有人說(shuō)，其實(shí)在中心城市寧波，中外三環(huán)的雛形已經(jīng)基本成型。寧波有一個(gè)傳統(tǒng)的城市中心，三江口天一廣場(chǎng)，還有一個(gè)發(fā)展中心，東部新城，但前者在“內(nèi)環(huán)”之內(nèi)，后者在內(nèi)環(huán)之外。

內(nèi)環(huán)：機(jī)場(chǎng)高架-通途路-世紀(jì)大道-南環(huán)高架 涵蓋范圍：老三區(qū)市中心（海曙、江北、江東） 在已經(jīng)形成的內(nèi)環(huán)范圍內(nèi)，基本也就是現(xiàn)在的寧波老三區(qū)核心城區(qū)范圍。值得一提的是，鄞州中心區(qū)和東部新城都在內(nèi)環(huán)范圍以外。這一點(diǎn)，也正說(shuō)明，寧波的發(fā)展中心，已經(jīng)從老三區(qū)東移到東部新城一帶南到南部商務(wù)區(qū)一帶。

從只有一艘航母開始，發(fā)展陸?？?/p>

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整個(gè)內(nèi)環(huán)內(nèi)，城市發(fā)展已經(jīng)基本覆蓋到各處，無(wú)論是商業(yè)、醫(yī)療還是教育，配套都已經(jīng)十分完善。最大的交通問題，也在內(nèi)環(huán)高架（機(jī)場(chǎng)路、南環(huán)路）、夏禹開快速路開通之后得以緩解，不久的將來(lái)隨著世紀(jì)大道、通途路快速路化，再加上寧波地鐵的迅猛發(fā)展，城市交通的問題勢(shì)必得到緩解。 而從稀缺性來(lái)說(shuō)，隨著城市的發(fā)展，內(nèi)環(huán)范圍內(nèi)的可售房源數(shù)量會(huì)越來(lái)越少，但人們對(duì)居住在市中心的愿望卻不會(huì)減少。所以，內(nèi)環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。未來(lái)的新出讓地塊和新售房源價(jià)格可能會(huì)更高。 從目前的價(jià)格體系來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi)，市老三區(qū)核心中心區(qū)的價(jià)格或會(huì)達(dá)到30000元/平方米左右，而三江口一帶的價(jià)格則會(huì)超過(guò)50000元/平方米。

中環(huán)：北外環(huán)-東外環(huán)-鄞州大道-秋實(shí)路（甬金高速連接線） 涵蓋范圍：鄞州中心區(qū)、東部新城、高新區(qū)、北高教園區(qū)、灣頭區(qū)塊、奧體中心、姚江新區(qū)、高橋、集士港、古林、石鍥、下應(yīng)、潘火 寧波的內(nèi)中外三環(huán)中，只有中環(huán)是尚未形成全部高架快速化。但是，從目前的道路發(fā)展和短期規(guī)劃來(lái)看，秋實(shí)路（甬金高速連接線）是中環(huán)最主要的組成部分。結(jié)合寧波城市發(fā)展和外環(huán)的繞城高速路徑來(lái)看，中環(huán)的范圍或?qū)⒛依扛郏ㄇ飳?shí)路以東）、姚江南岸（古林高橋片區(qū)）、姚江新城（北外環(huán)以南）、東部新城、鄞州中心區(qū)和下應(yīng)東南新城幾個(gè)部分。 從價(jià)格來(lái)看，東部新城是中環(huán)范圍內(nèi)價(jià)格最高的區(qū)域，東部新城的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定在20000元/平方米上下。這也是被認(rèn)為這個(gè)價(jià)格實(shí)際上應(yīng)該屬于“內(nèi)環(huán)”的位置。基本上，市中心核心區(qū)的房?jī)r(jià)都在20000-50000元/平方米左右，部分樓盤單價(jià)甚至超過(guò)50000元/平方米。其次南部新城鄞州中心區(qū)也穩(wěn)定在20000元/平方米上下，與東部新城持平，相差不大。 而寧波城西板塊由于供應(yīng)量較大、商業(yè)配套暫未完善，區(qū)域價(jià)格比其他中環(huán)以內(nèi)都價(jià)格低很多，也是全市最便宜的。最近熱銷的聯(lián)合地產(chǎn)天逸灣，上個(gè)月的成交均價(jià)在9000-10000元/平方米左右；浙海商業(yè)廣場(chǎng)也推出了56萬(wàn)元起的特價(jià)房，其余房源均價(jià)8000元/平方米；格蘭星辰均價(jià)也在8000元/平方米上下；寶萊橙品灣的均價(jià)也在8500元/平方米上下。城西價(jià)格與江北洪塘姚江北區(qū)域價(jià)格基本持平。由規(guī)劃分析，姚江新城未來(lái)有4號(hào)線、5號(hào)線、8號(hào)線、K2四條地鐵經(jīng)過(guò)，區(qū)域待開發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯;東部新城也有1號(hào)線、5號(hào)線、7號(hào)線、K2四條線經(jīng)過(guò)，現(xiàn)已成寧波最有優(yōu)勢(shì)的新城;南部新城附近有3號(hào)線、5號(hào)線、8號(hào)線、K1四條線經(jīng)過(guò)，3號(hào)線和5號(hào)線都經(jīng)過(guò)鄞州中心城區(qū)，8號(hào)線主要經(jīng)過(guò)東南新城;中心城區(qū)-高橋片有1號(hào)線、5號(hào)線、6號(hào)線、8號(hào)線、K2五條線經(jīng)過(guò);高新區(qū)有5號(hào)線、6號(hào)線、K1三條線經(jīng)過(guò)，5號(hào)線和6號(hào)線在江南路有換乘點(diǎn)。

相對(duì)而言，谷林和紀(jì)氏港可能是環(huán)城南路快速路西延最明顯的受益者。環(huán)城南路快速路西延開通后，從紀(jì)氏港開車到鄞州區(qū)政府僅需20分鐘左右。目前吉時(shí)港的核心價(jià)格只有9000元/平米左右，對(duì)于剛剛需要的買家來(lái)說(shuō)還是比較有吸引力的。寧波地鐵線路除高橋鎮(zhèn)外，海曙、江東老城區(qū)密度最大。將有五條地鐵線穿過(guò)高橋鎮(zhèn)，1號(hào)線已經(jīng)開通。1號(hào)線高橋地區(qū)的地鐵站包括高橋西、高橋、良渚、瀘崗和徐家槽-長(zhǎng)樂。此外，規(guī)劃中1號(hào)線、5號(hào)線在蘆崗站換乘，5號(hào)線、6號(hào)線在徐家槽站換乘，1號(hào)線、K2線快車在高橋站換乘。地鐵線路密集，交通網(wǎng)絡(luò)便利，地塊成為土地市場(chǎng)的新寵。大多數(shù)剛性需求者比高收入者更愿意搬到價(jià)格相對(duì)較低的副中心，如姚江新城和姚南地區(qū)(高橋和谷林地區(qū))。此外，高橋也計(jì)劃作為一個(gè)新的城市副中心，因此區(qū)域發(fā)展是可以預(yù)期的。

外環(huán):環(huán)形高速公路

覆蓋范圍:橫街、姜山、武鄉(xiāng)、慈城、駱駝、鎮(zhèn)海古鎮(zhèn)、徐梅、云龍、東錢湖

在寧波城市發(fā)展的今天，城市周邊的高速公路已經(jīng)普遍成為大家眼中城市與城市的分界線。環(huán)城高速的外環(huán)也是一條環(huán)線，與樓市的發(fā)展速度基本一致。除了西向，目前價(jià)格一直比較穩(wěn)定。目前，房屋主要集中在石壯鎮(zhèn)海新城吳鄉(xiāng)鄞州大道以南、唐紅、谷林積石崗和高新區(qū)。

在幾個(gè)地區(qū)，鄞州大道以南和環(huán)城路以北的地區(qū)由于起步早，靠近鄞州南部商業(yè)區(qū)，價(jià)格相對(duì)較高。目前主要在漳州大道以南銷售的全球城市均價(jià)在1.3-1.5萬(wàn)元/平米不等；中海國(guó)際均價(jià)11000元/平米左右；融安袁玉娥的均價(jià)約為14000元/平方米。

未來(lái)幾年，鄞州大道以南也將享受地鐵3號(hào)線開通帶來(lái)的便利。鄞州南部商業(yè)區(qū)很可能是外環(huán)主城區(qū)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。但由于這些利好信息是近幾年提前消費(fèi)的，未來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際影響不會(huì)太大。瑤江新城是外環(huán)另一個(gè)城市唯一的副中心。這也是未來(lái)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)。今年8月，市委、市政府發(fā)布了《關(guān)于建設(shè)寧波電子商務(wù)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新園區(qū)的意見》，該園區(qū)由寧波北門戶商務(wù)區(qū)、千陽(yáng)互通區(qū)和姚江新區(qū)啟動(dòng)區(qū)5號(hào)地塊組成。擴(kuò)建面積約7平方公里，包括寧波電子商務(wù)物流中心和姚江新區(qū)啟動(dòng)區(qū)6、7棟。聯(lián)動(dòng)區(qū)域?yàn)閷幉娮由虅?wù)城“一城兩區(qū)一中心”的海曙園區(qū)和市內(nèi)其他電子商務(wù)工業(yè)園區(qū)。寧波銀行科技大廈也已落地動(dòng)工，與電信合作的大數(shù)據(jù)平臺(tái)已進(jìn)入籌備階段。GXG、博洋、中煙、媽媽、樂視等一批總部經(jīng)濟(jì)品牌電商項(xiàng)目落戶，新街大廈、GXG時(shí)尚大廈、靜海大廈、聚信大廈、瑞福商務(wù)大廈、燕化大廈、盛悅科技大廈、盛達(dá)控股總部大廈、博洋家紡大廈、妮塔鐘鼎總部基地大廈、寧波企業(yè)家協(xié)會(huì)大廈、綠地智慧新城等14座總部商務(wù)大廈正在建設(shè)中。

在寧波電子商務(wù)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，瑤江新城將引進(jìn)商業(yè)綜合體、企業(yè)總部基地等。，各大公司也將陸續(xù)進(jìn)入北門商圈。瑤江新城已經(jīng)成為名副其實(shí)的“生產(chǎn)生活一體化”新中心——工作和生活在一起，周邊生活設(shè)施齊全，大大降低了交通成本，提高了幸福指數(shù)。大力發(fā)展以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和科技轉(zhuǎn)型為支撐的城市工業(yè)區(qū)、以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和流動(dòng)經(jīng)濟(jì)為特色的門戶商務(wù)區(qū)、以?shī)W林匹克體育中心為依托的城市公共活動(dòng)區(qū)、以生態(tài)社區(qū)和特色商業(yè)為核心的生態(tài)住宅區(qū)，最終代表寧波市成為以體育、商貿(mào)和休閑旅游為特色的優(yōu)質(zhì)專業(yè)城市副中心。