文| 《地產(chǎn)小王子》盧基

二手房實(shí)測系列1:“吵”古諾北二手房：實(shí)際上勘探5個(gè)小區(qū)，房東會(huì)不會(huì)允許討價(jià)還價(jià)？

二手房實(shí)況系列:三墩北二手房：真的值錢嗎，還是炒了？4號新盤子比一個(gè)貴，但據(jù)說“誠心誠意地賣”

二手房實(shí)況系列:晉源強(qiáng)勢印度，新華二手房價(jià)再利用風(fēng)暴？別慌，還有6萬多件“實(shí)惠商品”

01

多年失去的文輝崛起

今年二手房價(jià)格上漲明顯

一個(gè)城市的發(fā)展往往伴隨著新舊的強(qiáng)勢上升和舊城的無奈喪失。

在這兩年的杭州，這種感覺太明顯了。奧體、未科、三墩北等各大網(wǎng)紅次新房板塊，幾乎都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，年輕而充滿活力。

相比之下，曾經(jīng)的傳統(tǒng)武林豪宅似乎已然失落。

房價(jià)不光已經(jīng)拼不過南星橋，甚至要被南岸的奧體甩在身后。就連繞城外的未科，房價(jià)都在不斷追趕武林。

不過，在熱門板塊二手房一直刷新著成交數(shù)據(jù)的同時(shí)，一些傳統(tǒng)板塊也一直在默默等待重新崛起的機(jī)會(huì)。

杭州傳統(tǒng)市中心武林

比如文暉，從今年3、4月開始，文暉二手房價(jià)格向上的趨勢非常明顯。

以朗詩熙華府為例，兔博士數(shù)據(jù)顯示，今年1、2月的成交價(jià)還在5.4-5.6萬元/㎡左右，等到了3、4月成交價(jià)直接被拉升到6.6萬元/㎡。

手邊找房數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)，文暉不少二手房小區(qū)的成交價(jià)格，都有明顯的上漲。

曾經(jīng)失落的文暉，前有嘉里城進(jìn)駐，后有和平廣場拆遷，接下來又有“三芒星”錦尚和品府將給板塊加一把火。

2021年，或許真的是文暉板塊價(jià)值兌現(xiàn)的一年。

附近的中介也認(rèn)為，目前的價(jià)格還不是終點(diǎn)，不少掛牌房源都還在繼續(xù)往上抬價(jià)。

我見到的其中一位房東就直言：“現(xiàn)在來看房的，不去搖一搖號肯定是不會(huì)死心的。但等到和品搖完，我肯定還要再漲價(jià)！”

那么，文暉目前二手房價(jià)格情況究竟如何？我們專門跑了一趟。

文暉板塊房齡相對較新的次新房一共有4個(gè)，分別為九龍倉·君璽、萬科·新都會(huì)1958、朗詩·熙華府以及朗詩·樂府。

02

萬科·新都會(huì)1958

掛牌僅6套，選擇余地少

首先來到了萬科·新都會(huì)1958。

光看外立面材質(zhì)，新都會(huì)1958用材在文暉四子當(dāng)中算是比較便宜的。底層是白色石材干掛，往上則是同色系真石漆。其他幾個(gè)項(xiàng)目基本上都是鋁板或者石材外立面。

整體風(fēng)格是新古典主義，好在真石漆的白色看上去很大方，所以一眼望過去沒有廉價(jià)的感覺。

從小區(qū)正大門的主入口進(jìn)入，迎賓大堂很寬敞，大堂地面用了石材。

跟著置業(yè)顧問往里走，來到一處下沉式的庭院，內(nèi)部是會(huì)所空間，一共有3層。據(jù)中介介紹，會(huì)所僅對業(yè)主開放，免費(fèi)使用。一層是健身房，二層是會(huì)客空間，三層則是閱覽室。

庭院外則是一個(gè)戶外露天泳池，泳池底部拼花是梵高的星空，目前還沒有開放。探訪當(dāng)天，由于前一晚下雨，所以有一些積水。

小區(qū)綠植也還算比較茂密，也做了一些裝置藝術(shù)設(shè)計(jì)，園區(qū)小道上也打掃得很干凈，給我的感覺很不錯(cuò)。

在公共部分上，能看出萬科還是很舍得花錢的。單元樓大堂、電梯廳等公區(qū)也都用了很多灰色調(diào)的大理石，梯戶比基本上都是兩梯兩戶的配置。

據(jù)中介介紹，小區(qū)物業(yè)費(fèi)是在5元/㎡/月（含能耗）。萬科物業(yè)的管理也比較嚴(yán)格。

探訪當(dāng)天由于有一位房東剛好在家，我們成功從正門進(jìn)入。中介告訴我，很多時(shí)候走只能報(bào)備以后走小區(qū)西側(cè)門進(jìn)入。

之前我也看過萬科大都會(huì)79號，相比之下，兩個(gè)小區(qū)雖然都是萬科的都會(huì)系，但是新都會(huì)1958的配置和大都會(huì)79號還是有一定差距的。

根據(jù)中介的介紹，新都會(huì)1958目前掛牌的二手房不多，尤其是大戶型，基本上沒有舍得拿出來賣的。

第一套，看了一套6號樓13層的125㎡房源，報(bào)價(jià)880萬，不含車位。這也是整個(gè)小區(qū)目前掛牌價(jià)格最低的一套房源。

整體戶型為三室兩廳兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，南向三開間，客廳和南向次臥外帶有雙開間的大陽臺(tái)，長約6.8米，視野很開闊。

北向則是廚房和一個(gè)次臥，三個(gè)房間的開間基本上都在3米以上，都可以拿來當(dāng)臥室使用，目測放雙人床基本不成問題。

這套房源交付以后一直空置著，沒有入住。

精裝修部分日立中央空調(diào)、除霾新風(fēng)和地暖三大件齊備，客餐廳地面為大理石，墻面乳膠漆交付。

廚電是西門子，浴缸卡德維，坐便器科勒，臺(tái)盆杜拉維特，龍頭漢斯格雅。

中介告訴我，這套房源今年1月時(shí)的掛牌價(jià)869萬，后來經(jīng)過幾次上下調(diào)整，現(xiàn)在基本穩(wěn)定在880萬。

“這套如果誠心買，還是有一定還價(jià)余地的。很多客戶看中這一套，都在等著新房搖號，想搖不中再來買?，F(xiàn)在如果下手，比較容易買到，但過段時(shí)間，就不一定了?！?/p>

第二套，在另一幢樓，看了一套同樣戶型的125㎡低樓層房源，報(bào)價(jià)910萬，不含車位。

不過這套房源目前已經(jīng)有人入住，樓層和品相都不如上一套，但報(bào)價(jià)卻更貴。

除此之外，小區(qū)里還有幾套125㎡的房源，掛牌價(jià)格從950萬到最高1068萬不等。

“那幾套更加貴，就不太誠心賣了，我們一般也不推薦。”

對比下來，以125㎡戶型來說，第一套的報(bào)價(jià)確實(shí)是小區(qū)里最劃算的，樓層比較高，而且交付以后沒有入住，仍是新房狀態(tài)。

手邊找房數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)目前一共僅有6套房源在售，5套為125㎡小戶型，僅有1套139㎡。

這套139㎡，四房兩廳兩衛(wèi)配置，報(bào)價(jià)1350萬。比三房戶型多了一個(gè)臥室之外，還有一處獨(dú)立的儲(chǔ)藏間。

中介告訴我：“這套掛牌確實(shí)太高了，基本上就沒有幾個(gè)人看過，房東也不是誠心賣，看房接待也不積極?！?/p>

另外，小區(qū)單買車位大概四五十萬一個(gè)。

農(nóng)歷年后，小區(qū)共有兩套成交記錄，一套139㎡，成交總價(jià)998萬，折合單價(jià)7.1萬元/㎡；一套125㎡，成交總價(jià)817萬，折合單價(jià)6.5萬元/㎡。

而如果把時(shí)間往前倒一年，很多房源的成交價(jià)格還不到5萬元/㎡，只有少數(shù)房源能夠達(dá)到6萬元/㎡。

中介告訴我，會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象和年后新房搖號難有直接關(guān)系。小區(qū)基本上以自住為主，投資客占比不高。搖號難，導(dǎo)致很多業(yè)主無法完成置換，于是就更加惜售，價(jià)格也水漲船高。

現(xiàn)在，我們看的小區(qū)里最便宜的一套，報(bào)價(jià)也已經(jīng)超過7萬元/㎡。再結(jié)合中介提供的信息來看，由于在售房源少，還價(jià)余地確實(shí)不大。

而且很多在搖號的購房者，都已經(jīng)盯住性價(jià)比最高的這套房源。我建議，如果是真的著急自住的，不要去拼運(yùn)氣了。趁著現(xiàn)在還好談價(jià)格，可以趕緊出手拿下。

03

朗詩·熙華府

三恒系統(tǒng)科技住宅

第二站，我們來到了朗詩·熙華府。

整個(gè)小區(qū)一共13幢住宅，由9幢高層和4幢洋房組成。外立面是淺米色，底層用的是石材，以上則是米色和紅色的鋁板。

按理來說，鋁板+石材的外立面，應(yīng)該材質(zhì)上很給力了。但是實(shí)際呈現(xiàn)來看，感覺效果一般，鋁板在陽光下不是特別平整，反而顯得廉價(jià)。

個(gè)人主觀覺得，這個(gè)外立面有點(diǎn)一言難盡：材質(zhì)是不差，但審美不在線。

小區(qū)由朗詩物業(yè)管理，中介在物業(yè)處報(bào)備申請以后，拿到了進(jìn)門單，才帶我們進(jìn)入了小區(qū)，單元樓門禁也需要提前報(bào)備后才能通行，管理比較負(fù)責(zé)。

小區(qū)園區(qū)做了一些童玩設(shè)施，也有環(huán)形跑道、中央水景等。由于是高低配，能給開發(fā)商用來做園林景觀的空間就不那么足了。

項(xiàng)目主打恒溫恒濕恒氧的三恒系統(tǒng)，科技系統(tǒng)能夠全部通過智能面板控制。

但是卻有一個(gè)特色：熙華府的科技系統(tǒng)為整棟樓一同控制，每戶不能單獨(dú)調(diào)節(jié)，要開就得一起開。尤其是夏天，不能開窗通風(fēng)，否則會(huì)形成露珠。

中介介紹，這一部分夏天額外支付約3.5元/㎡/月的科技系統(tǒng)能耗費(fèi)。算上原本小區(qū)4元的物業(yè)費(fèi)，以及0.5元的固定能耗費(fèi)，夏季成本8元/㎡/月。

不過由于恒溫恒濕，也就可以不用開空調(diào)，從某種程度也能節(jié)省一些電費(fèi)。

整個(gè)小區(qū)是兩梯兩戶的配置。由于熙華府的一樓也設(shè)置了房源，收到電梯廳的影響，所以導(dǎo)致一樓有少量96㎡、109㎡的變異戶型。

由于是在標(biāo)準(zhǔn)層的設(shè)計(jì)上減掉了一部分空間，這部分戶型基本都能挑出一些毛病。在價(jià)格上，這樣的戶型也比較便宜。

有一套109㎡的一層，三室兩廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)，報(bào)價(jià)650萬，交付以后一直空置，是整個(gè)小區(qū)掛牌單價(jià)最低的房源。

其中有一個(gè)房間是用標(biāo)準(zhǔn)層的主臥套間改造而來的，面積只有4.5㎡，完全沒辦法當(dāng)成房間使用。相當(dāng)于，109㎡的面積實(shí)際只能當(dāng)兩房來用。

另外兩套一層變異戶型也不貴，都是96㎡，同樣是三室兩廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)，報(bào)價(jià)分別是618萬和680萬。

中介也明確表示，這幾套雖然便宜，但是戶型的功能和尺度上都有不足。盡管這幾套房源的房東愿意讓一點(diǎn)價(jià)格，但對于能買得起文暉板塊的購房者來說，這樣的產(chǎn)品多少有些雞肋，所以很難出手。

因此，我們這次主要探訪還是放在了標(biāo)準(zhǔn)層戶型上。

第一套看了一套2號樓2樓的高層126㎡房源，目前對外報(bào)價(jià)800萬。這也是目前小區(qū)掛牌單價(jià)第二低的房源。

從戶型來看，這個(gè)126㎡戶型和新都會(huì)1958的125㎡非常類似。南向三開間，陽臺(tái)總長度約6.8米，三個(gè)房間的開間尺度也很夠用。

不過，玄關(guān)位置設(shè)計(jì)時(shí)有一塊突出，里面放置了科技系統(tǒng)設(shè)備，因此導(dǎo)致客餐廳之間的通透感要稍差一點(diǎn)。

精裝修的部分，三恒住宅無需中央空調(diào)，墻面貼墻紙交付。

廚房交付是博世四件套，居然還包括博世的嵌入式冰箱，還有漢斯頓的直飲水系統(tǒng)。衛(wèi)浴也用上了唯寶、漢斯格雅等品牌。

客廳和主臥背景墻都用了金屬包邊，吊頂也做了復(fù)雜的線條。

在小區(qū)里行走的時(shí)候，我感覺一樓二樓房源私密性會(huì)比較差。雖然有電動(dòng)外遮陽卷簾和三層雙中空的Low-E玻璃和進(jìn)口的系統(tǒng)門窗，但如果有人從外面走過去，還是感覺會(huì)受影響。

所以，掛牌價(jià)格低，也一定也有便宜的原因。

第二套看了一套5號樓的洋房126㎡，報(bào)價(jià)899萬。相比之下，結(jié)構(gòu)和高層126㎡基本一致，多了一處儲(chǔ)藏間，各個(gè)房間的開間尺度稍微舒適一些，其他差別不大。

據(jù)中介介紹，房東的心理底價(jià)基本上能砍個(gè)零頭，在890萬左右。說實(shí)話，對于一套將近千萬的房子，這個(gè)可還價(jià)余地并不大。

這兩套是小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層房源當(dāng)中，性價(jià)比最高的兩套。其他房源，比如高層115㎡，報(bào)價(jià)甚至全部都超過了900萬。

“有一套高層115㎡，一開始掛838萬，我?guī)Э蛻艨戳藥状?，房東突然前幾天變卦了，現(xiàn)在要賣960萬，一下子漲了100多萬?！?/p>

說實(shí)話，現(xiàn)在的價(jià)格多少都有點(diǎn)下不去手。

手邊找房數(shù)據(jù)顯示，熙華府4月底成交了一套126㎡，成交價(jià)900萬，折合單價(jià)7.1萬元/㎡，這也是整個(gè)小區(qū)成交價(jià)最貴的一套房源。

其他房源的成交價(jià)分別從4.6-6.2萬元/㎡不等。

但據(jù)中介介紹，很多看起來便宜的房源其實(shí)是農(nóng)歷年前成交、年后網(wǎng)簽的。

04

朗詩·樂府

升級版，整體比兄弟盤配置高

第三站來到熙華府的兄弟樓盤，朗詩·樂府。

雖然同是朗詩開發(fā)的項(xiàng)目，但樂府整體是熙華府的升級版，很多熙華府我們上文提到的問題，樂府都有升級。

先看外立面，相比熙華府讓人覺得一言難盡的配色，樂府則是淺黃色+深咖色搭配，全部石材干掛+鋁板線條。

至少一眼看過去，整體感覺要好很多。但如果湊近了看，會(huì)發(fā)現(xiàn)同樣是米色石材，顏色并不均勻一致。

其次，第二項(xiàng)升級在于，把熙華府的三恒建筑升級成了被動(dòng)式建筑。

雖然科技系統(tǒng)仍然不需要開窗。但這樣一來，每家還是能夠?qū)崿F(xiàn)開窗通風(fēng)，也能夠分戶控制科技系統(tǒng)。

同樣享受朗詩物業(yè)的服務(wù)，但沒有額外的科技系統(tǒng)能耗費(fèi)，那就意味著物業(yè)+能耗費(fèi)要比兄弟樓盤便宜了，只要約4.5元/㎡/月（含能耗）。

而其他熙華府擁有的配置，樂府基本上也都有，比如系統(tǒng)門窗、三層雙中空充氬氣的玻璃、電動(dòng)外遮陽卷簾、科技系統(tǒng)面板等等。

當(dāng)然了，配置升級換代了，二手房價(jià)格就更貴了。

從梯戶比來看，樂府部分小戶型樓幢為兩梯三戶配置，其他也基本上為兩梯兩戶配置。

從面積段來看，相比新都會(huì)1958和熙華府，樂府是有小戶型82㎡的標(biāo)準(zhǔn)層戶型的。因此，起步價(jià)上會(huì)相對更為友好。

第一套看了一套4號樓頂樓的128㎡，報(bào)價(jià)1000萬，交付以后一直空置。

戶型三房兩廳兩衛(wèi)配置，南向三開間。南向主臥套間、南向客廳以及北向餐廳外，各有一個(gè)陽臺(tái)，相當(dāng)于有三處陽臺(tái)。

房間空間尺度也都很夠用，最小的北向次臥面價(jià)也超過了10㎡，居住起來應(yīng)該很舒適。

基本配置和熙華府相差不大，廚電、衛(wèi)浴基本品牌差不多。主臥和客廳背景墻也都做了硬包、軟包等設(shè)計(jì)。

區(qū)別主要是廚房里沒有熙華府的博世嵌入式冰箱，而是給了一臺(tái)博世烤箱，仍然算做到了博世四件套。

都是一家開發(fā)商做的，整體精裝修和熙華府半斤八兩，都屬于品牌和用材不差，但非要挑毛病的話，總覺得精裝修工藝和施工細(xì)節(jié)有一點(diǎn)點(diǎn)粗糙。

中介告訴我，這套房源端午節(jié)之前還在報(bào)900萬，由于掛牌價(jià)比較劃算，看的人很多，房東直接抬了100萬。

但即使加了100萬，這套房源也是整個(gè)小區(qū)掛牌單價(jià)第二低的。

第二套看了一套位于2樓的82㎡，兩房兩廳一衛(wèi)戶型，報(bào)價(jià)630萬，一直空置。這是整個(gè)小區(qū)掛牌單價(jià)和掛牌總價(jià)最低的房源。

相對來說，我覺得性價(jià)比不高。630萬買個(gè)兩房產(chǎn)品，不如讓一步地段去其他板塊買一套89㎡的三房。

第三套，看了一套1號樓12層的139㎡西邊套，報(bào)價(jià)1200萬。

戶型做得很不錯(cuò)，南向有三開間，三個(gè)房間全部朝南。西面和南面各有一個(gè)陽臺(tái)。

目前房東一家還住在這套房子當(dāng)中。據(jù)中介透露，房東由于自己置換不到心儀的房子，所以目前這套房源也有漲價(jià)的想法。

小區(qū)目前車位在40多萬的居多。如果是房子帶車位打包出售，能夠稍微優(yōu)惠幾萬。

成交數(shù)據(jù)方面，樂府確實(shí)今年漲價(jià)幅度也非常明顯。

同樣是139㎡，今年2月底一套成交記錄僅700萬，而最新4月底的成交就已經(jīng)到了982萬，折合單價(jià)7.1萬元/㎡。

“今年3、4月開始，樂府成交價(jià)格就明顯起來了。去年還能淘到很有性價(jià)比的房源的，今年不要碰到房東臨時(shí)漲價(jià)就很好了?！?/p>

05

九龍倉·君璽

交付最久但整體價(jià)格最高

最后一站來到了九龍倉·君璽。

探訪君璽的過程實(shí)在是太一波三折了，君璽掛牌的房源特別少。

在很多家中介平臺(tái)上，君璽都只有2-3套掛牌，基本都是重復(fù)房源。整個(gè)小區(qū)能挑的出來的房源，一只手都不到。

而唯一誠心賣的房東，本人工作又特別忙。中介在一周時(shí)間里先后幫我約了不同的房東三次，都沒有成功看到房源內(nèi)部的情況。

最終，中介只好幫我聯(lián)系了一位他之前的客戶。這位客戶正在重新簡單裝修，恰好探訪當(dāng)天在家，借此機(jī)會(huì)，我才終于進(jìn)入君璽內(nèi)部。

畢竟君璽是當(dāng)初的地王，最初定位是市中心豪宅，樓下就是地鐵，整體條件還是很不錯(cuò)的。

整個(gè)小區(qū)一共6幢高層，分兩區(qū)。A區(qū)主要是小戶型，面積86、131、160㎡，B區(qū)則是200方以上的大戶型。

如果論外立面綜合分?jǐn)?shù)，君璽在文暉當(dāng)屬第一，材質(zhì)最好，全部米色石材干掛，而且看上去低調(diào)奢華，品位在線。

雖然外立面可能缺少了一點(diǎn)創(chuàng)新，但是低調(diào)大方的東西往往最不容易出錯(cuò)。

根據(jù)中介介紹，君璽地上建面只有8萬㎡，但有8000㎡的法式園林景觀和2000㎡的私家會(huì)所。

小區(qū)物業(yè)為綠城服務(wù)，管理比較嚴(yán)格。即使已經(jīng)有業(yè)主同意，門口保安也幫我們聯(lián)系了對應(yīng)樓棟的管家?guī)覀冞M(jìn)入。

小區(qū)物業(yè)費(fèi)為5.5元/㎡/月（含能耗）。

從植被的茂盛程度來說，君璽也是四個(gè)小區(qū)當(dāng)中做得最好的。電梯廳也是十分奢華，地面和墻面都是大理石上墻，還有水晶吊燈。

電梯內(nèi)部地面甚至都用了水刀拼花的大理石，電梯墻面也都是木飾面和金屬，看起來就很貴。就連每個(gè)樓層的消防門和通往樓梯間的門，推起來也很厚重，用材不差。

我們探訪的這一戶，由于業(yè)主已經(jīng)自行更換了部分硬裝和電器，因此和原有品牌有一些出入。

據(jù)中介介紹，當(dāng)時(shí)開發(fā)商交付時(shí)三大件配齊，大金中央空調(diào)，還有系統(tǒng)門窗，客餐廳地面為大理石交付。有唯寶、松下等衛(wèi)浴品牌，廚電則是西門子。

這還僅僅是小戶型的精裝配置。中介說，君璽大戶型兩三百方的戶型，精裝配置更好，用了大面積石材上墻。

由于沒有一套能現(xiàn)場看房，中介只好拿出戶型圖為我講解房源情況。

特別誠心的是一套89㎡東邊套，最近剛剛掛牌上線，我們探訪時(shí)報(bào)價(jià)750萬。由于房東著急置換，所以現(xiàn)在已經(jīng)把掛牌價(jià)格降低到700萬。

整體是三室兩廳一衛(wèi)的格局，南向雙開間，僅有一個(gè)房間朝南，北向臥室和書房尺度也比較小。

另外還有一套88㎡的中間套，報(bào)價(jià)880萬。同樣是三室兩廳一衛(wèi)的格局，但是做到了三開間朝南，南向有兩個(gè)臥室。

這套房的房東同樣也在考慮以小換大，但由于戶型確實(shí)比上一套相對更實(shí)用一些，所以價(jià)格也更高。

剩下則是一套135㎡的西邊套，報(bào)價(jià)1260萬。三房兩廳兩衛(wèi)配置，有一個(gè)單獨(dú)的儲(chǔ)藏室。戶型從現(xiàn)在來看已經(jīng)有點(diǎn)落伍了。

成交價(jià)格上，君璽近期成交和掛牌價(jià)格出入比較大。最近成交的一套88㎡低樓層房源，網(wǎng)簽價(jià)格僅425萬。3月成交的一套137㎡，成交價(jià)格820萬。

整體來看，如果不是對地段有執(zhí)念，我覺得沒有必要非要買君璽，雖然整體品質(zhì)還不錯(cuò)，但性價(jià)比較低。

06

二手房選盤建議

交付最久但整體價(jià)格最高

文暉這一輪的價(jià)值兌現(xiàn)，其實(shí)是必然事件。

當(dāng)全杭州各個(gè)板塊都在叫囂著“6萬”、“8萬”、“10萬”的時(shí)候，文暉作為武林的延伸，補(bǔ)漲到現(xiàn)在的成交價(jià)格，其實(shí)并不過分。

整體來看，目前文暉還是自住改善的偏多，所以拿出來的房源量都很少，最多的小區(qū)也就只有十幾套。

這就必然導(dǎo)致，整體二手房市場是供不應(yīng)求的。很多置換或者打新的業(yè)主，基本上都趁著年后的一波行情出手了。

現(xiàn)在剩下的房東惜售情緒很重，掛牌價(jià)格高，也不容易談價(jià)格。

按照慣例，針對文暉四大次新房，我們給出了選盤建議：

如果不談價(jià)格，光看小區(qū)綜合品質(zhì)感，君璽＞樂府≈新都會(huì)1958＞熙華府。

君璽綜合用材和施工細(xì)節(jié)在線，園區(qū)配置也做得好。

大都會(huì)審美在線，可惜輸在了外立面用材，精裝修配置在四個(gè)小區(qū)里也比較一般。樂府用材不差，但園林景觀做得一般，精裝施工工藝水平需要加強(qiáng)。

熙華府的外立面，恕我無法拋開主觀喜好，實(shí)在是接受無能。

但要綜合價(jià)格來看性價(jià)比，熙華府＞新都會(huì)1958≈樂府＞君璽。

熙華府目前是掛牌價(jià)格最低的小區(qū)。樂府原先比新都會(huì)1958要便宜一些，但最近的一輪漲價(jià)以后，缺乏可議價(jià)的房源。

君璽性價(jià)比最低，同樣880萬，在其他幾個(gè)小區(qū)都能買到100㎡以上的舒適大三房，但在君璽只能買到88㎡的小三房。

從地段來看，君璽＞新都會(huì)1958=熙華府=樂府。

前者畢竟更靠近市中心。但后三者，比較靠近鐵路，雖然中介說已經(jīng)基本停用，但目前視覺上還是會(huì)有影響。

從學(xué)區(qū)來看，新都會(huì)1958=熙華府=樂府＞君璽。

前三者為長壽橋小學(xué)岳帥校區(qū)，君璽則是京都小學(xué)+朝暉中學(xué)。

從戶型來看，君璽是最差的。其他三個(gè)盤基本同一時(shí)代，戶型特點(diǎn)差不多，熙華府的洋房有得房率優(yōu)勢，樂府有小戶型，相對門檻較低。

如果想要投資，請等著錦尚和品府和嘉里城的新房搖號。

我認(rèn)為，這四個(gè)小區(qū)的二手房，以現(xiàn)在的價(jià)格，如果是真心自住且對學(xué)區(qū)要求不高的，可以盡快下手買入。但想著投資的，還是算了吧。

限價(jià)51700元/㎡的錦尚和品府，難道不香嗎？即使配置不如以前的樓盤，濱江制造再加上倒掛，也足夠吸引人了。

買家們都在等著新房搖號，賣家們也在等著新房中簽率出爐，好趁機(jī)漲價(jià)。文暉二手房接下來的走勢，還能還得看姍姍來遲的錦尚和品府。