近期，上海多個(gè)部門就房地產(chǎn)企業(yè)土地融資出臺了多項(xiàng)調(diào)控政策，合力監(jiān)管的效果開始顯現(xiàn)。在監(jiān)管持續(xù)發(fā)力下，滬上多家銀行針對土地市場的“夾層融資”已被全面叫停。而此前，銀行理財(cái)資金通過“夾層融資”進(jìn)入土地市場是推高地價(jià)的一個(gè)重要源頭。

銀行夾層融資全面叫停

記者了解到，此前，房地產(chǎn)企業(yè)拍地的資金主要有兩類來源：一類是來自于集團(tuán)公司直接劃撥的資金，集團(tuán)公司可以通過發(fā)債、定增等獲得資金；另一類是借銀行理財(cái)?shù)荣Y金“夾層融資”加杠桿來獲得。地王頻現(xiàn)，其背后的資金大部分是央企和激進(jìn)的民營房企通過“夾層融資”的手段募集而來。

銀行“夾層融資”令地王頻現(xiàn)

事實(shí)上，銀行發(fā)放的參與土地市場的“夾層融資”早在2014年房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)就已偃旗息鼓，可是，在股市配資叫停、“資產(chǎn)荒”愈演愈烈的情況下又卷土重來。

在拍地環(huán)節(jié)，大型房企會(huì)在拍地前通過集團(tuán)或借由“夾層融資”渠道完成資金募集，中等規(guī)模的房企也可以在拍下土地后，迅速通過信托計(jì)劃來募集購地資金。

所謂“夾層融資”，是將債權(quán)融資和股權(quán)融資相結(jié)合的一種產(chǎn)品形式。記者從銀行業(yè)內(nèi)人士手中獲得的一份房地產(chǎn)企業(yè)土地市場“夾層融資”的交易結(jié)構(gòu)顯示，銀行A的表外理財(cái)資金通過券商B的定向資管計(jì)劃，和一些機(jī)構(gòu)投資者一同投向單一信托計(jì)劃C。該單一信托計(jì)劃C的借款主體是房地產(chǎn)企業(yè)D的項(xiàng)目公司E。項(xiàng)目公司E股東再將該借款給到房地產(chǎn)企業(yè)D，由房地產(chǎn)企業(yè)D負(fù)責(zé)還本付息。

在風(fēng)險(xiǎn)防控上，房地產(chǎn)企業(yè)D及相關(guān)投顧公司為項(xiàng)目公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，項(xiàng)目公司E為信托計(jì)劃C提供股權(quán)質(zhì)押，房地產(chǎn)企業(yè)D則為信托計(jì)劃C提供土地質(zhì)押。

“國有大行及大的股份制銀行會(huì)設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，或是要求房企排名前列，或是在地域上要求房地產(chǎn)企業(yè)投資范圍必須是一線城市。而中小銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好較高。”一名銀行風(fēng)險(xiǎn)政策研究人士告訴記者。

由于設(shè)定了一定的門檻，大的股份制銀行“夾層融資”給房地產(chǎn)企業(yè)的利率在5.5%至8%之間。因?yàn)樵敢庾鲞@塊業(yè)務(wù)的銀行很多，所以利率基本在均衡水平。由于理財(cái)資金的成本在3%至4%之間，因此，這對銀行來說是較劃算的生意。

同時(shí)，在杠桿比例方面，在土地拍賣環(huán)節(jié)，假設(shè)房企有10億元自有資金，最多可以向銀行以3倍杠桿借到30億元，用合計(jì)40億元資金去買土地，再將這40億元土地抵押，進(jìn)而再放大3倍杠桿，也就是最終用120億元進(jìn)行土地開發(fā)。

事實(shí)上，據(jù)銀行人士分析，銀行之所以參與房地產(chǎn)企業(yè)土地交易環(huán)節(jié)，是為了接下來繼續(xù)做房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對于自有資金來源，銀行的要求是這部分資金不應(yīng)該來源于公開市場籌集的資金。

銀行參與拍地資金的退出一般是在1到3年后，房地產(chǎn)開始期房銷售回款之時(shí)。在拍地后，銀行資金會(huì)以房地產(chǎn)開發(fā)貸的形式繼續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)中，直至最后以居民按揭貸款的方式繼續(xù)承接房價(jià)。

直擊房地產(chǎn)土地融資“靶心”

10月8日，上海市住建委、規(guī)土局下發(fā)意見，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競買人在申請參加土地“招拍掛”活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。

違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并且3年內(nèi)不得參加上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。銀監(jiān)局、央行上?？偛恳卜謩e于當(dāng)月的12日、19日召集滬上銀行開會(huì)，強(qiáng)調(diào)防范違規(guī)資金進(jìn)入土地市場。

多位銀行及地產(chǎn)人士指出，上海的相關(guān)政策從土地拍賣源頭進(jìn)行管控，有利于引導(dǎo)開發(fā)商和二手房買賣家的預(yù)期。政府的管控目標(biāo)不是房價(jià)高低，而是金融穩(wěn)定，防止惡性泡沫。該政策直擊“靶心”，比簡單的限購、限貸更加科學(xué)。這一思路同樣值得其他一線城市推廣。

多家銀行人士告訴記者：“目前銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)土地市場的‘夾層融資’已經(jīng)全面叫停。此前談好的該類項(xiàng)目也叫停了?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，新政出臺后，小規(guī)模房企可能會(huì)因無法交納足額土地出讓金而退出土地競買市場。

記者還了解到，在風(fēng)險(xiǎn)提高、銀行理財(cái)資金無法抵達(dá)的情況下，將有風(fēng)險(xiǎn)偏好更高的私募基金及民間配資進(jìn)入房地產(chǎn)土地拍賣市場。