下半年，房貸利率有可能繼續(xù)上升

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文| 《財(cái)經(jīng)》記者陳家堯王波

編輯|王波

“砸鍋賣鐵買了房子，要勒緊腰帶還利息。

”購(gòu)房者們這樣形容自己目前的狀態(tài)。

陶龍去年11月加入杭州買房搖號(hào)大軍，今年3月同事?lián)u中時(shí)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的利率還是4.9%，陶龍6月底搖中，7月面簽時(shí)，利率已經(jīng)漲到了6%。

貸款總額300萬(wàn)元，按30年期等額本息還款計(jì)算，陶龍要多還近70萬(wàn)元利息。

在高房?jī)r(jià)的一二線城市，湊夠首付本就不易，房貸利率不斷上漲，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。

個(gè)人住房貸款在監(jiān)管政策限制下供不應(yīng)求，是今年房貸利率上漲的直接原因。

去年年底推出的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度為銀行設(shè)置了兩條紅線，即個(gè)人住房貸款占比上限和房地產(chǎn)貸款占比上限，監(jiān)管要求超過(guò)上限的銀行在2-4年內(nèi)調(diào)整到位。

2020年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)有六大行中，建設(shè)銀行和郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人住房貸款比例超過(guò)上限。12家上市的中資中型銀行里，4家個(gè)人住房貸款比例超過(guò)上限。

銀行的存貨不夠了，自然價(jià)高者得。但相比個(gè)人貸款額度受限的銀行，急需現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，剛需客的處境更加艱難。

房貸利率無(wú)情上漲

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的36城主流房貸利率（統(tǒng)計(jì)期內(nèi)房貸成交最集中的利率點(diǎn)位）數(shù)據(jù)，今年上半年首套、二套房貸利率均一路上漲，分別上漲了0.23和0.20個(gè)百分點(diǎn)。

其中，北上廣深一線城市雖然有嚴(yán)格的限貸限售等政策調(diào)控，但房貸利率也出現(xiàn)了上漲趨勢(shì)。上半年，廣州在一線城市中漲幅最高，首套、二套利率分別為5.45%和5.60%，上漲了0.40和0.35個(gè)百分點(diǎn)。

深圳次之，首套、二套利率分別為5.10%和5.60%，上漲了0.15和0.35個(gè)百分點(diǎn)。

7月24日，上海開(kāi)始實(shí)施利率新規(guī)，首套、二套房貸利率分別為5.00%和5.70%，上漲0.35和0.45個(gè)百分點(diǎn)。北京目前仍然維持利率不變。

全國(guó)36個(gè)主要城市中，漲幅較大的城市集中在粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角兩個(gè)地區(qū)。

房貸利率上漲最快的十個(gè)城市

長(zhǎng)三角地區(qū)的蘇州，半年內(nèi)首套利率從5.10%漲至5.70%，上漲了0.60個(gè)百分點(diǎn)。

按安居客統(tǒng)計(jì)的蘇州住房均價(jià)22753元/平方米計(jì)算，100平方米的房子，貸款70%，30年等額本息還款，購(gòu)房者比年初要多還20多萬(wàn)元利息。

粵港澳大灣區(qū)的廣州，半年內(nèi)經(jīng)歷了4次利率上調(diào)，首套利率從5.05%漲至5.40%，上漲了0.35個(gè)百分點(diǎn)。按前述方法估算，購(gòu)房者也要多還20多萬(wàn)元利息。

面對(duì)利率上漲，剛需客別無(wú)選擇，只能咬緊牙關(guān)默默承受。

陶龍算出要多還70萬(wàn)元利息后，難受了好幾天。他剛面簽沒(méi)多久，偶爾還會(huì)樂(lè)觀的想，審批通過(guò)前能出臺(tái)什么新政策，降一降利率。

對(duì)比陶龍，更多購(gòu)房者較悲觀。沒(méi)上車的擔(dān)心利率進(jìn)一步上漲，已面簽的擔(dān)心審批過(guò)程中利率上漲，已審批通過(guò)的擔(dān)心放款前利率上漲。

豆瓣買房小組里有很多提問(wèn)貼，購(gòu)房者普遍擔(dān)心此輪利率上漲影響自己，但又得不到確定的答案，只能在社交平臺(tái)上抱團(tuán)取暖求個(gè)安心。

《財(cái)經(jīng)》記者撥打了長(zhǎng)三角、大灣區(qū)多家大型國(guó)有銀行的咨詢熱線，發(fā)現(xiàn)不同地區(qū)的政策不盡相同。

利率確定的時(shí)點(diǎn)集中在面簽、審批通過(guò)、放款三個(gè)時(shí)間點(diǎn)。一般不同支行還會(huì)根據(jù)自身的貸款額度進(jìn)行調(diào)整。比如一家銀行平時(shí)以審批通過(guò)時(shí)的利率為準(zhǔn)，如果房貸額度緊張，導(dǎo)致放款前利率上調(diào)，則可能以放款時(shí)的利率為準(zhǔn)。但放款后如無(wú)特殊情況，利率不會(huì)再變化。

這意味著如果你在房貸利率較低的情況下買房，并且已經(jīng)開(kāi)始還款，銀行再調(diào)，你也不會(huì)多還錢。

反之，在房貸利率頻繁上調(diào)的城市，放款前的每一天都充滿了風(fēng)險(xiǎn)。極端情況下，相差幾天放款，要還的利息可能會(huì)多出幾十萬(wàn)元。

利率上漲加快了一部分剛需客買房的腳步。

李麗從今年1月就在看房，一直猶豫不決，可到了5月，南昌首套貸款利率上調(diào)至5.88%的消息一出，她立刻果斷出手，在6月購(gòu)置了新房。

與李麗不同，趙月是被迫上車。

趙月6月底網(wǎng)簽時(shí)，中介說(shuō)可以按當(dāng)時(shí)的利率6.1%辦貸款。結(jié)果7月中旬去銀行面簽時(shí)，被告知只能執(zhí)行當(dāng)日利率6.6%。80萬(wàn)元貸款總額，與蘇州今年上漲前的利率5.05%相比，她要多還10多萬(wàn)元利息。

趙月說(shuō)，如果早知道利率是6.6%，就可能會(huì)觀望一下，不會(huì)現(xiàn)在就買房。但已經(jīng)簽了購(gòu)房合同，毀約要賠償定金，騎虎難下只能硬上。

“銀行變得這么快，感覺(jué)不給剛需留活路?！彼蛩闾崆斑€款來(lái)減少損失，但這樣就得省吃儉用，不敢生病，因?yàn)槭诸^沒(méi)存款。

房貸利率“背后的手”

實(shí)際上，房貸利率起伏一直與宏觀經(jīng)濟(jì)、房?jī)r(jià)深度困綁。

中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，過(guò)去十多年房地產(chǎn)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)周期直接相關(guān)，通常經(jīng)濟(jì)下行壓力較大時(shí)，監(jiān)管層就會(huì)適當(dāng)放松房地產(chǎn)市場(chǎng)管控，此時(shí)房貸利率會(huì)下行，房產(chǎn)銷售市場(chǎng)火熱，隨之裝修、家電、水泥等產(chǎn)業(yè)鏈上下游的需求也會(huì)增長(zhǎng)，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)。

以2014年為例，當(dāng)年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大后，監(jiān)管層就發(fā)布了相對(duì)寬松的地產(chǎn)政策，如要求各地金融機(jī)構(gòu)積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，房貸利率彼時(shí)也一路下降。

但當(dāng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)非理性高漲，開(kāi)發(fā)商行為變形，銀行資金過(guò)多投入地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，房貸利率又會(huì)上調(diào)，成為市場(chǎng)的降火藥。

2016年農(nóng)歷新年之后，以北京為首的一二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始爆漲。北京西五環(huán)邊一套60平左右，總價(jià)200萬(wàn)元的小戶型，一夜之間就能上調(diào)30萬(wàn)元。

房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商更熱衷于采取高舉債、擴(kuò)規(guī)模的高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式，銀行的錢大量流入房貸市場(chǎng)，以及開(kāi)發(fā)商的腰包。而實(shí)業(yè)公司借點(diǎn)錢，卻四處碰壁。

意識(shí)到以房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的弊端越來(lái)越嚴(yán)重，監(jiān)管層在2017年開(kāi)始明確控房?jī)r(jià)、去杠桿的決心。

一個(gè)標(biāo)志性事件是當(dāng)年北京在3月17日推出的《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》新政，新政不僅認(rèn)房又認(rèn)貸（以前有過(guò)房貸或買過(guò)房，就算房產(chǎn)售出，再次買房仍算二套利率和首付），同時(shí)也提高了二套房的首付比例。

隨后多個(gè)城市跟進(jìn)提高了購(gòu)房者的首付門檻，而房貸利率也在管控下回升。

中國(guó)剛需購(gòu)房者需求旺盛，僅調(diào)高房貸利率，不足以讓市場(chǎng)降溫，顯然不能有效的讓銀行的錢更多的流入實(shí)業(yè)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年重點(diǎn)50城二手房成交量同比增長(zhǎng)約六成，較去年下半年增長(zhǎng)12%。新房市場(chǎng)銷售規(guī)模增速超過(guò)二手房，絕對(duì)規(guī)模為2016年以來(lái)歷史同期最高。

為了完善房地產(chǎn)金融調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度今年開(kāi)始實(shí)行，即監(jiān)管層要求銀行的個(gè)人住房貸款占比不得超過(guò)上限，并要求超過(guò)上限的銀行在2-4年內(nèi)調(diào)整到位。

與此同時(shí)，監(jiān)管層加大對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的打擊力度。

今年3月，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，要求各地在5月底前完成排查。

經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸端的資金需求轉(zhuǎn)回，又給今年住房貸款的需求加了把火。

溫彬分析，個(gè)人住房貸款供不應(yīng)求是目前房貸利率上漲的主要原因。

2019年10月以來(lái)，各個(gè)銀行的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率一直按貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（5年期以上LPR）加浮動(dòng)基點(diǎn)確定。

5年期以上LPR已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月保持4.65%不變，今年的房貸利率上漲，與銀行上調(diào)浮動(dòng)基點(diǎn)相關(guān)。

貸款額度收緊，需求保持旺盛，促使銀行不斷上調(diào)房貸利率的浮動(dòng)基點(diǎn)。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減、供需矛盾顯著的大灣區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)，自然成為了利率上調(diào)的“重災(zāi)區(qū)”。

下半年房貸利率穩(wěn)中有升

7月15日，央行將金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是否意味著緊縮的購(gòu)房信貸環(huán)境將有所改善？

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，降準(zhǔn)后銀行體系的流動(dòng)性總量將保持基本穩(wěn)定，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有顯著影響。

瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)辦公室分析師夏天也認(rèn)為，降準(zhǔn)不意味著貨幣政策會(huì)有比較大的轉(zhuǎn)彎。LPR可能會(huì)出現(xiàn)小幅下降，但時(shí)間點(diǎn)很難預(yù)測(cè)。即使LPR下降，銀行端浮動(dòng)基點(diǎn)的變化，依然取決于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱，融資偏緊的風(fēng)向就不會(huì)變，房貸利率仍存上漲空間，反之，融資政策則可能放松，房貸利率也有下降可能 。

溫彬預(yù)測(cè)，下半年房貸利率將保持平穩(wěn)。目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控下，部分城市熱度有所降低。同時(shí)政府也在積極推進(jìn)包括公租房在內(nèi)的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，從供給側(cè)出發(fā)，滿足居民的住房需求。

許小樂(lè)則認(rèn)為，下半年房貸利率將保持穩(wěn)中上調(diào)的走勢(shì)。在房住不炒的主基調(diào)下，銀行將嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理政策，個(gè)人住房貸款占比接近甚至突破上限的銀行，會(huì)繼續(xù)通過(guò)上調(diào)房貸利率、延長(zhǎng)放款周期等手段調(diào)整貸款的投放。

（應(yīng)被訪者要求，文中陶龍、趙月、李麗為化名）