2019年即將結(jié)束。至于樓市，一個有趣的現(xiàn)象是，漢口和武昌的房價和熱度明顯高于武漢三鎮(zhèn)的漢陽。不過，對于不受限制的監(jiān)管區(qū)域，市場接受漢陽附近的蔡甸區(qū)。但接受程度并不比從大山口、大武場漫流的無限制斷面低很多甚至更高。如果在這輪行情中把“神區(qū)”排名，蔡甸中法生態(tài)城的某些板塊肯定能

1.蔡甸，無論中法生態(tài)城還是老城區(qū)，從整體生活、交通、商業(yè)設(shè)施等方面都會比其他地區(qū)更加醇厚。

2.數(shù)據(jù)顯示，目前武漢市蔡甸區(qū)地價與房價之比最低。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，地價越低，后期收益就越大。但對于剛剛需要的，地價越便宜，后期的房地產(chǎn)均價就會越低。蔡甸現(xiàn)在的房價在武漢還是算低洼地區(qū)。

而且從官方政策來看，從2018年11月15日起，我市均價低于2萬元/平方米的商品房項目中，銷售面積低于140平方米的房屋，將優(yōu)先考慮剛剛無房的家庭。

江安區(qū)后湖區(qū)、漢陽區(qū)四新區(qū)、東湖高新區(qū)光谷東區(qū)、洪山區(qū)白沙洲區(qū)、東西湖區(qū)長清區(qū)、蔡甸區(qū)等熱點。，只需住房的比例增加到100%，其他地區(qū)增加了80%。蔡甸區(qū)是六大熱點中唯一的一個，階段性的供需矛盾也可以解釋蔡甸在無限購區(qū)的高市場知名度。

現(xiàn)階段的蔡甸市場主要分為兩部分:以中法生態(tài)城和蔡甸老城區(qū)為主的急需市場和后官湖別墅區(qū)高端市場。其中，按需市場的一個明顯特征就是地段差別不大時價格為王。一方面，單價為10，000+的王迪項目一般是去化學(xué)化的。另一方面，享受土地紅利的項目，在單價控制在9000左右的情況下，仍然可以很好的去化學(xué)化，說明只是需要。

今天我想說的是致宇城，距離蔡甸新城地鐵臨漳大道站只有500米。

致宇城最新發(fā)展:

中鐵建設(shè)智宇城一期開盤，5號樓、6號樓、7號樓將有107、109、118、127平米的三居室，已取得預(yù)售證書，均價9000元/平米左右，精裝修2000元/平米，今天下午兩點開盤。

價格分析

致宇城均價9000元/平米，在蔡甸第一梯隊算是低價。除了中海上虞和榮盛華庭與之持平外，均價在9000元/平米左右，其他鐘健錦繡雙城在9700-10000元/平米。王迪項目由書香華府、德信江南大院負(fù)責(zé)，甚至達(dá)一萬多元。所以從單價來說還是有一定性價比的，整體是1200元

此外，項目周邊二手新房價格已基本突破萬元，如九坤翰林書院等，是當(dāng)?shù)丶彝ジ纳频暮眠x擇。但相對于附近的中海，起步面積10平米，品牌口碑和門檻會較弱，在地域首選之爭中仍有競爭壓力。

關(guān)于地球節(jié)拍

2017年中鐵建設(shè)地產(chǎn)購買蔡甸區(qū)P092地塊7.6億元，底價1706元/平。

曲線P092由兩條曲線A和B組成..其中，A座位于蔡甸區(qū)蔡甸街漢陽街與文星路交叉口西側(cè)；B座位于蔡甸區(qū)蔡甸街呈貢大道與林章大道交叉口西側(cè)。

規(guī)劃凈用地面積127506平方米，規(guī)劃用地為住宅用地和商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限住宅用地為70年，商業(yè)服務(wù)為40年。具體規(guī)劃指標(biāo)和要求以武漢市蔡甸區(qū)國土資源和規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件為準(zhǔn)。

今年6月11日，中鐵房地產(chǎn)武漢蔡甸有限公司在蔡甸街成功大道與臨沂大道交叉口申報住宅項目規(guī)劃方案:

項目總平面圖中有7棟住宅樓及相關(guān)配套房屋，地下為2層整體地下停車庫。規(guī)劃總建筑面積201，706.74平方米，其中地上143，619.36平方米，地下58，087.38平方米，容積率3.5，建筑密度18.52%，綠地率30%，停車位1720個。

早在2018年8月30日，河南正商以4000元/米底價拿下的地塊P062成為蔡甸區(qū)最高底價，上商書香華府均價為11165元/米，今年6月7日，蔡甸區(qū)蔡甸街與公園路交叉口西地塊P079，經(jīng)過6家房管公司151輪投標(biāo)，達(dá)成熔斷價79617萬元，底價4面粉貴，面包價格肯定會跟著趨勢漲。1706元/平的地價一去不復(fù)返了。

位置情況

致宇市位于武漢市蔡甸區(qū)林章大道和蓮花湖大道交叉口，屬于蔡甸新城老城區(qū)的交叉口板塊。項目南側(cè)緊鄰呈貢大道，東側(cè)緊鄰蔡甸職業(yè)教育中心，西側(cè)為惠豐園社區(qū)。

蔡甸市以蔡甸街為界，地鐵4號線也正好沿著蔡甸街走。老城區(qū)北鄰漢江，商業(yè)設(shè)施相對完善，但整體設(shè)施會顯得陳舊，而向南發(fā)展的新城市板塊正在崛起，新建筑也很多，都聚集在一起，比如鐘健錦繡雙城、德信江南大院。

位置點評智宇市的整體環(huán)線位于外環(huán)之外，還是比較偏僻的。但由于地處老城區(qū)和新城區(qū)的交匯處，既能享受到新城區(qū)后期的有利建設(shè)，又能分享老城區(qū)目前成熟的配套設(shè)施。

項目情況

房地產(chǎn)開發(fā)商中鐵建設(shè)有限公司是中國乃至世界上最具實力和規(guī)模的綜合性建筑集團(tuán)之一。在2006年、2007年、2008年、2009年、2010年和2011年連續(xù)六年被評為“世界500強企業(yè)”。中鐵建設(shè)國際城由中鐵房地產(chǎn)武漢蔡甸有限公司開發(fā)..

該開發(fā)商還開發(fā)的其他項目包括漢陽王家灣板塊的中鐵國際城。從武漢早期開發(fā)的口碑來看，屬于整體水準(zhǔn)，有一定性價比。但前期開發(fā)項目曾因外墻脫落現(xiàn)象受到業(yè)主質(zhì)疑，該新項目質(zhì)量有待進(jìn)一步驗證。

中鐵建設(shè)知識城位于臨漳大道旁，總面積4.1萬平方米，綠化率35%，容積率3.5，車位比例1: 1.26。1號樓34層，2號樓25層，3號樓19層，5號樓10層，6號樓29層和34層，7號樓17層和34層，8號樓17層和32層。目前，5號樓和6號樓的房屋面積為107-127平方米，均價為9000元/平方米。小區(qū)1、2、3號樓為產(chǎn)權(quán)置換樓，無出售余地。

整個小區(qū)采用半封閉式結(jié)構(gòu)布局，四周建筑，中間是景觀花園。建筑間距大，各建筑采光通風(fēng)還是很好的。尤其是5號、6號、7號、8號樓，視野更大。但5、6、7號樓臨街時，噪音可能更高，空的空氣質(zhì)量會更差。項目總平面圖中有7棟住宅樓及相關(guān)配套房屋，地下為2層整體地下停車庫。

戶型分析

致宇城項目交付裝修，裝修2000元/m2。我們實地參觀了樣板間，但是細(xì)致認(rèn)真。以下是7號樓一套109平米的三室兩廳兩衛(wèi)公寓。

109平模房，三室兩廳兩衛(wèi)，入口為玄關(guān)，二臥室陽臺與客廳陽臺相連，主臥有凸窗，21.5%高層共用，客廳有隔音玻璃，入口有物體感應(yīng)燈，指紋密碼鎖，主臥有一鍵報警系統(tǒng)。項目入口處有物體感應(yīng)燈設(shè)計。它一靠近，燈就亮了。這個還是很小心的，因為我們一般都是摸黑回家找開關(guān)。

據(jù)物業(yè)顧問介紹，房間裝修采用簡易吊頂，還使用了地磚，更容易打理衛(wèi)生。戶型分動靜區(qū)，房間都在一個區(qū)域，餐廳娛樂不會打擾臥室。

客廳有隔音玻璃，金柜，鋼烤漆，摩恩品牌雙鋼水槽，漂亮的熱水器，裝修交付標(biāo)準(zhǔn)也沒有太大問題，但是整體風(fēng)格和配色會比較規(guī)律，不適合年輕人。當(dāng)然，這個因人而異。

7號樓118平米的公寓樣板房直接是交付標(biāo)準(zhǔn)，沒有軟裝，看起來更直觀。公寓比較方，飯?zhí)每雌饋肀容^寬敞。第二間臥室在入口左側(cè)，其次是廚房。U型廚房看起來比較寬敞，櫥柜質(zhì)量還不錯。主臥有衛(wèi)生間。

不僅如此，還有7號樓的三房兩廳兩衛(wèi)107平公寓，正門對著衛(wèi)生間，可能是很多談風(fēng)水的買家比較關(guān)心的問題。客廳正對著主臥，休閑區(qū)和休息區(qū)不分開。整體房型比較方，客廳有大陽臺，臥室有凸窗。

還有這次推出的最大戶型，7號樓、8號樓127平，三室兩廳兩衛(wèi)，還有一個客人餐廳?？蛷d陽臺與二臥室陽臺相連，適合家里有老人小孩的購房者。這種戶型分為動態(tài)區(qū)和靜態(tài)區(qū)，即使家里有客人，也不會影響臥室的私密性空。

戶型點評開放式樣板房目前只有以上兩種戶型，以出售為主。個人覺得109平米的戶型會更好更緊湊，客廳陽臺和二臥室相連。如果有孩子的家庭可以考慮，可以保證一定的安全。而同一地區(qū)的中海尚景推出了三房兩廳兩衛(wèi)的99平公寓，可以在房價較低的情況下保證更多的功能性。如果對地鐵要求不高，可以去看看。118平米和127平米的整體面積在剛剛需要的區(qū)域過大，可能會導(dǎo)致買房門檻更高。如果有必要提高尺寸，可以考慮。

交通配套設(shè)施

地鐵的優(yōu)勢是地鐵4號線今年已經(jīng)通車。2019年9月25日，武漢軌道交通4號線、蔡甸線延長線正式通車，與4號線連接試運行，全長16公里，9站，蔡甸正式進(jìn)入地鐵時代。

項目距離地鐵4號線林章大道站約500米，步行約5-8分鐘。屬于準(zhǔn)地鐵板塊。這對于蔡甸新城蓮花湖大道以南的房產(chǎn)來說是一個很大的優(yōu)勢。距主城王家灣站約30分鐘，可換乘3號線。

自駕項目旁邊有很多主干道，包括呈貢大道和林章大道，距離蔡甸街和蓮花湖大道不遠(yuǎn)。主干道多，開車也挺方便的。從蔡甸到武漢有兩條路:韓彩高速公路和漢陽街。近年來，蔡甸區(qū)政府買斷了韓彩高速公路的通行費，目前是免費的。從韓彩高速公路到京開大約需要30分鐘。當(dāng)然，如果去主城，無論周邊路網(wǎng)多么成熟，都需要很長時間。

公交周邊1公里內(nèi)有很多公交站點，有H101、106、268、269、蔡甸227。

交通點評交通應(yīng)該算是智宇市最大的優(yōu)勢。靠近地鐵站，也靠近老城區(qū)，可以享受新城和老城區(qū)的雙重配套好處。但是如果要去主城的話，開車還是比較遠(yuǎn)的，不過坐地鐵比較方便。

生命維持

商業(yè)大廈對面是一條商業(yè)小吃街，有一些小餐館和超市。

由于智宇城距離蔡甸老城比較近，不得不提老城區(qū)的商業(yè)新富茂中心廣場，是老城區(qū)最大的商業(yè)體，包括工貿(mào)家電、麥當(dāng)勞、金藝影城等。，距離項目約1.5公里。離項目約1.2公里處還有一個新的綜合市場。買菜的話可能還需要坐公交，走路的路還很長。項目也自帶業(yè)務(wù)。

蔡甸有5所小學(xué)，蔡甸有3所小學(xué)，漢陽一中，興福路中學(xué)，城關(guān)中心幼兒園等。，距離蔡甸5約500米，距離蔡甸6、蔡甸7約900米。該地區(qū)的新房沒有指定對口學(xué)校，后期將根據(jù)學(xué)校與項目的距離進(jìn)行劃定。漢陽一中是蔡甸區(qū)最好的高中，高考錄取率75.69%。

目前該地區(qū)醫(yī)療設(shè)施并不完善，但離項目約1.8公里處有蔡甸人民醫(yī)院和江北醫(yī)院，需要急診的話不用太擔(dān)心。

另外，根據(jù)最新消息，蔡甸市的客廳已經(jīng)正式開工，預(yù)計2022年底竣工。主要建設(shè)市民之家、廣播電視播出大樓、圖書館、老年大學(xué)、全民健身中心、文化體育廣場等。市內(nèi)客廳位于呈貢大道與多福路交叉口，距離項目僅300米左右。

配套設(shè)施點評:這一帶周邊配套設(shè)施還算陳舊，但滿足生活基本需求還是可以的。地鐵是最大的亮點，也是這個項目后期可能升值的基礎(chǔ)。不足之處是周邊景觀設(shè)施相對欠缺，沒有公園或湖泊等。蔡甸武漢客廳項目后期落地，將彌補空地域文化休閑的不足。

利弊分析

優(yōu)勢

1.位置上，致宇城比周邊其他建筑更靠近地鐵入口和老城區(qū)，交通便利，生活設(shè)施更好。

2.就同區(qū)域價格而言，該區(qū)域性價比較高。

3.公寓也很方，特別是109平米的三室兩廳兩衛(wèi)公寓，非常適合剛剛需要的家庭。

自卑

1.致誠小區(qū)有幾棟樓是產(chǎn)權(quán)置換房，也叫回遷房。商品房和回遷房并存，可能很多人接受不了，但是大部分的拆遷人都是一中宿舍的老師。

2.作為一個新城，周邊的醫(yī)療和教育設(shè)施還是達(dá)不到中心城市的水平，需要時間等待建設(shè)。

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