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1000元買債券基金一個月收益多少,干貨看這篇!1000元就能成水廠、高速公路“股東”,90%收益分紅!公募REITs來了

資料來源:中國經(jīng)濟(jì)周刊-經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者謝偉馬明岳北京報道

最近,我國第一只基礎(chǔ)設(shè)施征集REITs成功上市。

作為全新投資品種,9只公募REITs甫一開售,就獲得了機(jī)構(gòu)和公眾投資者的追捧,均提前結(jié)束募集。9只公募對公眾投資者的募集金額合計只有約20.8億元,但申購的金額合計超過300億元,可見其魅力十足。

REITs(Real Estate Investment Trust)全稱是“不動產(chǎn)信托投資基金”,顧名思義,其主要的投資范圍是不動產(chǎn)。如果說股票是“公司上市”后發(fā)行的有價證券,公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價證券。投資人通過持有REITs 基金份額,間接成為了基礎(chǔ)設(shè)施項目的“股東”。

投資公募REITs的門檻并不高,在上交所上市的5只場內(nèi)最低認(rèn)購門檻是1000元,深交所上市4只場內(nèi)最低認(rèn)購門檻是1000份。

在一些人看來,這意味著只要花上1000元,就可以參與投資無線基站、水廠、高速公路、物流園區(qū),并坐等“分紅”,躺著“收租”。

真的是這樣嗎?公募REITs究竟是什么?適合普通投資者投資嗎?

首批9只公募REITs 資產(chǎn)優(yōu)良,項目凈現(xiàn)金流分派率不低于4%

從成熟市場看,REITs的投資標(biāo)的非常豐富,包括住房租賃、基礎(chǔ)設(shè)施、零售物業(yè)、通信資產(chǎn)(包括光纖光纜、無線基站、通信鐵塔)等多種類型。投資者則獲得運營這些基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的絕大部分收益。

首批獲批發(fā)售的公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)也涵蓋了主流基礎(chǔ)設(shè)施類型,包括公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路和倉儲物流四大類主流資產(chǎn)類型。

9只公募REITs分別為中航首鋼生物質(zhì)、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流、華安張江光大園、富國首創(chuàng)水務(wù)、中金普洛斯倉儲物流、浙商證券滬杭甬杭徽高速、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園 、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、平安廣州交投廣河高速公路。

從底層資產(chǎn)看,上交所5只產(chǎn)品底層資產(chǎn)涵蓋高速公路、公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流四大類主流基礎(chǔ)設(shè)施項目類型,分布于北京、上海、江蘇、及浙江等;深交所4只產(chǎn)品分布在北京、廣州及深圳,包括公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路和倉儲物流四大類主流資產(chǎn)類型。

REITs的預(yù)期收益因底層資產(chǎn)性質(zhì)不同而存在一定差異。

公開資料顯示,9只公募REITs認(rèn)購價格在2.3元每份至13.38元每份之間,合計募集金額為約314.03億元(含戰(zhàn)略投資者、機(jī)構(gòu)投資者),9只公募REITs預(yù)計的年化分紅收益率在4%~12%之間。

4%的年化分紅收益率是一個底線。

根據(jù)監(jiān)管指引要求,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目運營時間原則上不低于3年。現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散,投資回報良好,近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率(預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值)原則上不低于4%。最重要的是,依托這些項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品并強(qiáng)制90%以上收益用于分紅。

外界普遍認(rèn)為,首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)非常優(yōu)質(zhì),收益率較高且穩(wěn)定性好。

9 只REITs中,8只 REITs的底層資產(chǎn)原始權(quán)益人為國資背景,涉及的實控人包括浙江省國資委、廣州市國資委、深圳市國資委、招商局集團(tuán)等。中金普洛斯 REIT 的底層資產(chǎn)原始權(quán)益人則為普洛斯集團(tuán),是中國境內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商。

備受機(jī)構(gòu)投資者追捧,個人投資者還需謹(jǐn)慎

公募REITs怎么買?

首批公募REITs的發(fā)售采取“戰(zhàn)略配售+網(wǎng)下發(fā)行+網(wǎng)上公眾發(fā)行”相結(jié)合的方式。

值得注意的是,首批公募REITs得到了商業(yè)銀行、銀行理財子公司、保險機(jī)構(gòu)、券商資管等機(jī)構(gòu)的踴躍認(rèn)購,最終認(rèn)購價格和數(shù)量都超出預(yù)期。

中信證券研究發(fā)現(xiàn),首批公募REITs網(wǎng)下申購機(jī)構(gòu)投資者來源廣泛,包含公募基金、保險資管、私募基金、信托、券商自營、券商資管、QFII等機(jī)構(gòu)投資者。申購來源較為集中,其中,券商自營認(rèn)購總金額達(dá)292.60億元,占比56.6%;其次是保險,認(rèn)購金額達(dá)81億元,占比15.7%;公募專戶、信托、私募基金、券商資管分別認(rèn)購了8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

“投資者有需求,發(fā)行人也會有需求?!庇泄紮C(jī)構(gòu)人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說,相信首批9只公募REITs發(fā)售之后,會有越來越多的發(fā)行人會對這個產(chǎn)品感到好奇。

從9只公募REITs公開披露的信息可以看出,面向公眾發(fā)售的份額并不多,約20.8億元,僅占發(fā)行總量的約6.6%。

而對于公眾投資者來說,購買公募REITs可以通過場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)或者基金管理人及其委托的場外基金銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購基金份額。

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場內(nèi)認(rèn)購的,應(yīng)持有場內(nèi)證券賬戶;投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場外認(rèn)購的,應(yīng)持有場外基金賬戶。

中金公司認(rèn)為,參與公募REITs的投資價值主要體現(xiàn)在兩個方面,一是首發(fā)認(rèn)購的打新收益,二是長期持有的配置收益。從長期持有角度來看,在海外成熟市場, REITs被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。隨著資產(chǎn)配置的重要性越發(fā)提升,REITs作為新的資產(chǎn)類別,依靠介于股票和債券之間的收益風(fēng)險特征、穩(wěn)定的分紅率以及和傳統(tǒng)資產(chǎn)低相關(guān)性等優(yōu)勢,將獲得國內(nèi)FOF、銀行理財、固收+產(chǎn)品等資金的青睞。

那么,公募REITs適合普通公眾投資者投資嗎?

據(jù)悉,9只公募REITs基金均采取封閉式運作,存續(xù)期最短的張江光大園REITs、滬杭甬杭徽高速REITs均為20年,而存續(xù)期最長的廣河高速REITs為99年。

產(chǎn)品成立后不開放申購與贖回,在交易所上市后,場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)方可賣出。也就是說,公募REITs成立之后只能通過二級市場買賣,屆時可能產(chǎn)生折溢價風(fēng)險。

有分析指出,公募REITs主要面向的還是機(jī)構(gòu)投資者,其定位是長期投資產(chǎn)品,與具備長期投資意愿的險資、資管產(chǎn)品等機(jī)構(gòu)投資者的資產(chǎn)配置更加貼合。個人投資者從場外通過基金賬戶認(rèn)購的份額,若想賣出,需先將托管轉(zhuǎn)至場內(nèi)證券公司,才可以在二級市場交易,對此,投資者應(yīng)理性對待。

“公募REITs還是要面對個人投資者的,這一點與類REITs不同。”前述公募機(jī)構(gòu)人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說,目前發(fā)行的9只公募REITs產(chǎn)品也是經(jīng)歷了類REITs 產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新和積累,才逐步探索出的結(jié)構(gòu)和模式。雖然是好資產(chǎn)、好項目,但切不可像炒股票一樣,懷有將市場炒熱“一夜暴富”的心態(tài)。

“REITs產(chǎn)品未來的回報還需要依靠好的運營?!痹摴紮C(jī)構(gòu)人士分析說,以高速公路為例,每個省都會有一兩家專業(yè)化的高速公路運營平臺,但不同區(qū)域的高速公路,資產(chǎn)收益、負(fù)債水平也不盡相同。因此,如何找到好資產(chǎn),同時真正把好資產(chǎn)運營得更好,也非常重要。

新一輪在特定領(lǐng)域的股份制改革

作為創(chuàng)新型金融產(chǎn)品,REITs可以盤活存量資產(chǎn),廣泛調(diào)動各類社會資本積極性。因此,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs被寄予厚望,被認(rèn)為對于進(jìn)一步推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化具有重要意義。

上交所表示,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點落地,將進(jìn)一步推動創(chuàng)新我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制,深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,有助于增強(qiáng)資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點具有更全局和更長遠(yuǎn)的重大意義,相當(dāng)于新一輪在特定領(lǐng)域的股份制改革。”日前,深交所副總經(jīng)理李輝在2021清華五道口全球金融論壇上表示。

李輝分析說,REITs本質(zhì)上是底層基礎(chǔ)設(shè)施項目公開發(fā)行和上市交易,投資人通過持有公募基金份額間接持有底層資產(chǎn),在存續(xù)期內(nèi),REITs擴(kuò)募也與企業(yè)上市后再融資類似。在當(dāng)前國內(nèi)法律和金融監(jiān)管環(huán)境現(xiàn)實條件基礎(chǔ)上,試點推出融合各方訴求的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs,本身是一項重要的改革創(chuàng)新之舉,同時有可能在更高層面、更大范圍產(chǎn)生良好的外部效應(yīng)。

“中航首鋼生物質(zhì)基金是一個排頭兵,后續(xù)會有大量優(yōu)質(zhì)的公募REITs陸續(xù)上市?!?中航證券稱,中國標(biāo)準(zhǔn)的公募REITs產(chǎn)品潛在規(guī)模應(yīng)在5萬億~14萬億元,遠(yuǎn)超過當(dāng)前公募基金持有的A股市值,市場前景廣闊。

中金公司則表示,中金基金密切聯(lián)動中金公司各相關(guān)業(yè)務(wù)板塊,推動多支公募REITs試點項目的申報,同時開展對后續(xù)儲備項目的研究及盡調(diào)工作。目前,在執(zhí)行及儲備項目均位于京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目重點支持區(qū)域,也覆蓋倉儲物流、鐵路、收費公路、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施的核心賽道。

中國證監(jiān)會發(fā)言人高莉表示,將及時總結(jié)試點經(jīng)驗,同時適時穩(wěn)步擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍,培育多元化投資群體,鼓勵銀行、保險、社保基金、證券基金、專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者參與。

責(zé)編 | 周琦

版式 | 孟凡婷

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