(tuán)那樣精細(xì)化的管理方式，一味地只通過(guò)舉借外債的方式來(lái)擴(kuò)大規(guī)模。“這兩點(diǎn)顯然都是不符合房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展趨勢(shì)?！?/p>