前言：

鄭州擔(dān)保危機(jī)自2014年末陸續(xù)爆發(fā)以來，已涉及數(shù)千戶家庭，其凄慘景象在我們偶爾遇到的堵塞道路/政府門口集結(jié)/白埔潮擔(dān)保權(quán)等場景中似乎已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。

這是一個(gè)沒有贏家的結(jié)局，從出借人擔(dān)保理財(cái)客戶，到吸儲(chǔ)中間人擔(dān)保公司，再到高負(fù)債融資的借款企業(yè)，悉數(shù)被套，其漣漪效應(yīng)至今無解。投資客戶、擔(dān)保公司、借款企業(yè)、政府部門等多方深陷其中，剪不斷理還亂。

有人看到了困局，有人看到了商機(jī)。

在今年五一前后，有個(gè)別公司做起了以“盤活擔(dān)保債權(quán)”、“回收擔(dān)保理財(cái)合同”為目的的債權(quán)置換業(yè)務(wù)：以崩盤擔(dān)保公司理財(cái)合同的金額，沖抵置換資產(chǎn)（如鄭州南龍湖的房子/東區(qū)的地下車位/海南的房產(chǎn)等）的部分價(jià)款，剩余款項(xiàng)以銀行貸款/現(xiàn)金支付等方式補(bǔ)足交齊。對擔(dān)保理財(cái)客戶來說，看似派到了用場。

本想這是一陣風(fēng)，刮過就走。沒承想到了年底，這陣風(fēng)還刮了起來：越來越多的公司做起了債權(quán)置換的生意。債權(quán)置換是怎么產(chǎn)生的？如何演變的？它到底是餡餅還是陷阱？經(jīng)過了解撰寫此文，希望對計(jì)劃債權(quán)置換的人有所幫助。

先從鑫琦資產(chǎn)的這8個(gè)債權(quán)置換項(xiàng)目說起

下面是幾個(gè)正在推介的債權(quán)置換項(xiàng)目清單：

1、海口海域陽光

置換方式為：18900元/平=7560元債權(quán)+11340元按揭貸款

正好我們上個(gè)月在?？诳催^這個(gè)項(xiàng)目，目前一期現(xiàn)房帶裝修售價(jià)19000，二期毛坯期房售價(jià)9000，我不確定這個(gè)債權(quán)置換的是一期還是二期，但應(yīng)該是一期，單看價(jià)格感覺是很劃算的，但事實(shí)上，一期現(xiàn)房19000的價(jià)格是緣于2011年海南房地產(chǎn)泡沫最高峰時(shí)期的產(chǎn)物，好多客戶就是這個(gè)價(jià)格買的，也降不下來，只能被剩下了，他的真實(shí)價(jià)格也只是12000左右，因?yàn)橹苓呂恢靡粯拥默F(xiàn)房高層價(jià)格也就是12000左右（比如天利龍騰灣），所以，你以這個(gè)價(jià)格買了并沒有賺到，則是跳進(jìn)下一個(gè)火坑。

還有，這個(gè)項(xiàng)目的位置確實(shí)不錯(cuò)，但品質(zhì)一般，而且容積率非常高，在3以上，在整個(gè)?？谖骱０镀瑓^(qū)，二期9000的價(jià)格，我們依然不推薦關(guān)注。

2、龍湖玖號(hào)院

置換方式為：6000元/平=2200元債權(quán)+3800元現(xiàn)金

兩個(gè)月之前，我們發(fā)布過一篇稿子是關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目的：

謹(jǐn)以此文獻(xiàn)給一直以來不顧風(fēng)險(xiǎn)、追逐低價(jià)的購房者們

講的是龍湖玖號(hào)院項(xiàng)目因?yàn)橘Y金鏈問題而停工，之前太多以4500左右團(tuán)購的業(yè)主不知所措的問題。

而龍湖玖號(hào)院這個(gè)項(xiàng)目，雖然在南龍湖位于地鐵口，但由于開發(fā)商原因，項(xiàng)目品質(zhì)很差，即使賣個(gè)5000元我們一定也是不推薦的，所以，即使是以5000元的價(jià)格，你也只是以1200元的債權(quán)+3800現(xiàn)金去購買，等于是為了省1200元又去花了3800元然后買了一個(gè)垃圾，而且這個(gè)房子還沒有什么投資價(jià)值，所以，基本上也是一個(gè)坑。

3、正商紅溪谷別墅

置換方式為：12500元/平=6000元債權(quán)+2600元現(xiàn)金+3900元按揭貸款

這是一個(gè)位于新鄭的項(xiàng)目，在新鄭市的東南，理論上和鄭州人的需求沒有關(guān)系，是新鄭當(dāng)?shù)厝说男枨蟆?/p>

實(shí)際成交價(jià)也是12500元左右的樣子，如果是新鄭本地人，這個(gè)置換倒也可以去實(shí)地看看，前提是你有自住需求的話。

4、建正東方中心

置換方式為：13000元/平=5000元債權(quán)+5000元按揭貸款+3000元現(xiàn)金

建正東方中心現(xiàn)在賣多少錢？應(yīng)該是12500左右的樣子，所以這個(gè)價(jià)格是靠譜的。為什么靠譜？我猜測是之前鑫琦在該項(xiàng)目開發(fā)初期以較低價(jià)格內(nèi)部認(rèn)購的（相當(dāng)于開發(fā)商內(nèi)購融資），在2012年底的時(shí)候，建正的內(nèi)部團(tuán)購價(jià)也就是8000多元,還有朋友以7000多的價(jià)格吃下了兩層，而如今這樣正好可以順利套現(xiàn)，實(shí)乃高手，但對于置換用戶來說，不必理會(huì)這個(gè)，反正，現(xiàn)在以這個(gè)價(jià)格買是合理的，前提是正常的樓層，別是5樓或什么別的最差的位置即可。

5、東方鼎盛地下車位

置換方式為：250000元/個(gè)=120000債權(quán)+130000現(xiàn)金

首先寫字樓車位出售就是一個(gè)可恥的事情，所以，先把這個(gè)鄙視送給東方鼎盛。

然后東區(qū)目前幾個(gè)無恥的出售寫字樓車位都是賣多少錢呢？綠地之窗16萬一個(gè)，綠地新都會(huì)16萬一個(gè)，先不論東方鼎盛和綠地的有無差距，姑且，先按16萬來說吧。

你是以3萬債權(quán)+13萬現(xiàn)金買了個(gè)車位，為了圖3萬便宜，又花了13萬，是不是坑呢？

對了，別以什么車位一個(gè)月租金二三千的說辭對付我。

6、西安中登文景時(shí)代

置換方式為：5500債權(quán)+7000元現(xiàn)金

對西安這個(gè)項(xiàng)目不了解，就不發(fā)表評論了。

7、正商航海廣場

置換方式為：14050元/平=6000元債權(quán)+4375元現(xiàn)金+3675元按揭

除了抵扣的6000元債權(quán)，擔(dān)?？蛻粜桀~外再支付8050元?？扇绻闳ナ蹣遣吭儐?，目前促銷活動(dòng)的價(jià)格也就在9000元/平左右。其差額部分或者為團(tuán)購優(yōu)惠，或者是鑫琦在項(xiàng)目初期就以融資形式內(nèi)購部分房產(chǎn)，而今把這些房產(chǎn)對外出售。

理論上，航海路上的寫字樓項(xiàng)目，往高處賣，價(jià)格也應(yīng)該就是9000左右，但也可能我們對這個(gè)項(xiàng)目的理解有偏差，因?yàn)樯厦嬗袃蓚€(gè)正商的置換項(xiàng)目價(jià)格還都是正常的，但航海路上的寫字樓價(jià)格賣到14000確實(shí)有點(diǎn)想不通。

8、綠地新都會(huì)

置換方式為：19620元/平=5000元債權(quán)+7310元現(xiàn)金+7310元貸款

除了抵扣的5000元債權(quán)，擔(dān)?？蛻粜桀~外支付14620元。目前新都會(huì)精裝修的寫字樓報(bào)價(jià)2萬/平左右，可他們說有客戶要退一期毛坯現(xiàn)房（目的是為了購買現(xiàn)在銷售的期房），價(jià)格1.5萬/平，并且是跟開發(fā)商簽合同，且錢轉(zhuǎn)到開發(fā)商賬戶。不知是否巧合，1.5萬跟1.462萬不相上下。

問題是，即使你是以19620元買的是180米地標(biāo)這棟樓，這一樣是一個(gè)貶值的投資行為，一樣是我們不建議的，還是那句話，目前的鄭州寫字樓市場，高于15000的都需要慎重。

產(chǎn)生背景：擔(dān)保崩盤后看似多方共贏選擇，實(shí)則博弈后的妥協(xié)

張偉是名律師，從這些年代理過的經(jīng)濟(jì)案件中發(fā)現(xiàn)一點(diǎn)：審判、執(zhí)行非常困難，且耗時(shí)耗力，從開始的起訴到一審/二審，再到最后的執(zhí)行，其時(shí)間跨度往往超兩年，“真是耗不起”。在最近的一兩年中，他代理了不少擔(dān)保公司的民間借貸糾紛案子，也接觸了一些擔(dān)保公司老板，再加上一直在做擔(dān)保公司的法律顧問，所以對擔(dān)保行業(yè)及當(dāng)前困局也就比較熟悉。根據(jù)擔(dān)保崩盤的現(xiàn)狀，他嗅到了商機(jī)，并于9月底注冊了一個(gè)公司，計(jì)劃聯(lián)合一些銷售困難的開發(fā)商做債權(quán)置換的業(yè)務(wù)：“債權(quán)置換能帶來多方共贏。理財(cái)客戶手里的廢合同得到了盤活，開發(fā)商賣出房子得到了回款，擔(dān)保公司老板減少了涉案金額，還為政府分憂解難呢！”

張偉要做的債權(quán)置換生意，是這次擔(dān)保崩盤后出現(xiàn)的新業(yè)務(wù)。

鄭州擔(dān)保危機(jī)這已不是第一次，2011年就出現(xiàn)過一次，要延伸到民間借貸，其實(shí)在上世紀(jì)90年初出就發(fā)生過三星、百花等集資崩盤事件，只是這次似乎更嚴(yán)重、更徹底。

每一個(gè)擔(dān)保公司在出事的初期，擔(dān)保公司、客戶經(jīng)理、理財(cái)客戶都是盡可能的保持平靜、沉默、克制，都希望是短暫的困難（或許還會(huì)支付些利息），企盼擔(dān)保公司正常開展業(yè)務(wù)，并支付本息。事件往后發(fā)展的脈絡(luò)往往是：全面停付本息、全面停止業(yè)務(wù)、員工離職、客戶開始辦公場所聚集、堵路上訪拉條幅…。與此同時(shí)，擔(dān)保公司老板/高管會(huì)公布資金流向及解決方案（能實(shí)施的不多），在解決方案中，會(huì)有資金兌付期限及比例，及吸儲(chǔ)資金投向的一些資產(chǎn)（半拉子工程的房子/抵債來的酒等物品）兌付方案。于是，建到一半的房子及酒等物品就以遠(yuǎn)高于市場的價(jià)格，被用來抵償擔(dān)?？蛻舻睦碡?cái)金額。考慮到本息支付無望，與其血本無歸還不如多少落些東西的心理，部分擔(dān)保客戶爭相兌付資產(chǎn)。這實(shí)際上就是債權(quán)置換的起始。

通過了解，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些債權(quán)置換的資產(chǎn)多為房子——銷售不暢、五證全或不全的在建工程，如鄭州南龍湖的房子/東區(qū)的地下車位/海南的房產(chǎn)等，或許還會(huì)出現(xiàn)兌付價(jià)高于市場價(jià)的情況（在減去沖抵后的債權(quán)后，價(jià)格一般會(huì)低于市場價(jià)），當(dāng)然不是全額兌付，是理財(cái)金額沖抵部分房款，擔(dān)?？蛻暨€要額外支付現(xiàn)金或使用銀行貸款去補(bǔ)足余款。

也許你看明白了，這相當(dāng)于組織批量擔(dān)?？蛻魣F(tuán)購房子，開發(fā)商找由頭降價(jià)銷售迅速回款好繼續(xù)接下來的項(xiàng)目工程。這是今年經(jīng)濟(jì)下行，二三四線城市地產(chǎn)商日子不好過的情況下，產(chǎn)生的獨(dú)特市場需求。債權(quán)置換公司除了收取理財(cái)客戶2%左右的服務(wù)費(fèi)，或許還可以向開發(fā)商收取一定的融資費(fèi)。

如果再深入了解一下，會(huì)發(fā)現(xiàn)做債權(quán)置換的人幾乎都有擔(dān)保公司等民間借貸中介從業(yè)的背景——以前在擔(dān)保公司工作過、開個(gè)民間借貸中介類公司業(yè)務(wù)受影響直接轉(zhuǎn)型過來、之前做過地產(chǎn)公司的民間資金掮客…。

張偉在談的一個(gè)項(xiàng)目是南龍湖的玖號(hào)院，工程已停工，正等著資金救急呢。經(jīng)過一段時(shí)間的摸索，張偉不零星接收所有擔(dān)保公司的理財(cái)合同，他先跟擔(dān)保公司談，之后擔(dān)保公司邀約擔(dān)?？蛻艏袀鶛?quán)置換，這樣過度集中的債權(quán)有利于他向擔(dān)保公司/借款人主張債權(quán)——有點(diǎn)資產(chǎn)/債務(wù)重組的味道。

通過以上的講解，債權(quán)置換歸納起來有如下特點(diǎn)：

1、置換的多為五證齊全、銷售不暢、開發(fā)商資金緊張、較為偏遠(yuǎn)的房產(chǎn)及旅游地產(chǎn)等，如鄭州南龍湖的房子，海南的房產(chǎn)等；

2、相當(dāng)于團(tuán)購，即組織一批有擔(dān)保債權(quán)的客戶集中購買，做債權(quán)置換的公司也是以自己手里有大批量購房客戶，來跟開發(fā)商商討價(jià)格的；

3、除了債權(quán)抵扣部分，實(shí)際支付價(jià)（現(xiàn)金支付+銀行貸款）會(huì)低于售樓部銷售價(jià)，差額部門可視為是團(tuán)購優(yōu)惠。有些房產(chǎn)（如海南房產(chǎn)）會(huì)做到理財(cái)金額沖抵首付款，其余款項(xiàng)全部按揭，相當(dāng)于提高合同價(jià)，利用理財(cái)客戶的貸款資格從銀行獲取更多的貸款；

4、債權(quán)置換公司拿到債權(quán)后，不一定有用，但可以向擔(dān)保公司主張債權(quán)，畢竟擔(dān)保公司吸儲(chǔ)的錢也借了出去，這是或有收益。當(dāng)然，它也不在乎這，因?yàn)橹脫Q資產(chǎn)2%左右的手續(xù)費(fèi)早已穩(wěn)穩(wěn)賺到手里了。

置換實(shí)施：以沉沒成本意識(shí)看待投資失誤，重在標(biāo)的資產(chǎn)質(zhì)量

在鄭州最早做債權(quán)置換的應(yīng)該是鑫琦資產(chǎn)公司，它的前身是一個(gè)二手房中介——鑫琦房產(chǎn)，其老板也有著擔(dān)保公司的從業(yè)背景。它上半年做的債權(quán)置換的房子有秦皇島的房子、海南的房子、南龍湖的房子及東區(qū)的地下停車位，不過最近又推出了一些車輛來進(jìn)行債權(quán)置換。

它的操作流程是：

先交個(gè)1萬左右的排號(hào)費(fèi)（獲取置換資產(chǎn)的資格），把債權(quán)打個(gè)八折，之后沖抵部分房款（可以轉(zhuǎn)讓債權(quán)的一部分，如100萬理財(cái)金額，打八折后為80萬，可根據(jù)房子情況轉(zhuǎn)讓其中的部分如20萬沖抵房款），剩余部分現(xiàn)金支付與銀行按揭相結(jié)合進(jìn)行補(bǔ)足差額。另外，理財(cái)客戶再繳納置換資產(chǎn)3%左右的費(fèi)用作為服務(wù)費(fèi)。

鑫琦公司做類似的業(yè)務(wù)有著“豐富的經(jīng)驗(yàn)”，它曾做過豐樂路弘潤路交叉口的弘潤幸福里小區(qū)的內(nèi)購房分銷代理，也做過北環(huán)路索凌路交叉口六合之家民間資金的掮客，雖然弘潤幸福里內(nèi)購五年至今五證不全并引發(fā)業(yè)主頻頻維權(quán)，及六合之家牽涉到民間借貸的那些房產(chǎn)的業(yè)主至今無法網(wǎng)簽合同也拿不到房本，但每次鑫琦公司都能賺上一筆并全身而退，也是一段“佳話”。

鑫琦資產(chǎn)宣傳冊中顯示，其合作的單位有綠地集團(tuán)、東方鼎盛、思念、正商地產(chǎn)、名門地產(chǎn)等，所以其債權(quán)置換的房子也有上述地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目。根據(jù)其早先推出的半價(jià)買房“房益寶”理財(cái)業(yè)務(wù)及詳細(xì)宣傳，大致可以猜測出其操作軌跡：在項(xiàng)目開建初期，用募集來的資金以內(nèi)部認(rèn)購的形式購買大量房產(chǎn)（這相當(dāng)于開發(fā)商融資），靜待其完工升值，等五證齊全或房價(jià)到達(dá)一個(gè)高度后，再對外出售（當(dāng)然事先跟開發(fā)商約定好，可以轉(zhuǎn)賣，即能更改合同）。

一些提醒

如果做債權(quán)置換，一定要跟開發(fā)商網(wǎng)簽合同、要開發(fā)票、錢要轉(zhuǎn)到開發(fā)商賬戶里，必須是事實(shí)交易。2010年前后，很多理財(cái)客戶跟開發(fā)商網(wǎng)簽購房合同（錢轉(zhuǎn)入開發(fā)商指定的個(gè)人賬戶中），而后開發(fā)商不履行房屋回購協(xié)議（實(shí)則是歸還民間借款），當(dāng)理財(cái)客戶（名義購房人）起訴法院要求開發(fā)商履行交房手續(xù)時(shí)，法院以實(shí)為民間借貸不予支持。結(jié)果就是，開發(fā)商不承認(rèn)是事實(shí)購房，承認(rèn)是借貸，可沒有錢還啊，所以就拖著唄。

做債權(quán)置換時(shí)，一定要有沉沒成本的意識(shí)。不管是什么原因做的擔(dān)保理財(cái)，其最終結(jié)果就是投資失誤/失敗，這已是既成事實(shí)，不要為了挽回?fù)p失再投入新的資金，因一時(shí)沖動(dòng)花錢買了個(gè)無用的資產(chǎn)，不僅沒解脫，反而從一個(gè)坑跳入另一個(gè)坑。

此外，最重要的是要看標(biāo)的物的價(jià)值，它值不值那個(gè)價(jià)，資產(chǎn)有沒有增值空間和未來收益預(yù)期如何，寧肯等待處置擔(dān)保公司的債務(wù)甚至放棄債權(quán)，也不應(yīng)額外花錢購入一項(xiàng)沒有價(jià)值的資產(chǎn)。如果置換到合適的標(biāo)的物，其交易過程要符合法律流程，確保自己的合法權(quán)益。擔(dān)保公司對社會(huì)的傷害，最重要的是對社會(huì)誠信的破壞，并摧毀了一個(gè)行業(yè)，也讓大家認(rèn)識(shí)到部分人為達(dá)目的使盡各種手段，不惜謊言和欺騙，這也許是資本/財(cái)富原始積累期的一個(gè)特點(diǎn)，只是我們需要時(shí)時(shí)警惕。當(dāng)然，社會(huì)誠信體系再造是一個(gè)系統(tǒng)工程，非一蹴而就，尚需時(shí)日。

注：張偉為化名

結(jié)束語：

鄭州擔(dān)保崩盤引發(fā)多米諾骨牌的連鎖反應(yīng)，時(shí)至今日也沒能找出一個(gè)各方都滿意的解決方案，看樣子要解決需要時(shí)間，也需要各方智慧及相應(yīng)讓步妥協(xié)。應(yīng)時(shí)而生的擔(dān)保債權(quán)置換看似多方共贏的選擇，其實(shí)也帶有妥協(xié)后的無奈，這種債權(quán)置換方案也并不適合所有人，因?yàn)樗?jīng)常需要理財(cái)客戶額外支付現(xiàn)金，或具有銀行貸款資格（若有，還牽扯到之后的月按揭供款），所以在進(jìn)行債權(quán)置換時(shí)除了認(rèn)清標(biāo)的物外，還要結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)承受能力等實(shí)際情況。

（完）

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