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我一個(gè)朋友剛借錢買了一套房子，目前房貸已經(jīng)正常批下來(lái)了。他準(zhǔn)備把借錢付首付的25w還掉，但是手頭又沒(méi)有錢，于是他想到了朋友圈那些推廣裝修貸的，咨詢?nèi)绻栀J，然后再將借來(lái)錢還給親戚朋友。
他的情況是這樣的，一套房子已裝修，目前全款買下。二套房首付30%，貸款113w，每月還款金額6170元，二套房毛坯，需要裝修，另外債欠款25w。
貸款公司提供的信息是，一套房子裝修貸可以貸出來(lái)25w，兩套房就是50w。月利息2.5厘，年息2.5×12=3分。100000一年利息就是3000，50萬(wàn)一年就是1.5w。我朋友為了減輕壓力，準(zhǔn)備貸5年，總利息就是7.5w?？傆?jì)就是50+7.5=57.5（萬(wàn)）?60（月）＝9583.3元/月。
這樣他前5年的壓力較大，每月需要還款9583.3（裝修貸）+6170（房貸）＝15753.3，在當(dāng)前疫情影響下，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還在緩步進(jìn)行中，每月這么多還款，壓力還是很大的。當(dāng)然他第二套房子裝修好準(zhǔn)備出租，租金預(yù)計(jì)4000元/月。
我的方案是將第一套房進(jìn)行抵押貸，我的理解是抵押貸利息低一些，而且是先息后本，隨時(shí)可以進(jìn)行還款且還款數(shù)額不限，相對(duì)來(lái)說(shuō)畢竟靈活。依然拿貸50w來(lái)計(jì)算。年息預(yù)計(jì)在4%左右。如下網(wǎng)圖，3年70w，年利率3.65%。
可以理解三年總利息700000×3×0.0365=76650，每月還款76650/12/3=2129.2元。最后一個(gè)月一次性將70萬(wàn)還清。
同理按他的情況就是500000×5×0.0365=91250，每月還款91250/12/5=1520.83元。在最后一個(gè)月?lián)Q上本金50w。
如下對(duì)比兩種方案，看似裝修貸劃算，但是它折算成房貸利率，竟然有5.625%。具體如何計(jì)算的，大家可以打開(kāi)貸款計(jì)算器進(jìn)行試算。
看似年化3%的利息，為何參考房貸利息有5.645%？原因在于裝修貸在一開(kāi)始就將全額利息和本金相加，然后除以總貸款月數(shù)。在你后續(xù)的還款中，即使你已經(jīng)慢慢的在把本金還清過(guò)程中，它的利息一分沒(méi)有減少。然而房貸不是如此，房貸在每一個(gè)月還完本金后，后面的利息是是減去以前本金來(lái)計(jì)算的。大家之所以沒(méi)有感覺(jué)到，是因?yàn)榉抠J一般周期長(zhǎng)，數(shù)額大。所以大家就會(huì)忽略這部分。
選擇抵押貸，靈活還款，在這五年內(nèi)，你可以隨時(shí)還款，減少本金的同時(shí)減少利息。假使你一定要最后才還，那你也實(shí)實(shí)在在把50萬(wàn)攥在手上整整5年呢。[呲牙]
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