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最近，一家大型房地產(chǎn)商因資金困難，住宅交付、供應(yīng)商貸款、住宅部回購出現(xiàn)了問題。

過去幾年，有不少客戶拿著涉及這家的產(chǎn)品，來咨詢過老南，能不能買。

有相當(dāng)一部分，老南都建議放棄，其中有個項目特別有意思，今天拿來說說。

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第一次看到這個項目，是2019年年初，還是某上市股份制銀行代銷的。

客戶拿過來的，只有一段文字，和一張截圖：

當(dāng)時第一感覺，很高大上，深圳南山區(qū)的住宅，還有抵押，相當(dāng)安全啊。

結(jié)果上網(wǎng)一查，發(fā)現(xiàn)不對了，壓根不是住宅，而是寫字樓，給客人的宣傳材料中，故意用不少“居住”關(guān)鍵詞，包裝的感覺是住宅。

而且查了下，這個寫字樓銷售很差，還有體罰銷售員工的新聞。

于是建議客人，放棄這個項目，畢竟萬一出現(xiàn)風(fēng)險，寫字樓太難處置了。

而且也就7%左右的收益，老老實實在這家銀行，找個差不多的，住宅用地抵押的項目吧。

其實邏輯很簡單，當(dāng)時市場上底層靠譜的，7%左右的項目，一大把。按照收益風(fēng)險比原則，同等收益情況，肯定選風(fēng)險低的。

買這個項目的本質(zhì)，其實就是信仰開發(fā)商不倒，和出事了金融機構(gòu)能剛性兌付。而不是底層資產(chǎn)絕對靠譜。

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這事過去后，差不多快一年的時候，2020年年初，另一個客人，拿了個項目來咨詢，一看，喲，熟人嘛。

同樣的底層，上家一年期要到期了，找了另一家信托發(fā)產(chǎn)品，來接盤，不過換了個新包裝模式。

看下還款來源：

租金收入，關(guān)鍵還是租給自家子公司，其中包括那個知名的PPT造車公司。

其他幾項，說白了，開發(fā)商沒事就能還款，一出事，非常麻煩。

尤其第3條，這種后續(xù)融資，難度實際上極大，卻說“可能性較大”，簡直天方夜譚。

所以老南建議這位客人放棄，當(dāng)然，也告訴了客人老南一年前對這個項目的判斷。雖然到期還款了，但依舊是一個存在較大隱患的底層資產(chǎn)。

開發(fā)商不出事還好，一出事，會非常麻煩。

結(jié)果，事不過二，這次不幸言中。

這個2年期的項目，明年才到期。如這家信托沒提前終止清算該項目，按照目前這情形，真的頭大了。

所以，小心駛得萬年船。遠離風(fēng)險，是個好習(xí)慣，即使風(fēng)險不是每次都會發(fā)生，但早晚會發(fā)生。

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其實，很多時候，我們在客人咨詢時，都會提到“風(fēng)險收益比”這個框架。

也就是同等收益情況下，選擇風(fēng)險小的；同等風(fēng)險情況下，選擇收益大的。

面對任何項目，按照這個原則，從全市場所有產(chǎn)品的范圍里，去評價，往往很容易得出結(jié)論。

有些項目放棄后，并沒有出風(fēng)險，但并不代表決策是錯誤的，只是風(fēng)險沒爆發(fā)，概率問題。即使概率偏小，一旦爆發(fā)，后果難以承擔(dān)。

而底層安全，風(fēng)控周詳?shù)捻椖?，即使風(fēng)險爆發(fā)，但處置容易，耽誤一點時間，本金損失概率極低。

上周業(yè)內(nèi)還有個大新聞，江蘇全部三家金交所，被監(jiān)管宣布“不再從事交易場所相關(guān)業(yè)務(wù)”。

我們之前多篇文章提醒過，一定要遠離金交所的產(chǎn)品，風(fēng)險太大了。

如下面這個，也是這家開發(fā)商的，正是通過金交所發(fā)行的：

而且，類似的產(chǎn)品，現(xiàn)在仍在大量銷售中。

畢竟，固定收益類產(chǎn)品，安全是第一位的，回撤可控是第一位的，只有這樣，才睡得好覺。

結(jié)

還記得巴菲特那句話不？

“如果你手持火把穿過炸藥庫，即使毫發(fā)無損，也改變不了，你是一個蠢貨的事實?！?/p>

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