在上海被稱(chēng)為“湯臣一品”，計(jì)劃出售5.5萬(wàn)元/平米，是各種“鹿城一品”的集合，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商溫州光大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)債累累，快完工時(shí)已成為爛尾樓。

像溫州很多陷入債務(wù)危機(jī)的企業(yè)一樣，光大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)破產(chǎn)程序，“鹿城一品”地塊及其附屬建筑也在淘寶上拍賣(mài)。然而，就在拍攝開(kāi)始前，光大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法人王小海以尋找投資者復(fù)工為由，向法院申請(qǐng)暫停拍賣(mài)。“與拍賣(mài)相比，復(fù)工可以換更多的錢(qián)”。

法院暫時(shí)撤回拍賣(mài)，但復(fù)工未能順利進(jìn)行。

今年5月，命運(yùn)多舛的“鹿城一品”地塊和在建工程開(kāi)始第二次拍攝。經(jīng)過(guò)5家申請(qǐng)人69輪的競(jìng)爭(zhēng)，溫州鑫華鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最終以創(chuàng)紀(jì)錄的3.13億元的拍賣(mài)價(jià)格成為溫州司法網(wǎng)的接收方。

現(xiàn)在四個(gè)多月過(guò)去了，鹿城一品“換血”后會(huì)是什么樣子？

新主人繼續(xù)走高質(zhì)量路線

“我之所以敢花3.13億元參與拍賣(mài)，是因?yàn)閷?duì)這個(gè)項(xiàng)目的全面調(diào)查和探索?！毙氯A紅方發(fā)展的一位負(fù)責(zé)人表示，無(wú)論是區(qū)位、交通、商業(yè)等外部配套設(shè)施，還是產(chǎn)品質(zhì)量和設(shè)計(jì)，該項(xiàng)目在溫州地區(qū)都無(wú)法復(fù)制。

新華紅坊開(kāi)透露，他們決定保留該樓盤(pán)原有的格局和主體結(jié)構(gòu)，同時(shí)引入國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。將新中式園林與現(xiàn)代風(fēng)格建筑相結(jié)合，工程質(zhì)量將在景觀、建筑和立面等各個(gè)方面得到提高。

新華社紅方說(shuō)，他們正在具體做這些改進(jìn):在外部景觀方面，他們應(yīng)該創(chuàng)造一個(gè)美麗的“城內(nèi)、外”的意境；在建筑主體部分，工程原建筑立面應(yīng)以白色窯洞石為主石改造；在室內(nèi)裝修上，再現(xiàn)了世界級(jí)豪宅的高貴品質(zhì)。

至于傳聞明年1月開(kāi)盤(pán)，負(fù)責(zé)開(kāi)房的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前還沒(méi)有確定。

投入3.13億元的時(shí)機(jī)是否合適？

“鹿城一品”會(huì)成為燙手山芋嗎？拍賣(mài)會(huì)落下后，車(chē)間里各種討論的聲音從未停止過(guò)。

不過(guò)，新華紅方的主人睡個(gè)好覺(jué)就夠了。今年上半年，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)之一，溫州法院今年以來(lái)對(duì)被查封房屋的司法網(wǎng)上拍賣(mài)，拍賣(mài)價(jià)格幾乎一律高于評(píng)估價(jià)，競(jìng)拍者經(jīng)過(guò)幾十輪競(jìng)爭(zhēng)的輸贏善舉頻頻上演。

根據(jù)溫州市住房建設(shè)委員會(huì)房管局的交易數(shù)據(jù)，今年上半年，溫州共銷(xiāo)售商品房34848套，比去年增加3917套，增長(zhǎng)12.86%；總建筑面積426.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.76%。相應(yīng)商品房成交價(jià)格穩(wěn)步上漲，商品房平均成交價(jià)格超過(guò)14400元，比上個(gè)月上漲3.3%。城市住宅平均每平方米成交價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元，比上個(gè)月上漲5.83%。今年最高售價(jià)的萬(wàn)科時(shí)代翡翠河畔單價(jià)突破4萬(wàn)元。

正在升級(jí)的“鹿城一品”。

然而，畢竟現(xiàn)在已經(jīng)不是房市瘋狂的時(shí)代了。這位前老板曾計(jì)劃以5.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格出售“鹿城一品”。新華紅方車(chē)主開(kāi)“升級(jí)改造”后，打算賣(mài)多少？

風(fēng)光無(wú)限的豪宅為什么會(huì)成為拍賣(mài)物品

“鹿城一品”于2010年2月被溫州光大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以4.158億元收購(gòu)，底價(jià)高達(dá)每平方米26357元。當(dāng)時(shí)該地塊的初始掛牌價(jià)格為1.9696億元，吸引了9家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司參與競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過(guò)一個(gè)多小時(shí)13輪的反復(fù)招標(biāo)，溫州光大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以人民幣4.158億元中標(biāo)。

誰(shuí)也沒(méi)想到“鹿城一品”地塊和在建項(xiàng)目連當(dāng)年地塊的投標(biāo)價(jià)都不如。

2010年，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不想賣(mài)的時(shí)候，曾在朋友的房地產(chǎn)公司工作過(guò)的王小海再也忍不住了。他與其他六位企業(yè)家和朋友一見(jiàn)如故，決定在鹿城推出高端地產(chǎn)，目標(biāo)是上海“湯臣一品”。

當(dāng)年《鹿城一品》的渲染。

“里面自有資金只有30%~40%，其他都是借來(lái)的?！蓖跣『Ｕf(shuō)，每月借款利息從2點(diǎn)到3點(diǎn)不等，甚至是4點(diǎn)。

那是一段瘋狂的時(shí)光。很多人覺(jué)得看到這么大的盤(pán)子就什么都不會(huì)發(fā)生。有些人還要求王小海和其他人借錢(qián)。

當(dāng)時(shí)“鹿城一品”結(jié)合了各種高大產(chǎn)品，傳聞售價(jià)高達(dá)8萬(wàn)/m2。

“真是太傳奇了。但是，我們?cè)瓉?lái)計(jì)劃的銷(xiāo)售單價(jià)是55000元/平方米。因?yàn)闇刂莓?dāng)時(shí)略高端的樓盤(pán)賣(mài)了5萬(wàn)多元/平米。”王小海說(shuō)。

按照通常情況，開(kāi)發(fā)商可以在收回土地后半年至一年內(nèi)進(jìn)行預(yù)售。然而，令他們驚訝的是，建造的房屋數(shù)量和周?chē)木用裼兴煌＝ㄔ焖臈澊髽堑挠?jì)劃被推遲了。當(dāng)他們最終不得不接受只建了兩棟樓的事實(shí)時(shí)，已經(jīng)是一年后的2011年了。

禍不單行?！坝猛恋刈C抵押給銀行的2億，有7000萬(wàn)沒(méi)有到位，資金鏈突然斷裂?！蓖跣『Ｕf(shuō)。

從此，“鹿城一品”成了著名的爛尾樓，正如你所看到的:建設(shè)停止，直到完全關(guān)閉。

停工前，“鹿城一品”的框架已經(jīng)完成，但磚砌體、門(mén)窗、裝修還沒(méi)有開(kāi)工。樓層的女兒墻預(yù)留了豎向鋼筋，混凝土還沒(méi)有澆筑，樓層的女兒墻已經(jīng)澆筑，物業(yè)管理樓還沒(méi)有開(kāi)工。

原司法拍賣(mài)一度被撤銷(xiāo)

2015年8月28日，龍灣法院裁定受理光大房屋開(kāi)發(fā)公司破產(chǎn)清算案。截至2015年11月，光大房屋開(kāi)發(fā)有限公司申報(bào)的債權(quán)總額為20.5億元。經(jīng)管理人審查，光大房產(chǎn)確認(rèn)負(fù)債約7.97億元，其中優(yōu)先債權(quán)約2.34億元。此外，12.5億元申報(bào)債權(quán)不予確認(rèn)。

龍灣法院透露，光大房屋開(kāi)發(fā)公司破產(chǎn)極其嚴(yán)重。其中，抵押權(quán)人原是華夏銀行溫州分行。2013年10月，華夏銀行溫州分行將其債權(quán)轉(zhuǎn)讓給浙江浙商資產(chǎn)管理有限公司，其抵押擔(dān)保債權(quán)共計(jì)1.89億元，普通債權(quán)共計(jì)1360萬(wàn)元。建設(shè)項(xiàng)目?jī)?yōu)先債權(quán)人為溫州建設(shè)集團(tuán)有限公司，除優(yōu)先債權(quán)4466萬(wàn)元外，還有普通債權(quán)2294萬(wàn)元。

根據(jù)第一次債權(quán)人會(huì)議表決結(jié)果，受管理人委托，龍灣法院于2016年6月20日作出拍賣(mài)決定，決定對(duì)光大房屋開(kāi)發(fā)有限公司及其地上在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)進(jìn)行司法拍賣(mài)，并發(fā)布拍賣(mài)公告，定于2016年7月6日開(kāi)拍。

但光大房屋開(kāi)發(fā)有限公司股東和部分債權(quán)人提出由杭州某投資公司貸款，原項(xiàng)目承包商溫州建設(shè)集團(tuán)同意繼續(xù)施工。如復(fù)工，可要求停止拍賣(mài)，并于2016年6月29日召開(kāi)光大住房開(kāi)發(fā)債權(quán)人委員會(huì)會(huì)議。法院認(rèn)為，雖然溫州建工集團(tuán)明確表示在不符合其條件的情況下拒絕繼續(xù)施工，但鑒于上述實(shí)際情況和恢復(fù)施工的可能性，還是予以許可并撤回司法拍賣(mài)。

2016年8月2日，第二次債權(quán)人會(huì)議召開(kāi)，多數(shù)債權(quán)人投票給予60天提交復(fù)工繼續(xù)施工方案。

2016年11月3日，召開(kāi)第三次債權(quán)人會(huì)議，表決復(fù)工繼續(xù)施工方案。大多數(shù)債權(quán)人同意了這個(gè)計(jì)劃，并通過(guò)了投票。會(huì)后，抵押權(quán)人浙江浙商資產(chǎn)管理有限公司提出異議，認(rèn)為復(fù)工續(xù)建決議違法，損害了其合法權(quán)益。

2017年1月19日，龍灣法院做出決議，取消復(fù)工繼續(xù)施工計(jì)劃

2017年2月22日，光大銀行召開(kāi)第四次債權(quán)人會(huì)議，表決通過(guò)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)方案和復(fù)工方案

2017年4月12日，龍灣法院作出“鹿城一品”網(wǎng)上司法拍賣(mài)決定

2017年4月25日，光大銀行部分債權(quán)人再次提出終止拍的申請(qǐng)，但未獲法院批準(zhǔn)

法院詳細(xì)解釋了它不同意恢復(fù)施工的原因

1.復(fù)工續(xù)建方案未經(jīng)抵押權(quán)人同意，要求人民法院決定確認(rèn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)，撤銷(xiāo)抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，缺乏法律依據(jù)，違背了抵押人自主權(quán)原則，是復(fù)工續(xù)建方案以戶(hù)售房的前提條件。

2.復(fù)工續(xù)建方案中提到，融資款作為共同利益?zhèn)?，?yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款等債權(quán)和有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)，隨時(shí)清償，這是違法的。抵押權(quán)人和項(xiàng)目?jī)?yōu)先權(quán)也明確反對(duì)融資資金的優(yōu)先權(quán)。

3.復(fù)工計(jì)劃存在一定的盈虧市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由相關(guān)方協(xié)商確定，自愿承擔(dān)盈虧。債權(quán)人復(fù)工計(jì)劃僅預(yù)期復(fù)工的收益，但對(duì)于可能出現(xiàn)的工程延期或質(zhì)量問(wèn)題、銷(xiāo)售回報(bào)不理想、行政審批失敗等風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)工計(jì)劃缺乏全方位的防范措施，拖延了對(duì)債權(quán)人的清償，但不能保證所有債權(quán)人都獲得較高的還款比例。

龍灣法院指出，由于抵押權(quán)人不同意，該房產(chǎn)尚未預(yù)售，目前正在建設(shè)中。預(yù)售是一種行政許可行為，涉及投資者、購(gòu)買(mǎi)者等多個(gè)利益群體，由相關(guān)部門(mén)按照法定程序進(jìn)行。在破產(chǎn)程序中，認(rèn)為債權(quán)人會(huì)議表決后可以實(shí)現(xiàn)公開(kāi)出售是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

如果恢復(fù)審理，將涉及優(yōu)先債權(quán)人、普通債權(quán)人、施工方、投資方、買(mǎi)方等各方的利益平衡。因?yàn)槠飘a(chǎn)企業(yè)不具備承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，法院要慎重考慮各方的訴求和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。法院只能協(xié)商指導(dǎo)，在沒(méi)有法律規(guī)定的情況下，不能強(qiáng)迫各方接受相關(guān)方案。

破產(chǎn)案立案已經(jīng)一年多了，法院已經(jīng)充分給了各方協(xié)商的機(jī)會(huì)。協(xié)商未能復(fù)工繼續(xù)建設(shè)的，仍需回到法制軌道，按照《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定的破產(chǎn)清算程序處理破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。普通債權(quán)人不可能因?yàn)椴煌馀馁u(mài)就永遠(yuǎn)不啟動(dòng)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置程序。

來(lái)源:浙江新聞客戶(hù)