被房地產(chǎn)業(yè)遺忘了很久的萬通，近期因一則“案件”再度進(jìn)入外界的視野。 達(dá)到當(dāng)天最大量API KEY 超過次數(shù)限制

根據(jù)媒體報(bào)道，萬通發(fā)展控股股東嘉華東方控股（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“嘉華東方”）近日被公安部門立案?jìng)刹?，原因與涉嫌高利轉(zhuǎn)貸有關(guān)，涉案資金規(guī)模達(dá)數(shù)億元級(jí)別，屬特大案件。

3月23日，萬通發(fā)展全天停牌。但當(dāng)日晚間，公司公告稱，未收到公安部門立案?jìng)刹榈娜魏瓮ㄖ募Ｃ襟w報(bào)道所涉及的控股股東相關(guān)借款合同糾紛等事項(xiàng)與上市公司無直接關(guān)系，不會(huì)對(duì)上市公司控制權(quán)產(chǎn)生影響。

3月24日早間，萬通發(fā)展稱控股股東嘉華東方確認(rèn)不存在媒體報(bào)道所稱的高利轉(zhuǎn)貸行為，股票復(fù)牌。 但截至當(dāng)日收盤，公司股價(jià)仍下跌8.55%，收于每股6.20元。

萬通發(fā)展的前身為萬通地產(chǎn)，曾由著名的“地產(chǎn)思想家”馮侖掌舵。但自2014年起，馮侖逐漸淡出，嘉華東方則在2016年成為大股東，重新奪回掌控權(quán)。

對(duì)于上市公司來說，嘉華東方并不是陌生人。在萬通借殼上市之初，馮侖施展資本運(yùn)作的手段，從嘉華筑業(yè)手中奪得控制權(quán)，嘉華筑業(yè)正是嘉華東方的前身。10年后，嘉華東方卷土重來，董事長(zhǎng)王憶會(huì)——曾經(jīng)的失意者——成為公司實(shí)際控制人，并迫使馮侖在2017年徹底退出。

雙方的糾葛延續(xù)十多年，貫穿了萬通的發(fā)展史，從某種意義上說，也使之成為一部股權(quán)紛爭(zhēng)史。其中夾雜著欲望與利益、權(quán)謀與算計(jì)，有東山再起，也有英雄落寞。也許因?yàn)檫@種紛爭(zhēng)的存在，老牌房企萬通未能真正搭上房地產(chǎn)的時(shí)代紅利，反而一再沉淪。

本文試圖通過對(duì)萬通發(fā)展歷程的還原，找出其興衰的脈絡(luò)與印記。

馮侖

青萍之末

1994年秋天，“萬通六君子”在廣西西山召開會(huì)議，因理念不合，合作三年的“六君子”正式分家。馮侖攜“萬通”品牌回到北京，專心發(fā)展房地產(chǎn)。

早年間，萬通的發(fā)展順風(fēng)順?biāo)?，馮侖也希望將公司運(yùn)作上市。反復(fù)權(quán)衡后，他決定借殼。此后，馮侖盯上了一家名叫先鋒股份的上市公司。

先鋒股份全稱為北京先鋒糧農(nóng)實(shí)業(yè)股份有限公司，成立于1998年，由鄒平糧油、鄒平西王、延吉吉辰、北京順通實(shí)業(yè)和中國(guó)建筑第一工程局第五建筑公司（簡(jiǎn)稱“一局五公司” ）5家公司共同成立。2000年，先鋒股份登陸上交所。延吉吉辰的創(chuàng)始人之一王憶會(huì)擔(dān)任上市公司副董事長(zhǎng)。

2002年，萬通地產(chǎn)旗下的萬通星河入股先鋒股份，以11.87%的持股比例為列第四大股東。2004年，萬通地產(chǎn)引進(jìn)戰(zhàn)略投資人泰達(dá)集團(tuán)。資本金得到擴(kuò)充的萬通，通過一系列眼花繚亂的資本運(yùn)作，累計(jì)托管先鋒股份28.99%的股權(quán)，成為大股東。

但原有的股東并不甘心被取代。2005年，先鋒股份的部分原股東聯(lián)合創(chuàng)立嘉華筑業(yè)，王憶會(huì)擔(dān)任董事長(zhǎng)。嘉華筑業(yè)累計(jì)持有24.93%的股份，緊追萬通星河。

2006年，馮侖再次施展資本運(yùn)作的手腕。一方面，萬通星河收購(gòu)一局五公司和其他中小股東的股權(quán)，并從嘉華筑業(yè)購(gòu)得部分股權(quán)，增加持股比例；另一方面，通過定增的機(jī)會(huì)，萬通星河再次大幅增持，對(duì)方的股權(quán)則被稀釋。

此番操作后，萬通星河的持股比例增至60%，坐穩(wěn)了第一大股東的位置。馮侖成為公司董事長(zhǎng)和實(shí)際控制人，來自萬通和泰達(dá)的人選占據(jù)董事會(huì)主流。同時(shí)，先鋒股份先后更名為萬通先鋒和萬通地產(chǎn)，馮侖進(jìn)一步除去公司的“嘉華系”色彩。

而嘉華筑業(yè)雖然仍是第二大股東，但其股份已被稀釋到7.18%，對(duì)萬通毫無威脅。2009年通過兩次二級(jí)市場(chǎng)減持，嘉華筑業(yè)的股份降至5%以下。

馮侖時(shí)代

生于1959年的馮侖，曾在中央黨校、中宣部、國(guó)家體改委、武漢市經(jīng)委和海南省委任職，1991年下海創(chuàng)業(yè)。馮侖善思考，出口成段子。早年間，江湖上將王石、馮侖、胡葆森稱為“地產(chǎn)三劍客”。

馮侖曾給房地產(chǎn)界帶來不少新鮮的理念。早在2008年，馮侖就提出，將凱德置地作為學(xué)習(xí)標(biāo)桿，提出“濱海新區(qū)、美國(guó)模式、萬通價(jià)值觀”的發(fā)展戰(zhàn)略，力爭(zhēng)用5~10年時(shí)間，完成向房地產(chǎn)投資公司的轉(zhuǎn)型。此后，萬通又在戰(zhàn)略中增加了“打造綠色公司”一項(xiàng)。

其中，“濱海新區(qū)”是指萬通的區(qū)域戰(zhàn)略重心，這得益于投資人泰達(dá)的資源加持；“美國(guó)模式”強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)由不同的專業(yè)公司來共同完成，房地產(chǎn)商應(yīng)專注于投融資環(huán)節(jié)，從而趨于輕資產(chǎn)化。新加坡房企凱德置地以投融資和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)見長(zhǎng)，雖與美國(guó)模式有所差別，但一直被奉為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的標(biāo)桿；萬通核心價(jià)值觀為“守正出奇”，即作風(fēng)正派，但在不偏離規(guī)則的情況下可以變通。

隨后，萬通開始了從“開發(fā)公司”向“投資公司”的轉(zhuǎn)型。從2008年起，萬通先后在工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行布局，其中，2010年聯(lián)合獲取北京CBD核心區(qū)Z3地塊，成為萬通發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的重要一步。同時(shí)，馮侖也開始推銷立體城市的概念，并劃定了數(shù)個(gè)布局城市。2015年1月，萬通地產(chǎn)擬收購(gòu)互聯(lián)網(wǎng)文娛資產(chǎn)……

按照馮侖的規(guī)劃，2013年到2015年，基金和直投等新業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)將超過傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并擬單獨(dú)上市。

但萬通布局的新業(yè)態(tài)存在投資回報(bào)周期長(zhǎng)的問題，無法帶來短期收益，加之基金業(yè)務(wù)進(jìn)展不順利，萬通的業(yè)績(jī)受到影響。轉(zhuǎn)型第一年的2009年，萬通地產(chǎn)的營(yíng)收和利潤(rùn)均遭遇腰斬。此后雖逐漸恢復(fù)，但一直保持不溫不火的增長(zhǎng)，2011年至2013年，萬通地產(chǎn)凈利潤(rùn)分別為4.73億元、4.76億元和5.07億元。

作為對(duì)比，2013年萬科的凈利潤(rùn)已經(jīng)達(dá)到151億。

2014年，萬通的業(yè)績(jī)急轉(zhuǎn)直下，凈利潤(rùn)縮水至9763.91萬元，同比下降81%。2015年，萬通凈虧損6.12億元，同比下降1457.78%。

業(yè)績(jī)波動(dòng)也令馮侖的權(quán)威受到挑戰(zhàn)。一位萬通舊臣向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，對(duì)于馮侖的構(gòu)想，管理層一直有不同意見，隨著業(yè)績(jī)波動(dòng)加大，這種分歧越來越明顯，主要集中在立體城市項(xiàng)目上，另外，紐約和臺(tái)北等境外項(xiàng)目的前景也受到質(zhì)疑。

他透露，在那幾年的萬通控股（萬通地產(chǎn)母公司）股東會(huì)上，馮侖也曾多次抱怨，自己的轉(zhuǎn)型構(gòu)想未能得到足夠的支持。

如果馮侖能得到足夠的支持，萬通的轉(zhuǎn)型能成功嗎？歷史沒有假設(shè)，現(xiàn)實(shí)情況是，隨著萬通管理層的變化和其他外部原因，早期的很多轉(zhuǎn)型項(xiàng)目都未能推進(jìn)。收購(gòu)文娛資產(chǎn)的消息傳出半年后，即宣告終止；立體城市項(xiàng)目不了了之；2015年，萬通從紐約世貿(mào)中心退租；2018年，萬通退出北京CBD核心區(qū)Z3地塊。

控制權(quán)戰(zhàn)爭(zhēng)

2014年8月8日，萬通地產(chǎn)召開2014年度第五次臨時(shí)股東大會(huì)，對(duì)董事會(huì)進(jìn)行改組。會(huì)上公布了一份新的董事會(huì)成員名單，萬通地產(chǎn)原董事長(zhǎng)許立、總經(jīng)理云大俊以及副總經(jīng)理鄭沂被替換，“新人”江泓毅、涂立森和李虹加入，姚鵬、趙震、馬健繼續(xù)在列。另外，原董事孫華離席，董事會(huì)席位由7人減少至6人。

此次改組后，代表“馮侖系”的僅剩姚鵬一人。因此，這次會(huì)議被視為“馮侖系”的撤退，以及“嘉華系”的回歸。此后的9月19日，“嘉華系”的江泓毅當(dāng)選為董事長(zhǎng)。

實(shí)際上，在馮侖掌舵的近十年間，“嘉華系”雖然一度喪失了控制權(quán)，但并未離開，并隨時(shí)伺機(jī)反擊。

在萬通地產(chǎn)業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑的2014年，嘉華筑業(yè)更名為嘉華東方。這一年，嘉華東方斥資3.3億元購(gòu)入萬通地產(chǎn)母公司萬通控股的股權(quán)，成為僅次于泰達(dá)集團(tuán)的二股東，此后又不斷增持。2016年，嘉華東方持有萬通控股76.48%的股份，成為大股東。

同年，嘉華東方又通過非公開發(fā)行的方式，增持萬通地產(chǎn)的股份至35.66%，成為大股東。由此，通過直接和間接持股，嘉華東方重新奪回上市公司的控制權(quán)，嘉華東方董事長(zhǎng)王憶會(huì)，也成為萬通地產(chǎn)的實(shí)際控制人。

此次“反擊”迅捷而徹底，手腕不亞于當(dāng)年萬通星河的入主。作為真正的推手，王憶會(huì)已“隱身”多年。從2002年開始，任期結(jié)束后的王憶會(huì)就不在上市公司董事會(huì)中，但他一直擔(dān)任嘉華筑業(yè)的董事長(zhǎng)，并在2014年抓住時(shí)機(jī)，重新殺回。

王憶會(huì)生于1954年，曝光不多，外界對(duì)其行事作風(fēng)知之甚少。但從此次“反擊”來看，其忍耐力和對(duì)時(shí)機(jī)的把握非同尋常。

有券商人士分析稱，嘉華東方重新上位，與當(dāng)年萬通星河的入主，手段驚人地相似，都是“二級(jí)市場(chǎng)定增+對(duì)盟友各個(gè)擊破”。歷史再度輪回，但物是人非。除王憶會(huì)外，嘉華東方的董事會(huì)中，僅有鄒平西王的岳山是當(dāng)年的盟友。

此后就是“馮侖系”的退出。自2011年辭任董事長(zhǎng)后，馮侖便不在上市公司擔(dān)任任何職務(wù)。2017年，馮侖從萬通控股退出，徹底告別萬通。許立、云大俊、鄭沂等萬通老臣均在2014年從上市公司離任。姚鵬在2018年離開后，“馮侖系”徹底從萬通消失。

王憶會(huì)于2017年接任馮侖，成為萬通控股董事長(zhǎng)，2019年，王憶會(huì)成為萬通地產(chǎn)董事長(zhǎng)。

馮侖的失利，固然有掌舵期間業(yè)績(jī)不佳的因素，從而導(dǎo)致對(duì)手有機(jī)可乘，但在外界看來，他也確實(shí)時(shí)運(yùn)不佳。

2015年，天津泰達(dá)轉(zhuǎn)讓了其持有的萬通控股股份，正式退出。泰達(dá)于2004年啟動(dòng)與萬通的合作，一度是萬通控股的大股東。除了扮演財(cái)務(wù)投資人的角色外，泰達(dá)還為萬通導(dǎo)入過天津?yàn)I海新區(qū)的諸多資源。長(zhǎng)期以來，泰達(dá)一直作為馮侖的盟友而存在。

關(guān)于泰達(dá)退出的原因，外界眾說紛紜，一說萬通業(yè)績(jī)不佳，使得泰達(dá)萌生退意。另一說與一則意外有關(guān)。2014年4月19日晚，年屆六十的前天津泰達(dá)投資控股有限公司董事長(zhǎng)劉惠文在家中自殺身亡，原因?yàn)椤伴L(zhǎng)期精神抑郁”。劉惠文是萬通引入天津泰達(dá)的關(guān)鍵人物，他的離世，可能加速了泰達(dá)的退出。

但無論真實(shí)原因如何，在2016年嘉華東方大幅增持萬通控股的股份之時(shí)，馮侖方面因缺乏盟友而勢(shì)單力薄，最終輸?shù)袅丝刂茩?quán)。

失去的20年

后馮侖時(shí)代，萬通繼續(xù)轉(zhuǎn)型之路。2017年1月，王憶會(huì)試圖將所持有的萬通地產(chǎn)34%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中植系旗下的北京中融鼎新投資管理有限公司。2018年7月，萬通地產(chǎn)擬以31.7億元收購(gòu)星恒電源合計(jì)78.284%股權(quán)，重金跨界轉(zhuǎn)型新能源。2020年3月，萬通控股宣布將接手天津天海足球俱樂部。但由于各種原因，這些嘗試都未能成行。

2020年，萬通地產(chǎn)將“新城市科技+生活綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”作為轉(zhuǎn)型目標(biāo)，同時(shí)收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)，開始“去地產(chǎn)化”。當(dāng)年8月，萬通地產(chǎn)正式更名萬通發(fā)展， “地產(chǎn)”兩字已不見蹤跡。

實(shí)際上，從2019年開始，萬通就鮮有新增土地儲(chǔ)備，反而不斷出售旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，萬通唯一的進(jìn)展就是在2019年3月引進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯。

目前，萬通的重心在股權(quán)投資領(lǐng)域，公司參與到一些股權(quán)基金中，直接或間接持有數(shù)十家企業(yè)的股權(quán)，其中以科技類公司為主。

傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，則已萎縮殆盡。2019年，萬通發(fā)展的房地產(chǎn)銷售規(guī)模僅為8.27億元；2020年上半年，銷售規(guī)模為3.4億元。在房地產(chǎn)界，幾乎淪為“蠅量級(jí)”。

受此影響，萬通的業(yè)績(jī)?cè)俣瘸霈F(xiàn)“陣痛”。根據(jù)2020年的業(yè)績(jī)預(yù)告，萬通的歸母凈利潤(rùn)僅為4000萬到6000萬元，大幅下滑。

由于種種原因，老牌房企萬通錯(cuò)失了中國(guó)房地產(chǎn)20多年“黃金時(shí)代”。在不少后來者紛紛做大時(shí)，萬通卻幾乎成為行業(yè)的“小透明”，這一現(xiàn)實(shí)令人唏噓。

馮侖在任時(shí)，曾對(duì)公司的發(fā)展有過反思。2014年4月，他在北大國(guó)家發(fā)展研究院在職MBA班上說：“2002年后，萬通剛剛還完債，我們不想高負(fù)債，用高杠桿來撬動(dòng)市場(chǎng)，結(jié)果萬通失去了一段發(fā)展的好時(shí)期。雖然在這個(gè)時(shí)候萬通依然賺錢，但是萬通的創(chuàng)新沒了。于是慢慢地，安全變成了企業(yè)最大的目標(biāo)。萬通開始了‘窒息式死亡’。”

即使是創(chuàng)新，萬通似乎也沒有真正邁開步伐，根本原因仍是保守。在萬通控股2013年年報(bào)的董事長(zhǎng)致辭中，馮侖曾說：“站在今天看來，經(jīng)過這樣的摸索和把握，我認(rèn)為也有一些方面似乎過于保守。比如，負(fù)債率的過低，實(shí)際上在給公司轉(zhuǎn)型注入新的增量資源表現(xiàn)得不夠?！?/p>

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，在馮侖退出之前，萬通的發(fā)展軌跡深深打上了馮侖的個(gè)人性格印記，即長(zhǎng)于思考與創(chuàng)新，但是在戰(zhàn)略上過于謹(jǐn)慎與保守。

他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，馮侖屬于“92派”，起家于90年代的海南，但同樣也是海南90年代初期“房災(zāi)”中十分幸運(yùn)的“逃頂者”。這批企業(yè)家始終是謹(jǐn)慎有余而冒險(xiǎn)不足的，因此也失去了內(nèi)地樓市數(shù)次大漲的機(jī)會(huì)。

他認(rèn)為，從馮侖時(shí)代的萬通企業(yè)戰(zhàn)略來看，明顯是創(chuàng)新能力很強(qiáng)而在投拓方面過于保守，也不敢大膽使用財(cái)務(wù)杠桿、大力推高周轉(zhuǎn)速度，因此很快被同行超越，并淪為一家機(jī)會(huì)性的公司。相比之下，反而是一些戰(zhàn)略粗糙的企業(yè)不斷做大，并在此過程中逐步提升戰(zhàn)略管理水平和企業(yè)運(yùn)營(yíng)水平。

因此，如何做好對(duì)行業(yè)大勢(shì)的判斷和路徑選擇，是萬通留給從業(yè)者的重要啟示。

萬通的資產(chǎn)負(fù)債率變化

還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，馮侖的思路過于超前，以至于在那個(gè)年代顯得“生不逢時(shí)”。馮侖提倡的凱德模式，至今被不少開發(fā)商奉為圭臬，多元化布局和綠色地產(chǎn)也是行業(yè)的發(fā)展方向。而馮侖對(duì)財(cái)務(wù)安全性的強(qiáng)調(diào)，更是符合“三條紅線”下的監(jiān)管要求——自上市以來，萬通的資產(chǎn)負(fù)債率一直未超過80%，近兩年更是維持在35%以下。

但這些都已不再重要，如今的萬通發(fā)展，已經(jīng)徹底失去了在房地產(chǎn)市場(chǎng)翻身的機(jī)會(huì)。

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